Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, trong đó có cả nguyên nhân quy định luật pháp liên quan chưa đủ mạnh để xử lý các vấn đề liên quan.
Xu hướng tranh chấp tăng dần
Hiện nay trên toàn TP có 935 tòa nhà chung cư với hơn 141.000 căn hộ và có xu hướng ngày càng tăng. Nhìn chung nhà chung cư phân bổ đồng đều ở các quận nội và ngoại thành. Ngoài các chung cư xây mới, TP còn có 474 chung cư được xây dựng từ trước năm 1975 và hầu hết các chung cư này đã xuống cấp có thể gây nguy hiểm cho người dân đang sử dụng. Các chung cư cũ hầu hết không có ban quản trị, không có phí bảo trì, không có thang máy… dẫn đến nhiều khó khăn trong công tác quản lý, bảo dưỡng, sửa chữa khi có sự cố hưng hỏng.
Tuy nhiên, trong những năm gần đây việc tranh chấp phát sinh từ các chung cư rất phức tạp, chủ yếu tranh chấp về sở hữu chung- riêng, chủ đầu tư chậm thực hiện việc cấp giấy chủ quyền cho người mua, diện tích căn hộ không thống nhất, chất lượng xây dựng, chất lượng dịch vụ… có vấn đề. Đặc biệt, nhiều nơi chủ đầu tư không bàn giao các hồ sơ liên quan đến nghiệm thu hoàn thành công trình, bảo hành, bảo trì… cho ban quản trị chung cư.
Chung cư Thanh Đa View. Ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng phát triển nhà (Sở Xây dựng TPHCM), cho biết thời gian qua sở đã trực tiếp kiểm tra, hoặc phối hợp với các quận huyện kiểm tra tranh chấp tại 96 chung cư mà người dân phản ánh trong tổng số hơn 100 chung cư có phát sinh tranh chấp. Cụ thể chung cư Thanh Đa View (Bình Thạnh), chung cư Phú Hoàng Anh (Nhà Bè), khu căn hộ Hoàng Kim (quận 7), Chung cư Thủ Thiêm Xanh, chung cư Thủ Thiêm Star (quận 2)…
Qua kiểm tra có 31 chung cư chủ đầu tư chưa thực hiện việc lập thủ tục để cơ quan chức năng cấp chủ quyền cho người mua, như chung cư Hưng Vượng 3 (quận 7), chung cư Tân Mỹ (quận 7), chung cư Hòa Bình (Tân Phú), chung cư Topaz (quận 8)… Nguyên nhân chậm cấp giấy chủ quyền do chủ đầu tư chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất với nhà nước, công trình xây dựng đang chờ xử lý, chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nhưng chưa giải chấp…
Luật chưa sát với thực tiễn
Luật chưa sát với thực tiễn
Ông Trương Danh Lâm, Trưởng Ban pháp chế (HĐND TPHCM), cho rằng việc phát triển nhà ở chung cư trong một đô thị đông dân như TPHCM là điều tất yếu, nhưng phát sinh nhiều tranh chấp như nói trên là mối nguy hiểm cần quy định pháp luật liên quan đủ mạnh để xử lý. Do đó ông Lâm đề nghị Sở Xây dựng cần rà soát những bất cập trong quản lý chung cư hiện nay để sớm khắc phục, những vấn đề ngoài khả năng phải kiến nghị lên cấp trên để khắc phục.
Từ thực tiễn cho thấy, nếu ban quản trị do chính chủ đầu tư tham gia điều hành, quản lý tốt hơn, ít phát sinh tranh chấp. Lý do các chủ đầu tư muốn bảo vệ thương hiệu, bảo vệ chính dự án mình làm ra… Tuy nhiên, hiện nay không phải chủ đầu tư nào cũng muốn tham gia, hơn nữa theo Luật Nhà ở ban quản trị do chủ đầu tư chỉ điều hành tạm một thời gian, sau đó phải bầu ban quản trị mới mà trưởng ban là đại diện cư dân, còn đại diện chủ đầu tư là phó ban.
Một trong những tranh chấp khá phổ biến hiện nay giữa chủ đầu tư và ban quản trị chung cư (đại diện cho cư dân) là việc bàn giao phí bảo trì sau khi thành lập ban quản trị mới. Có những chung cư phí bảo trì của cư dân lên đến gần trăm tỷ đồng, nhưng chủ đầu tư không chịu bàn giao mà kéo dài. Khi bàn giao kiểm tra tài khoản (để nộp phí bảo trì) không còn số dư hoặc số dư không đủ.
Để khắc phục những bất cập này, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 về việc cưỡng chế phí bảo trì bàn giao cho ban quản trị thông qua quyết định của tòa án. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị, tòa án có thể phát mãi tài sản của chủ đầu tư để thu hồi phí bảo trì đó.
Ngoài ra, Chính phủ sớm ban hành nghị định thay thế Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10-10-2013 về việc quy định xử phạt, chế tài đối với vi phạm của chủ đầu tư, ban quản trị chung cư… Bên cạnh đó, tăng cường sự quản lý của các đơn vị chức năng, phối hợp các sở ngành, quận huyện để ngăn chặn những phát sinh từ các chung cư.
