Qua tìm hiểu từ cơ sở, yêu cầu phải “đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp” và “đăng ký nhu cầu sử dụng đất” đang làm khó cho người dân đô thị và cả cơ quan chức năng.
Hạn chế quyền của người dân
Trong thời gian gần đây, nhiều gia đình, cá nhân ở thành phố Vũng Tàu (Bà Rịa-Vũng Tàu) có nhu cầu gia hạn quyền sử dụng đất (đăng ký biến động, đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận) đã không thể thực hiện được vì quy định “đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp."
Nếu không gia hạn được quyền sử dụng đất, người dân sẽ không thể thực hiện được việc chuyển nhượng, thế chấp ngân hàng, tặng, cho… do các văn phòng công chứng không xác nhận vì đất đã hết thời hạn giao đất.
Sự việc bắt nguồn từ Luật Đất đai trước đây quy định thời hạn giao đất nông nghiệp là 20 năm (Luật Đất đai 2013 quy định giao đất nông nghiệp 50 năm) và khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu (xin gia hạn) thì được tiếp tục sử dụng quy định tại khoản 3 điều 210 Luật Đất đai 2013.
Trong điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về “trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất," tại điểm b, khoản 3 quy định ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp…
Tuy nhiên, ở thành phố Vũng Tàu, phần lớn đất của dân hiện không được các gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng để sản xuất nông nghiệp. Một thực tế nữa là trước đây, người dân chỉ chuyển đổi mục đích một phần diện tích đất vừa đủ để xây nhà ở trong khuôn viên mảnh đất mình sở hữu. Phần diện tích còn lại sau này được các gia đình lát gạch làm sân để xe, đặt bàn nước tiếp khách… Nhưng trên giấy tờ, phần diện tích này vẫn thể hiện là đất nông nghiệp.
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Vũng Tàu cho biết thời gian qua, chi nhánh đã trả khá nhiều hồ sơ xin gia hạn quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân rơi vào những trường hợp trên do các phường, xã chỉ xác nhận “đang trực tiếp sử dụng” mà không phải là “đang trực tiếp sử dụng để sản xuất nông nghiệp." Chi nhánh và các phường, xã thừa nhận, đây là những bất cập nhưng không thể làm trái quy định.
Mặt khác, nếu người dân đang sử dụng đất nông nghiệp, khi thời hạn giao đất đã hết nhưng chưa có nhu cầu chuyển nhượng, cho, tặng… nên không làm thủ tục gia hạn. Về lý thuyết, nếu đất nông nghiệp mà không dùng để sản xuất nông nghiệp và người dân không thực hiện gia hạn (tức không có nhu cầu) thì sẽ hết quyền sử dụng đất. Vậy khi Nhà nước thu hồi thì có bồi thường hay không? Đây là vấn đề cần được cơ quan chức năng xem xét, tính tới, để tránh những vướng mắc sau này.
Kéo chậm sự phát triển
Từ cuối năm 2021, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã yêu cầu các địa phương thông báo đến người dân đăng ký nhu cầu sử dụng đất cho năm tiếp theo.
Yêu cầu đăng ký nhu cầu sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân dựa trên các căn cứ: điều 52 của Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; khoản 3, điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và mới đây là Thông tư 01/2021/TT-BTNMT ngày 12/4/2021 tại điểm b, khoản 2, điều 46 quy định: “nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn cấp huyện trên cơ sở xem xét đơn đề nghị của người có nhu cầu sử dụng đất."
Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vũng Tàu cho biết, theo các hướng dẫn, ý kiến tại Văn bản số 6007/STNMT-CCQLĐĐ ngày 8/9/2021 và 7326/STNMT-CCQLĐĐ ngày 29/10/2021 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, Ủy ban Nhân dân thành phố Vũng Tàu đã chỉ đạo các phường, xã thông báo đến hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất năm 2022 cần đăng ký nhu cầu sử dụng đất tại phường, xã. Hồ sơ đăng ký gồm đơn (theo mẫu), bản phôtô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sơ đồ vị trí thửa đất hoặc bản vẽ hiện trạng vị trí khu đất (có xác định vị trí đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất).
Theo quy trình, người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại phường (ghi rõ diện tích, vị trí cần chuyển đổi trong mảnh đất của mình). Hồ sơ sẽ trải qua nhiều khâu. Mỗi năm, tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cho năm sau vào những ngày cuối cùng của năm. Như vậy, gia đình, cá nhân nào muốn xây nhà trong năm nay thì phải chờ sang năm sau mới được chuyển đổi mục đích sử dụng đất để làm nhà. Nếu chẳng may vì công việc không kịp nộp hồ sơ, hoặc vì lý do nào đó mà không được vào danh sách được chuyển đổi mục đích sử dụng đất năm sau thì lại phải chờ thêm năm nữa.
 |
Một con đường xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp của một dự án phân lô bán nền tại xã Bà Rịa-Vũng Tàu đang bị lực lượng chức năng phá bỏ. (Ảnh: TTXVN phát)
Bên cạnh đó, trên thực tế thường có những phát sinh khi tiến hành thiết kế xây nhà như diện tích tăng lên (do nhu cầu thay đổi), hình dạng hay vị trí thay đổi so với đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất ban đầu. Do đó, người dân muốn có ngôi nhà đẹp, đúng ý, hợp phong thủy theo tư vấn của kiến trúc sư, nhưng sai lệch so với đăng ký ban đầu thì buộc phải quay lại thủ tục từ bước đăng ký nhu cầu sử dụng đất, làm lại từ đầu, mất rất nhiều thời gian.
Phòng Quản lý đô thị thành phố Vũng Tàu cho biết nếu cấp phép xây dựng sai lệch vị trí, hình dạng đất đã đăng ký trước đó (dù diện tích vẫn giữ nguyên) thì sẽ bị quy trách nhiệm là cấp phép xây dựng lên phần đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng.
Vì vậy, hiện nay, các kiến trúc sư thường tư vấn, thiết kế cho chủ nhà theo đúng diện tích, hình dạng, vị trí người dân đã đăng ký chuyển đổi trước đó để được cấp phép, tránh hồ sơ bị trả lại. Do đó, theo các kiến trúc sư, khả năng “sáng tác” của họ đã bị bó buộc, hạn chế, khó thiết kế được những ngôi nhà đẹp, đa dạng, góp phần vào vẻ đẹp chung của đô thị.
Theo một lãnh đạo thành phố Vũng Tàu, quy định “đăng ký nhu cầu sử dụng đất” đối với người dân ở đô thị là không cần thiết, tốn thời gian, công sức của cơ quan chức năng và hạn chế quyền của người dân vì việc người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất để xây nhà ở đã có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất, điều chỉnh đầy đủ.
