Những tín hiệu sáng
Có thể nói những tháng đầu năm 2024, lần đầu tiên sau gần 2 năm “đóng băng”, thị trường bất động sản (BĐS) có những tín hiệu khởi sắc. Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội tháng 2 và 2 tháng đầu năm 2024 vừa được Cục Thống kê TPHCM công bố, cho thấy tình hình kinh doanh BĐS trên địa bàn có những tín hiệu phục hồi, sau khi Chính phủ ban hành các chính sách để tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS từ đầu năm 2023.
Thời gian qua, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này đã chung tay phối hợp thực hiện nhiều chính sách thanh toán, ưu đãi cho khách hàng. Nhờ vậy, doanh thu kinh doanh BĐS 2 tháng đầu năm 2024 ước đạt 42.300 tỷ đồng, tăng 20,1% so với cùng kỳ và chiếm gần 60% trong nhóm doanh thu dịch vụ tiêu dùng khác.
Tại báo cáo về thị trường BĐS trên địa bàn TPHCM quý IV và cả năm 2023, Sở Xây dựng TPHCM cũng cho biết hoạt động kinh doanh BĐS còn nhiều khó khăn nhưng đã dần hồi phục, quý sau tăng trưởng tốt hơn quý trước. Cụ thể, cả năm 2023 tăng trưởng âm gần 6,4% so với cùng kỳ, nhưng nếu đi ngược dòng thời gian thì 9 tháng tăng trưởng âm hơn 8,7%, 6 tháng tăng trưởng âm gần 11,58%, còn quý I tăng trưởng âm đến 16,2%.
Theo Sở Xây dựng, hoạt động kinh doanh BĐS vẫn có sức hút đáng kể với vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Cụ thể, đầu tư nước ngoài lĩnh vực hoạt động kinh doanh BĐS cả năm 2023 thu hút 873 triệu USD vốn FDI, trong đó vốn đăng ký cấp mới đạt 230 triệu USD, vốn đăng ký điều chỉnh đạt 104 triệu USD, góp vốn, mua cổ phần đạt 538 triệu USD.
Trong khi đó, theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, trong 2 tháng đầu năm 2024, cả nước có 552 doanh nghiệp kinh doanh BĐS thành lập mới và 248 doanh nghiệp giải thể. Số vốn đăng ký cấp mới cả nước có 405 dự án được cấp phép với số vốn đăng ký đạt 3,6 tỷ USD, tăng 55,2% so với cùng kỳ năm trước về số dự án, và tăng 103,8% về số vốn đăng ký. Đáng chú ý, hoạt động kinh doanh BĐS đạt 1,37 tỷ USD, chiếm 38%.
Khảo sát vừa công bố của CBRE cũng cho thấy, Việt Nam đứng thứ hai trong số các thị trường mới nổi được săn đón nhiều nhất về chiến lược đầu tư cơ hội và giá trị gia tăng đối với lĩnh vực BĐS, chỉ xếp sau Ấn Độ. Theo CBRE, thị trường Việt Nam có bối cảnh độc đáo, nơi các danh mục đầu tư bao gồm tài sản tạo thu nhập rất khan hiếm và thường không chào bán nhiều trên thị trường. Hầu hết các nhà đầu tư vào Việt Nam đều tập trung sự chú ý vào BĐS công nghiệp và văn phòng.
Lựa chọn phân khúc đầu tư
Trong khoảng thời gian hơn 2 năm trở lại đây, các sự kiện khởi công, động thổ, bán hàng các dự án BĐS trên địa bàn TPHCM chỉ đếm trên đầu ngón tay. Trong khi đó vào thời điểm “hoàng kim” hầu như tháng nào cũng có các sự kiện mua bán, khởi công diễn ra khá rầm rộ.
Tổng giám đốc một doanh nghiệp đầu tư BĐS cho biết, doanh nghiệp này vừa được UBND TPHCM đồng ý cho phép điều chỉnh quy hoạch tại một dự án ở khu Nam để trong thời gian tới tiến hành xin cấp phép xây dựng… Đây là dự án duy nhất trong 3-4 năm qua tại khu Nam được TPHCM điều chỉnh quy hoạch, còn hầu hết đều “án binh bất động”.
Giá BĐS hiện nay không hề giảm, nhưng chủ đầu tư sẽ dùng kỹ thuật để đưa vào chính sách bán hàng nhằm hỗ trợ cho người mua, tính ra mỗi m2 căn hộ cũng tiết giảm được 5-10 triệu đồng; lãi suất hạ và ngân hàng sẵn sàng tạo điều kiện cho vay; chính sách thanh toán kéo dài… Các chính sách này tạo điều kiện thuận lợi và thiết thực hơn cho người mua nhà trong giai đoạn hiện nay.
Ông LÊ TIẾN VŨ, Tổng Giám đốc Cát Tường Land
Ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Vietnam, cho biết những năm gần đây các dự án BĐS hoàn thành pháp lý được khởi công rất ít. Tại TPHCM, năm 2021 chỉ có 6 dự án được khởi công với 13.671 căn hộ; năm 2022 có 8 dự án khởi công với 17.276 căn hộ.
Tương tự, nhà phố biệt thự năm 2021 có 18 dự án khởi công với 941 căn, và năm 2022 có 12 dự án khởi công với 1.997 căn. Bước vào năm 2024, năm được dự báo thị trường BĐS sẽ ấm lại, người mua phải “đỏ mắt” tìm dự án mới.
Nguyên nhân là từ đầu năm đến nay TPHCM chỉ có 2 dự án nhà ở được khởi công. Dự kiến thời gian tới, cũng chỉ có một vài dự án chung cư và nhà phố được khởi công.
Nguồn cung hạn chế, nhưng nhu cầu về nhà ở vẫn không giảm. Thực tế này cho thấy đầu tư vào phân khúc nào vẫn là một câu hỏi không dễ đặt ra cho các nhà đầu tư. Ông Lê Tiến Vũ, Tổng giám đốc Cát Tường Land, cho rằng nhìn vào các chỉ số tăng trưởng thời gian qua và mục tiêu tăng trưởng kinh tế của năm 2024 mà Chính phủ đưa ra, cho thấy thị trường BĐS vẫn còn nhiều điểm sáng.
Tuy nhiên, theo ông Vũ, trong tình hình hiện nay và một vài năm tới, không thể đầu tư ồ ạt vào BĐS ở tất cả các phân khúc, mà nên đầu tư có lựa chọn. Cụ thể, trước mắt chỉ nên tập trung vào những dự án pháp lý rõ ràng, đã hình thành sản phẩm để có thể phục vụ ngay nhu cầu ở của người mua, hay những sản phẩm có thể khai thác kinh doanh cho thuê.
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng việc tạo ra nhiều sản phẩm vừa với đại bộ phận người dân trong bối cảnh thị trường hiện nay là hết sức cần thiết, vì nó phục vụ nhu cầu thiết thực của người mua. Do đó, trong năm 2024 được đánh giá là năm lên ngôi của căn hộ ở thực.
Báo cáo mới nhất từ Savills cho thấy, thị trường căn hộ tại TPHCM trong quý IV-2023 có sự hấp thụ tốt với 84% đối với căn hộ có giá từ 2-5 tỷ đồng. Đây là sản phẩm căn hộ trung cấp và bình dân đã có pháp lý rõ ràng, thời gian thanh toán dài, được hỗ trợ vay ngân hàng...
Và đây cũng là phân khúc được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong năm 2024, với tổng lượng căn hộ dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm trước.
