Bất động sản vùng ven TPHCM: Long An - tiềm năng quỹ đất

Chính vì thế, thời gian qua hàng loạt dự án BĐS tại Long An ra đời, kéo doanh nghiệp và người dân đổ xô về. Tuy nhiên, bên cạnh những dự án được đầu tư bài bản, không ít chủ đầu tư làm ăn chụp giựt, thổi phồng giá đất… đưa người mua vào chỗ rủi ro.

Nhiều dự án lớn xuất hiện

Do quỹ đất còn lớn nên hầu hết dự án được duyệt tại Long An đều có quy mô khá lớn. Đơn cử, dự án Khu đô thị (KĐT) Văn hóa - Thương mại - Du lịch Làng Sen Việt Nam, do CTCP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang (Phúc Khang Corporation) làm chủ đầu tư với quy mô hơn 50ha, tọa lạc tại xã Đức Hòa Đông, huyện Đức Hòa, được xem là khối nam châm thu hút giới đầu tư về thị trường BĐS Long An. Cho đến nay hạ tầng toàn bộ dự án đã hoàn thiện, khách hàng mua đất đã xây nhà, tạo nên sinh khí mới cho KĐT. 

Hay dự án Cát Tường Phú Sinh có quy mô hơn 100ha tại Đức Hòa, sau khi hoàn thành hạ tầng chủ đầu tư CTCP Địa ốc Cát Tường tiếp tục đưa ra thị trường dự án khủng Five Star Eco City, với quy mô lên tới 220ha. Dự án đình đám nữa là KĐT Waterpoint tại Bến Lức của CTCP Đầu tư Nam Long có quy mô 355ha, nằm trải dài theo mặt tiền đường 830, ba mặt còn lại được bao quanh bởi sông Vàm Cỏ Đông.

Theo quy hoạch, Waterpoint bao gồm sản phẩm nhà phố, biệt thự, shophouse và căn hộ chung cư; khu phức hợp văn phòng; khu mua sắm, dịch vụ và giải trí; bệnh viện…

Hàng loạt ông lớn khác cũng không bỏ lỡ cơ hội này như Vingroup, Nam Long, Vạn Thịnh Phát, Him Lam, T&T Group hay Thaco… đã liên tục công bố đầu tư vào Long An, khiến thị trường BĐS tại đây nổi sóng lớn.

Mới đây, CTCP Him Lam đề xuất với lãnh đạo tỉnh Long An thành lập khu kinh tế mở quy mô 32.000ha trên địa bàn huyện Cần Giuộc và Cần Đước. Trong đó gồm khu nông nghiệp công nghệ cao, KĐT sinh thái, KCN và cảng biển quốc tế. Vingroup cũng được cho đã đề xuất cho phép nghiên cứu và đầu tư dự án khu phức hợp đô thị, kết hợp vui chơi giải trí quy mô khoảng 900ha thuộc huyện Đức Hòa. 

Không đứng ngoài cuộc chơi, Tập đoàn Vạn Thịnh Phát cũng đã được chính quyền Long An chấp thuận chủ trương đầu tư 36 dự án, tổng diện tích lên đến hơn 2.100ha. Đại gia Thaco cũng được tỉnh Long An chấp thuận đầu tư KCN Quốc tế Trường Hải tại huyện Đức Huệ với diện tích 162ha.

Tuy nhiên, bên cạnh những dự án khủng, phân khúc đất nền nhỏ lẻ hay đất nông nghiệp cũng bùng phát tại Long An, khiến thị trường rối loạn trong thời gian dài. Tại khu vực Tỉnh lộ 10, chúng tôi được nhân viên môi giới giới thiệu miếng đất thổ vườn diện tích 3.800m2 với giá 2 tỷ đồng.

Nhân viên này cho biết cách đây 4 tháng có người trả 2,5 tỷ nhưng không bán, nay giá miếng đất chỉ còn 2 tỷ đồng. Trong khi đó miếng đất ruộng tại Mỹ Yên, huyện Bến Lức được chủ nhân hét giá 2,5 tỷ đồng. Đi sâu vào các khu dân cư hỏi thăm đâu cũng nghe râm ran có người bán đất từ vài ngàn m2 đến vài công với giá cả thất thường…

Xu hướng đầu tư hay an cư?
Bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Phuc Khang Corp, cho biết dự án Làng Sen của Phuc Khang bán giai đoạn đầu giá chỉ 3-4 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 15-16 triệu đồng/m2. Tại dự án này tỷ lệ mua ở và đầu tư 50-50, nhờ hạ tầng được kết nối tốt với khu vực lân cận cũng như tiện ích phục vụ cư dân được phát triển.

Tại dự án Phú Sinh Cát Tường, giá bán khởi điểm cũng khoảng 4 triệu đồng/m2, nay sau hơn 4 năm tăng lên 12 triệu đồng/m2. Tại dự án này tỷ lệ mua ở 60%, còn 40% là đầu tư. Theo đại diện chủ đầu tư, toàn bộ dự án đã có 1.000 căn nhà mọc lên.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia BĐS, khoảng 80% giao dịch mua bán đất tại Long An thời gian qua là để đầu tư, bởi tiềm năng vì lợi thế sẵn có của khu vực. Song điều này cũng dễ phát sinh và cò đất thổi giá nếu không có giải pháp ngăn chặn quyết liệt từ chính quyền địa phương.

Theo khảo sát, giao dịch tại các huyện liền kề TPHCM như Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc khá sôi động, giá đất cũng cao hơn các vùng khác và tăng khoảng 20-30% trong khoảng nửa năm. Tại thị trấn Đức Hòa, giá đất nền mặt tiền dao động trên 15 triệu đồng/m2.

Tại Cần Giuộc, giao dịch phổ biến trong vùng giá trên 18 triệu đồng/m2, như vùng chợ Long Thượng, công viên hồ Cánh Sen hay gần UBND xã Long Hậu. Đặc biệt tại Bến Lức, giá đất nền có nơi đạt trên 20 triệu đồng/m2, gấp 2-3 lần một số nơi như ven thành phố Tân An, Thủ Thừa, Đức Huệ, Cần Đước...

Bên cạnh những tiềm năng, BĐS Long An cũng tiềm ẩn không ít rủi ro cho khách hàng. Hiện tại, nhiều dự án khu dân cư tại Long An sau nhiều năm vẫn chưa có người đến mua để xây nhà ở, không phải do khách hàng không có nhu cầu mà do hạ tầng dự án như điện đường, trường trạm không có. Thời gian qua, Sở Xây dựng tỉnh Long An cũng đã tuýt còi hàng loạt dự án vi phạm các quy định về đất đai, xây dựng và kinh doanh BĐS. Điều này đồng nghĩa các khách hàng mua đất nền ở khu vực này rất dễ gặp rủi ro vì tính pháp lý dự án không rõ ràng. 

Hiện nay nhiều dự án buộc phải dừng thi công vì các công trình hạ tầng kỹ thuật chưa qua thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định (đối với công trình phải lập dự án), hoặc không có giấy phép xây dựng của cơ quan thẩm quyền cấp.

Cụ thể, dự án khu dân cư, nhà ở công nhân Thiên Phúc - Hoàng Gia (xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hòa), do CTCP Đầu tư BĐS Thiên Phúc làm chủ đầu tư, qua kiểm tra mới có chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND tỉnh, chưa được cơ quan chức năng phê duyệt đồ án quy hoạch, chưa lập thủ tục cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật, kế hoạch bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy, nhưng đã tiến hành giao dịch sai quy định.