(ĐTTCO) - Luật Nhà ở 2014 bảo về quyền lợi người mua nhà song chưa được hướng dẫn cụ thể đã gây khó khăn trong việc triển khai thực hiện. Do vậy, một số NH đã phải tạm dừng cho vay mua nhà đối với khách hàng thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai.
Tạm dừng chờ hướng dẫn
Ngày 18-1, thông tin về việc BIDV đột ngột dừng cho vay mua nhà đối với khách hàng có tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai đã làm xôn xao dư luận. Ngay sau đó, BIDV đã có văn bản trả lời chính thức về vấn đề này. Theo lãnh đạo NH này, BIDV vẫn đang triển khai cho vay và nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo đúng quy định của pháp luật và hướng dẫn của NHNN. Đối với việc cho vay hỗ trợ nhà ở gói 30.000 tỷ đồng, BIDV cũng triển khai thực hiện có hiệu quả, là NH giải ngân nhiều nhất cho vay đối với hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội. Song hiện nay NH đang gặp một số vướng mắc trong việc nhận thế chấp tài sản đảm bảo. Cụ thể, theo quy định của pháp luật về nhà ở và các văn bản hướng dẫn hiện hành, việc nhận thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, các trường hợp nhận thế chấp không đúng với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99 không có giá trị pháp lý. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về việc nhận thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai. Vì thế, phần lớn văn phòng đăng ký đất đai địa phương từ chối xác nhận đăng ký giao dịch bảo đảm đối với việc nhận thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo BIDV, hiện nay việc nhận thế chấp của một số tài sản đảm bảo là: (i) Nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư, nhà biệt thự, nhà ở liền kề) mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản; (ii) Nhà ở của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản; (iii) Quyền tài sản liên quan đến dự án xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, quyền kinh doanh khai thác dự án/nhà ở...). Để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật trong thời gian chờ hướng dẫn cụ thể từ NH và các cơ quan chức năng, tránh rủi ro pháp lý liên quan đến việc nhận tài sản đảm bảo đối với các tài sản đảm bảo nói trên, BIDV tạm thời ngừng nhận thế chấp đối với các tài sản này, chỉ nhận làm tài sản bảo đảm bổ sung.
Cần sớm tháo gỡ
Liên quan đến vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư một dự án chung cư cho biết hầu hết công ty bất động sản khi xây dựng một dự án đều vay và thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền và lợi ích phát sinh của tài sản hình thành trong tương lai. Khách hàng vay mua căn hộ chưa được bàn giao thực chất là vay thế chấp động sản, gồm quyền và lợi ích phát sinh từ hợp đồng mua bán với công ty bất động sản. Căn cứ để NH duyệt hồ sơ vay mua nhà dạng này là căn hộ nào bán sẽ được bổ sung tài sản tương ứng với giá trị căn hộ bán; chuyển toàn bộ nguồn thu của căn hộ bán vào tài khoản phong tỏa tại NH đó; người mua căn hộ không được thế chấp tại bất kỳ NH nào khác ngoài NH đó. Nếu công ty bất động sản tuân thủ theo quy định chuyển nguồn thu cho NH quản lý thì không sai về mặt dòng tiền tài sản. Nhưng ngược lại, nếu chủ đầu tư không trả nợ cho NH và xảy ra khởi kiện, tòa án yêu cầu phát mãi tài sản để trả nợ. Khi đó người mua căn hộ chưa được cấp sổ sẽ trở thành đối tượng có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Đối với tài sản đã thế chấp, NH đồng ý cho vay cũng không đúng, vì tài sản đã được thế chấp đăng ký giao dịch bảo đảm, chưa được chủ đầu tư giải chấp tài sản và xóa đăng ký giao dịch bảo đảm. Như vậy, nếu giao dịch được thực hiện, hoặc công ty bất động sản sai hoặc NH sai.
Theo TS. Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, hiện nay có nhiều trường hợp các dự án bất động sản, chủ đầu tư đã thế chấp NH để xây dựng. Sau đó người mua tiếp tục thế chấp NH để vay mua. Như vậy giá trị cho vay của 1 dự án gấp 2 lần tài sản đảm bảo. Luật Nhà ở 2014 không cấm cho vay mua nhà đối với các khách hàng có tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời hướng đến việc bảo vệ quyền lợi của người mua khi có tranh chấp và bảo đảm 1 tài sản không thế chấp 2 lần. Vấn đề là do hướng dẫn cụ thể trong việc nhận thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai chậm, nên nhiều NH ngại cho vay. Về việc này, BIDV cho biết đã có văn bản đề nghị NHNN phối hợp với các bộ, ngành liên quan có hướng dẫn để tháo gỡ các vướng mắc nêu trên. Hiện các NH, công ty bất động sản và khách hàng cũng đang chờ giải pháp hướng dẫn thực thi của cơ quan quản lý để các bên có thể thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, đồng thời đảm bảo hài hòa lợi ích các bên.
