Bất hợp lý “chung cư có thời hạn” trên “đất ở không thời hạn”

Mới đây, tại TPHCM Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, Trưởng Ban soạn thảo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chủ trì hội thảo lấy ý kiến góp ý cho dự thảo luật này, đã tiếp tục thu hút nhiều ý kiến từ cơ quan quản lý nhà nước, chuyên gia, doanh nghiệp… 

Quyền sở hữu bị giới hạn bởi tuổi thọ công trình

Từ trước đến nay sở hữu chung cư mặc nhiên là sở hữu không thời hạn. Song dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Phương án 1: bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo đó quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư, xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu, xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu… Phương án 2: không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà giữ nguyên như quy định hiện hành, tức người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. 

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, việc đưa ra thời hạn sở hữu chung cư vì hiện nay Nhà nước đang gặp khó khăn trong việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp.

Thực tế, nhiều chung cư cũ tại Hà Nội và TPHCM xuống cấp trầm trọng, nhưng việc phá dỡ xây mới gặp nhiều khó khăn, do không tìm sự đồng thuận 100% từ người sở hữu. Các nước trên thế giới đều quy định về tuổi thọ và thời hạn sở hữu công trình. Vì vậy, Bộ Xây dựng đưa ra quy định này và sẽ lắng nghe, tiếp thu, nghiên cứu các góp ý để cân nhắc, xem xét.

Một số ý kiến cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có nhiều điểm đổi mới, trong đó quy định thời hạn sử dụng chung cư là sự đột phá. Quy định này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn, vì trên thực tế không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn.

Song tâm lý của người dân vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền qua nhiều thế hệ. Do đó, nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn, người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua. Lúc đó, giá trị thực của nhà chung cư sẽ sát với thực tế giúp giá nhà giảm xuống. 

“Đất cho xây dựng nhà chung cư không thể cấp vô thời hạn, khi đó mới xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Do vậy đất xây dựng chung cư nên là thuê có thời hạn để tương thích với nhau. Lúc đó, việc giải quyết chi phí đất và xây dựng loại hình chung cư sẽ cho mức giá hợp lý hơn”- một chuyên gia phân tích.

Đồng tình, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho rằng cần quy định thời hạn sở hữu chung cư. Nhưng khi tòa nhà hết niên hạn sử dụng, vẫn có thể đấu giá đất của tòa nhà đó, nhưng cư dân vẫn còn quyền sở hữu đất nên được ưu tiên mua phần xây lại.

Doanh nghiệp “phản pháo”

Ngược lại, phần lớn ý kiến từ các doanh nghiệp đề nghị Bộ Xây dựng giữ nguyên quy định hiện hành là sở hữu chung cư vô thời hạn. Ông Trương Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng ở các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM quỹ đất khan hiếm. Nhà nước khuyến khích người dân vào ở chung cư và doanh nghiệp phát triển nhà cao tầng, nên cần xác định sở hữu chung cư là vô thời hạn.

Hiện nay, các đô thị đang đi theo mục tiêu là đô thị nén để dành quỹ đất phục vụ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người dân. Do đó, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ là rào cản người dân tìm đến loại hình căn hộ chung cư.

Ông Bùi Xuân Huy, Chủ tịch HĐQT Novaland, cũng đồng tình vấn đề không áp niên hạn sở hữu đối với chung cư. Việc quy định sở hữu căn hộ có thời hạn chưa phù hợp với tâm lý người mua; đồng thời có thể khiến thị trường nhà chung cư suy giảm, làm gia tăng nhu cầu về nhà đất thấp tầng, dẫn đến giá nhà đất leo thang.

Thay vì áp đặt quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn, Chính phủ nên quy định chặt chẽ việc kiểm định chất lượng công trình và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Qua đó, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, cũng như tạo tiền đề vững chắc cho quy hoạch và cải tạo đô thị trong tương lai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo hạn sử dụng công trình.

"Nếu giao đất có thời hạn, sở hữu nhà chung cư có thời hạn là đúng. Nhưng trường hợp đất không xác định thời hạn, tức đất ở ổn định, lâu dài, trong khi nhà chung cư xây dựng mới lại xác định có thời hạn, là bất hợp lý, gây tâm lý bất an cho người mua căn hộ và làm xáo trộn thị trường nhà ở" - ông Châu nói và cho rằng, đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không phù hợp đối với trường hợp chung cư xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài. Từ đó nảy sinh một số bất cập, không tương thích với Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Bộ luật Dân sự 2015.

Đại biểu Quốc hội Trương Trọng Nghĩa phân tích, có 3 loại quyền liên quan đến căn hộ chung cư: quyền sử dụng, quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất. 3 quyền này phải được thiết kế như thế nào và bằng giải pháp rõ ràng. Không nhất thiết phải tách rời quyền sở hữu và quyền sử dụng, mà có thể tồn tại song song. Không nên xóa quyền sở hữu khi căn hộ hết thời hạn.

Nếu quy định sở hữu có thời hạn phải đi kèm các giải pháp cụ thể. Chẳng hạn, chung cư chỉ có thời hạn 20 năm, sau khi hết 20 năm người mua phải trả lại cho chủ đầu tư. Và khi chủ đầu tư xây dựng, mua bán cũng phải công khai, minh bạch thời hạn và giá tiền cũng phải tương ứng với thời gian sở hữu.