Khái niệm mơ hồ
Nhiều năm nay, trong các đồ án quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2.000 ở TPHCM có khái niệm đất quy hoạch khu dân cư xây dựng mới. Cụ thể, theo thống kê của UBND huyện Bình Chánh, hiện trên địa bàn có gần 15.000ha đất được quy hoạch với chức năng là đất dân cư xây dựng mới, với gần 13.500 hộ dân bị ảnh hưởng. Còn tại quận Bình Tân có tổng cộng 155 khu đất đang được quy hoạch với hai chức năng là đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp, với quy mô hơn 341ha.
Nói về chức năng của loại đất này, một cán bộ Sở Xây dựng cho rằng, khu dân cư quy hoạch mới là một dạng đất ở, khi muốn chuyển đổi mục đích thì phải đạt các điều kiện, tiêu chí theo Luật Đất đai thì sẽ có khả năng chuyển đổi thành đất ở.
Trong khi Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch và các nghị định của Chính phủ liên quan đến quy hoạch, được quy định tại quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung của TPHCM đều không có thuật ngữ "quy hoạch đất ở xây dựng mới", "quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp".
Đề cập đến loại hình đất này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), cho biết khái niệm đất dân cư xây dựng mới là khái niệm mơ hồ trong quá trình làm quy hoạch, không có trong luật. Quy định này đưa ra nhằm mục đích mềm hóa quy hoạch, tạo điều kiện để làm dự án nhưng không sát thực tiễn, không đáp ứng nhu cầu của người dân. Mặt khác, cách quan niệm không cho người dân chuyển đổi mục đích sang đất ở hay xây dựng tạm để giảm bớt khó khăn khi kêu gọi phát triển các dự án sau này hiện cũng không còn phù hợp với xu hướng chung.
“Hiện nay trừ các dự án công cộng, còn lại chủ đầu tư phải tự đi thương lượng với người dân để có đất làm dự án. Như vậy, một khu đất dù là đất nông nghiệp hay đất ở, chủ đầu tư cũng đều phải đi thương lượng giá mua bán hợp lý với người dân”, ông Châu nói thêm.
Hệ lụy cho người dân
Dù là khái niệm “mơ hồ” trong quá trình làm quy hoạch chứ không có trong luật theo như lời ông Châu nhưng thực tế quy định này đã được TPHCM áp dụng trong thời gian khá dài và gây ra những hệ luỵ đối với người dân, doanh nghiệp.
Cụ thể, bà L.T.M.N (phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân), cho biết đất của gia đình bà nằm trong quy hoạch khu dân cư mới, dù đã được chuyển đổi sang đất ở đô thị lâu dài, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng khi đi xin giấy phép xây dựng thì buộc phải làm thêm bản cam kết tự nguyện tháo dỡ, không bồi thường khi nhà nước yêu cầu.
Theo bà N., không hiểu vì sao đất đã chuyển sang đất ở đô thị lâu dài và được cấp sổ nhưng vẫn phải làm bản cam kết tháo dỡ. Tuy nhiên đây là quy định thì buộc những người dân như bà phải chấp hành nếu muốn xây nhà. Chính tờ biên bản cam kết tháo dỡ này, theo phân tích của bà N. dù được xây nhà nhưng đã gây ra cho người dân nhiều hệ luỵ.
“Nếu người nào có nhu cầu vay vốn ngân hàng để làm ăn, kinh doanh thì các tổ chức tín dụng một là không cho vay hoặc có cho vay thì họ chỉ định giá giá trị miếng đất chứ không định giá ngôi nhà. Lý do các ngân hàng đưa ra là do nhà nằm trong quy hoạch khu dân cư mới và có biên bản cam kết tháo dỡ”, bà N. nói thêm.
Còn theo một nhân viên kinh doanh bất động sản hoạt động lâu năm, có kinh nghiệm, biên bản cam kết tháo dỡ gây ra nhiều khó khăn đối với những người có nhu cầu chuyển nhượng nhà.
“Với những khách hàng lạ khi đến xem ngôi nhà chỉ cần thấy tờ biên bản cam kết tháo dỡ là họ đi không trả giá. Còn với những khách hàng hiểu, biết về đặc điểm quy hoạch của khu vực có thể họ sẽ mua nhưng chỉ trả giá miếng đất chứ không tính giá trị căn nhà. Dù căn nhà được xây dựng khang trang đến đâu họ cũng không tính vì cho rằng đây là khu vực quy hoạch và có khả năng phải tháo dỡ”, nhân viên này nói thêm.
Trả lời về vấn đề này, Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân Vũ Chí Kiên, cho biết theo điều 91, điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Xây dựng thì công trình được cấp giấy phép xây dựng chính thức phải phù hợp với mục đích sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo Quyết định 56/2021/QĐ-UBND của UBND TPHCM về ban hành Quy chế quản lý kiến trúc.
Đối với công trình được cấp phép xây dựng có thời hạn thì phải có cam kết tháo dỡ khi nhà nước thực hiện quy hoạch phù hợp theo điều 91, điều 93, điều 94 Luật Xây dựng năm 2014, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Xây dựng và Quyết định số 26/2017/QĐ-UBND của UBND TPHCM.
Nhận thấy những bất cập do khái niệm quy hoạch khu dân cư mới gây ra nên UBND TPHCM đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở với điều kiện căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thực tế của mỗi hộ gia đình, cá nhân để xem xét, giải quyết theo đúng quy định.
Theo đó, UBND TPHCM hướng dẫn, đối với các ô phố có chức năng quy hoạch là đất sử dụng hỗn hợp, trong đó có nhiều chức năng như nhóm nhà ở, thương mại dịch vụ, công trình công cộng, công viên cây xanh.
Tuy nhiên, chưa thể xác định được vị trí cụ thể tại đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 thì UBND các quận, huyện, TP Thủ Đức cần rà soát đề xuất điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc tổ chức triển khai lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 các ô phố để xác định vị trí đất ở cụ thể trên ô phố, làm cơ sở chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng, tách thửa.
