Vì lợi nhuận, các đối tượng đã tự vẽ ra dự án đất nền từ các khu đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đất trong khu quy hoạch, sau đó đặt ra các tên gọi “mỹ miều” rồi ký đặt cọc với khách hàng, hứa hẹn sẽ hoàn thành thủ tục pháp lý, bàn giao đất nhưng không thực hiện.
Thậm chí có không ít người mua, vì hám lợi sẵn sàng xuống tiền đặt mua những nền đất mù mờ pháp lý, không rõ hình hài để rồi vất vả đòi quyền lợi. Thực trạng đáng báo động này tiếp tục tái diễn trong thời gian gần đây tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Thủ Đức - tâm điểm dự án “ma”
Nhiều tranh chấp, khiếu nại, thậm chí xảy ra vụ án hình sự liên quan đến dự án “ma” đất nền đã diễn ra trên địa bàn quận 9 (nay thuộc thành phố Thủ Đức). Đơn cử vừa qua, Công an Thành phố Hồ Chí Minh ra thông báo tìm khách hàng bị Công ty Thiên Ân Phát lừa bán đất nền, chiếm đoạt nhiều tỷ đồng xảy ra vào năm 2018, 2019.
Trước đó, vào tháng 8/2020, Công an Thành phố đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can, bắt giam bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc (40 tuổi), Tổng Giám đốc Công ty Thiên Ân Phát về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.”
Theo kết quả điều tra, bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc tự ý lập các dự án khu dân cư không có thật, phân lô bán nền đất trên những thửa đất chưa được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà hoặc thửa đất đang thế chấp vay tiền ngân hàng. Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc với chủ đất, bà Phúc cho nhân viên vẽ sơ đồ phân lô thành nhiều nền đất, ký hợp đồng với công ty môi giới tìm kiếm khách hàng, quảng cáo gian dối, để từ đó ký kết các hợp đồng góp vốn, đặt cọc chuyển nhượng đất nền chiếm đoạt tiền của khách hàng.
Những dự án được bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc lập ra lừa khách hàng tại quận 9 gồm: dự án Khu dân cư Bưng Ông Thoàn (phường Phú Hữu); dự án Khu dân cư Nguyễn Xiển 1, 2, 3 (phường Trường Thạnh); dự án Khu dân cư Linh Xuân (phường Linh Xuân); dự án Khu dân cư đường 29 (phường Long Thạnh Mỹ); dự án Khu dân cư Long Thuận City (phường Long Phước).
Chỉ trong thời gian ngắn gần đây, địa bàn quận 9 đã xảy ra nhiều vụ việc tương tự. Ông Huỳnh Trọng Nghĩa là chủ sử dụng thửa đất số 1107, 1108, 1109, 1351 Tờ bản đồ số 19, phường Trường Thạnh, quận 9, đang xin chủ trương để tách thửa, tuy nhiên đến nay chưa thực hiện được.
Mặc dù chưa được tách thửa nhưng trước đó, Công ty Cổ phần An Việt vẫn ký hợp đồng thỏa thuận đặt cọc với khách hàng để bán đất nền dự án “Khu dân cư An Việt ven sông” trên các thửa đất do ông Huỳnh Trọng Nghĩa sở hữu. Thực tế đã có không ít khách hàng ký hợp đồng, chuyển tiền nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để giải quyết tranh chấp này, phía ông Huỳnh Trọng Nghĩa thương lượng với khách hàng bằng việc đưa ra hai phương án là sẽ gia hạn hợp đồng đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc đến tháng Sáu này hoặc thanh lý hợp đồng.
Một sự vụ khác, bà Trần Thị Thục ngụ thành phố Thủ Đức mua mã nền đất số A5.LT3 thuộc dự án “Khu dân cư Long Trường 3” từ Công ty Cổ phần kinh doanh và phát triển nhà An Phú do ông Nguyễn Duy Linh làm đại diện với số tiền 1,288 tỷ đồng. Tuy nhiên, do không tách thửa, phân lô được, đến nay, đất không có để giao và khách hàng đang vất vả đòi lại tiền
Chung cảnh ngộ, tháng 5/2019, bà Nguyễn Thị Lai ở thành phố Thủ Đức đặt cọc và chuyển 1,972 tỷ đồng để mua lô đất số 53, Khu dân cư đường số 1, phường Long Trường, thành phố Thủ Đức của ông Nguyễn Đăng Thành, đại diện Công ty Cổ phần đầu tư phát triển bất động sản Phú Thành. Hợp đồng ghi rõ sau 6 tháng, bà Nguyễn Thị Lai sẽ nhận được đất nền và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy vậy, đến nay, việc phân lô tách thửa không thực hiện được. Phía ông Nguyễn Đăng Thành xin gia hạn hợp đồng rồi sau đó ký biên bản thanh lý, trả lại cho bà Nguyễn Thị Lai chỉ mới 300 triệu đồng.
Để làm rõ bản chất các dự án phân lô, phóng viên TTXVN đã liên hệ và được đại diện Ủy ban Nhân dân thành phố Thủ Đức xác nhận, qua rà soát, Ủy ban Nhân dân thành phố Thủ Đức không có thông tin về các dự án “Khu dân cư Long Trường 3,” “Khu dân cư đường số 1” và dự án “Khu dân cư Liên phường Star.” Người dân khi giao dịch cần đến cơ quan quản lý nhà nước để nắm thông tin quy hoạch và pháp lý dự án.
Làm giả giấy tờ để tạo niềm tin khách hàng
Không “kém nhiệt” thành phố Thủ Đức là huyện Củ Chi, khi trên địa bàn huyện tồn tại không ít dự án “ma” đất nền. Nhiều trang mạng, diễn đàn buôn bán nhà đất (như trang danhkhoireal.vn…) quảng bá rầm rộ “dự án Green City” đẳng cấp 5 sao tại xã Tân An Hội, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh quy mô hơn 104ha gồm 273 căn biệt thực vườn, 454 biệt thự song lập, 1.065 biệt thự liền kề…
Tương tự, “dự án Green Town Củ Chi” cũng được giới thiệu (như trang batdongsan3m.com) là dự án đất nền tọa lạc tại xã Tân An Hội, huyện Củ Chi do Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Lạc Việt (gọi tắt là Công ty Lạc Việt) làm chủ đầu tư với quy mô 82 nền đất, giá bán từ 8-12 triệu đồng/m2.
Chỉ với những lời giới thiệu đơn giản, hàng chục người đã đóng tiền mua, số tiền lên tới hàng chục tỷ đồng. Bà Nguyễn Thị Oanh Kiều, (ngụ quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh) cho biết bà ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Công ty Lạc Việt để nhận chuyển nhượng đất nền dự án Green Town tại xã Tân An Hội, mã số lô E9 (diện tích 80m2), giá trị 1,08 tỷ đồng. Tuy nhiên, Công ty Lạc Việt không giao sổ và cũng không hoàn trả đầy đủ tiền cho bà Nguyễn Thị Oanh Kiều.
Tương tự, ngày 29/12/2018, bà Nguyễn Thị Hạnh (ngụ quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh) ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án Green Town với ông Bế Văn Tùng, Giám đốc Công ty Lạc Việt để mua nền đất lô A8, có giá 1,293 tỷ đồng. Do không tách được thửa đất để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến ngày 5/11/2020, ông Bế Văn Tùng và bà Nguyễn Thị Hạnh thanh lý hợp đồng. Đến nay, sau nhiều lần “đòi quyền lợi,” phía Công ty Lạc Việt đã hoàn trả số ít cho bà Hạnh và vẫn đang giữ của bà Nguyễn Thị Hạnh gần 900 triệu đồng.
Đáng chú ý là việc làm giả tài liệu cơ quan nhà nước tại “Dự án Green City.” Cụ thể, trên trang mạng xuất hiện một số công văn giả mạo trong đó có Công văn 8172/UB-ĐT ngày 24/2/2019. Văn bản này ghi tên ông Võ Văn Hoan giữ chức danh lãnh đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh, trong khi Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố không có ai tên "Võ Văn Hoan."
Là công văn cấp sở nhưng văn bản nói trên lại nhân danh Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Sở Kế hoạch và Đầu tư liên hệ nhà đầu tư xác nhận thống nhất lại diện tích khu đất. Đồng thời, đề nghị nhà đầu tư bổ sung bản đồ hiện trạng sử dụng đất thể hiện ranh khu đất, đề nghị nhà đầu tư liên hệ với cơ quan chức năng đóng thuế xác nhận cơ sở hạ tầng, cung cấp tài liệu chứng minh pháp lý về quyền sử dụng điểm đầu tư sang Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Đô thị xanh là chủ đầu tư dự án.
Không chỉ vậy, các đối tượng còn làm giả văn bản của UBND huyện Củ Chi. Cụ thể, văn bản giả mạo số 4112/UB-ĐT gửi “Công ty Cổ phần phát triển bất động sản Đô thị xanh” thể hiện: Ủy ban Nhân dân huyện Củ Chi có chuyển đề xuất về lập đường đi nội bộ để phân lô tách thửa các nền riêng biệt cho khu dân cư cho Phòng Quản lý đô thị huyện Củ Chi theo Quyết định số 279/UB-VT ngày 8/1/2020.
Ủy ban Nhân dân huyện Củ chi xét duyệt cho Phòng Quản lý Đô thị huyện Củ Chi tiến hành lập đường đi nội bộ và đặt tên đường cho Khu dân cư Đô thị xanh 01-Tân An Hội của Công ty Cổ phần phát triển bất động sản Đô thị xanh. Văn bản này thể hiện con dấu Ủy ban Nhân dân huyện Củ Chi và ký tên Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân huyện Củ Chi Nguyễn Việt Dũng.
Trao đổi với phóng viên TTXVN, ông Nguyễn Việt Dũng, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân huyện Củ Chi cho biết Green City, Green Town là dự án ma, huyện chưa chấp thuận chủ trương thực hiện dự án. Ủy ban Nhân dân huyện đã yêu cầu Ủy ban Nhân dân xã Tân An Hội gắn biển cảnh báo để người dân biết và đề nghị người dân khi có nhu cầu mua đất nền nên trực tiếp liên hệ với cơ quan quản lý Nhà nước để được cung cấp thông tin chính thống, chính xác, tránh bị lừa đảo.
Thông tin về các văn bản giả mạo, ông Nguyễn Việt Dũng cho biết, Văn bản 8172/UB-ĐT và Văn bản 4112/UB-ĐT được lưu hành trên thông tin mạng và diễn đàn nhà đất là giả mạo. Bản thân ông không ký văn bản 4112/UB-ĐT. Đối với văn bản số 8172/UB-ĐT, qua kiểm tra, Văn phòng Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh khẳng định đây là văn bản giả mạo, trên cơ sở đó Ủy ban Nhân dân huyện Củ Chi đã giao Công an huyện Củ Chi tiếp nhận và xử lý hành vi giả mạo các văn bản hành chính theo quy định.
Vừa qua, 33 người mua đất nền dự án “Green City Củ Chi” đã đến Công an Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị khởi tố vụ án về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Công an Thành phố đã tiếp nhận đơn kiến nghị khởi tố vụ án tập thể. Theo người dân, các đơn vị môi giới hoặc ký hợp đồng mua bán đã quảng cáo không trung thực, chiếm đoạt tài sản của người mua đất nền. Hiện, Công ty Lạc Việt liên tục chuyển địa điểm, khách hàng không thể liên lạc được với lãnh đạo công ty này.
Công khai quy hoạch
Sau thời gian tạm lắng, “bóng ma” dự án đất nền đã quay trở lại, gây tâm lý lo lắng cho người dân, tạo tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, gây mất an ninh trật tự cũng như tiềm ẩn rủi ro đối với sự phát triển của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh. Các cơ quan chức năng Thành phố Hồ Chí Minh đã và đang khẩn trương vào cuộc, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm và công khai thông tin quy hoạch.
Theo thống kê của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, trong 5 năm qua (2016-2020), trên địa bàn Thành phố xuất hiện các nhóm vi phạm trong lĩnh vực đất đai, xây dựng. Trong đó, nhóm vi phạm của cán bộ, công chức nổi lên là hành vi: chấp thuận việc tách thửa không phù hợp với quy hoạch đô thị, không xin ý kiến thỏa thuận Sở Quy hoạch và Kiến trúc, vi phạm trong chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa đất nông nghiệp không phù hợp với quy hoạch. Sở Xây dựng đã phê bình, kiểm điểm, xử lý kỷ luật và đề xuất cấp có thẩm quyền xử lý kỷ luật nhiều cán bộ, công chức vi phạm liên quan đến địa bàn quận 2, quận 9.
Đáng chú ý là nhóm vi phạm của doanh nghiệp tư nhân, các cá nhân. Từ năm 2016 đến nay, một số doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố bị khởi tố vì lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Thủ đoạn là lập khống dự án khu dân cư, vẽ ra các dự án “ma” rồi rao bán lừa dối khác hàng thu về hàng tỷ đồng hoặc ký hợp đồng thỏa thuận để bán và thu tiền đối với các dự án chưa được các cơ quan có thẩm quyền cấp phép, gây ra tình hình phức tạp về trật tự an toàn xã hội. Việc phân lô bán nền trên đất nông nghiệp trái pháp luật diễn ra phức tạp, việc xây dựng không phép trên đất nông nghiệp chưa được xử lý triệt để, có sự tham gia công khai của môi giới, đầu nậu.
Theo đại diện Sở Xây dựng, những vi phạm trong nhóm này có dấu hiệu vi phạm về quản lý đất đai trật tự xây dựng, lừa đảo chiếm đoạt tài sản dưới nhiều hình thức như dự án không có thật để lừa đảo, đẩy giá đất lên cao, làm dự án, phân lô bán nền trên đất nông nghiệp, mua bán lòng vòng, xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp, xây nhà 3 chung (số nhà, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) để bán hoặc ngăn phòng cho thuê.
Trước diễn biến phức tạp của các vụ việc trên, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã có nhiều chỉ đạo yêu cầu Ủy ban Nhân dân các quận, huyện thực hiện chức năng quản lý Nhà nước tại địa phương, cảnh báo người dân cẩn trọng phát hiện và kịp thời xử lý các dự án "ma."
Thực hiện chỉ đạo của Ủy ban Nhân dân Thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường đang tham mưu để Ủy ban Nhân dân Thành phố ban hành Quyết định thay thế Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu tách thửa nhằm kiểm soát việc phân lô bán nền trên đất nông nghiệp.
Vừa qua, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hòa Bình đã chỉ đạo các sở, ngành, Ủy ban Nhân dân quận, huyện tăng cường chấn chỉnh việc quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn.
Ủy ban Nhân dân Thành phố giao cho Sở Xây dựng thành phố tăng cường quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản; Sở Quy hoạch-Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban Nhân dân các quận huyện và thành phố Thủ Đức công bố công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch để người dân tiếp cận các thông tin chính thống, không bị nhiễu thông tin, nhằm tránh bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất, giá bất động sản lên cao thu lợi bất chính cũng như có biện pháp quản lý sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.
