Bong bóng bất động sản Trung Quốc đe dọa toàn cầu

“Bom” Evergrande

Tính đến cuối tháng 8, thị trường BĐS Trung Quốc vẫn còn “hót”. Chẳng hạn, doanh số bán hàng tại 3 khu dân cư lớn ở thành phố Tế Nam, miền Đông Trung Quốc tăng như diều gặp gió. Thế nhưng, bước sang tháng 9, vốn là tháng có nhiều người mua nhà nhất ở Trung Quốc những năm trước, thị trường đột nhiên như bị “cảm lạnh”.

Doanh số tại các dự án nhà ở dậm chân tại chỗ, thậm chí đi xuống do chính quyền thắt chặt việc tiếp cận các khoản thế chấp, buộc các chủ đầu tư phải chấp nhận giảm giá, chịu lỗ để thúc đẩy doanh số.

Zhou Miao, một đại lý tại chi nhánh Tế Nam của Tập đoàn BĐS PowerChina, cho biết: “Chính phủ không còn hỗ trợ mua nhà khiến nhiều người phải hoãn việc mua nhà".

Sau khi cắt giảm lãi suất để đối phó với đại dịch Covid-19, Bắc Kinh đã tìm cách ngăn chặn nguy cơ bong bóng tài sản bằng cách cắt giảm mạnh tay các khoản vay từ các nhà phát triển BĐS, đặt giới hạn cho vay thế chấp và giá thuê nhà ở các thành phố lớn. 

Nhiều nhà kinh tế tin việc giá BĐS tăng chậm hoặc đi xuống sẽ gây rủi ro nghiêm trọng khi chiếm tới 28% GDP toàn quốc. Trong khi đó, BĐS Trung Quốc cũng là một trong các chỉ số kinh tế quan trọng nhất của thế giới, thông qua nhu cầu hàng hóa, lao động và nợ.

Ting Lu, nhà Kinh tế trưởng tại Nomura, cho biết số lượng giao dịch nhà mới tại Trung Quốc đã giảm 24% so với cùng kỳ vào tháng 8 tại 30 thành phố, doanh số bán đất giảm 53% về số lượng tại 100 thành phố, trong khi cả 2 chỉ số đều xấu đi vào đầu tháng 9.

Những động thái siết lại thị trường của Bắc Kinh đã ảnh hưởng đến Evergrande, tập đoàn từng là trung tâm quyền lực của nền kinh tế vốn dựa vào thị trường BĐS để tăng trưởng thần tốc. Thành lập năm 1996, Evergrande đã thúc đẩy sự bùng nổ của lĩnh vực BĐS, giúp đô thị hóa các vùng nông thôn. Tuy nhiên, những năm gần đây tập đoàn này phải đối mặt với hàng loạt vụ kiện từ người mua nhà.

Các nhà cung cấp và chủ nợ yêu cầu Evergrande thanh toán hàng tỷ USD, thậm chí một số ngừng xây dựng các dự án của công ty. Hiện với khoản nợ gần 2.000 tỷ NDT (309 tỷ USD), Evergrande đang rất cần tiền mặt để đáp ứng nghĩa vụ với các nhà cung cấp và chủ nợ. 

Đầu tư vào BĐS tăng 7% so với năm 2020, đã góp phần giúp quá trình phục hồi hậu Covid ở Trung Quốc diễn ra mạnh hơn các nền kinh tế lớn khác. Nhưng mặt trái là mối đe dọa bong bóng tài sản đã khiến các nhà quản lý hàng đầu phải cảnh báo.

Khi giá cả tăng vọt ở các thành phố lớn như Thâm Quyến, chính phủ đã công bố "ranh giới đỏ" hạn chế khả năng tiếp cận nợ của các nhà phát triển BĐS, cũng như những ràng buộc đối với việc cho vay thế chấp tại các ngân hàng.

Siết tới cùng hay buông tay?

Trong nhiều năm, Trung Quốc đã tìm cách ngăn chặn tình trạng đầu cơ trong lĩnh vực nhà ở. Bộ trưởng Bộ Nhà ở Wang Menghui cho biết, Trung Quốc sẽ không sử dụng tài sản để thúc đẩy nền kinh tế, nhắc lại khẩu hiệu năm 2017 của Chủ tịch Tập Cận Bình rằng nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ. Chính phủ gần đây đã hủy đấu giá đất ở các thành phố lớn sau khi những quy định đã vô tình làm tăng giá.

“Khoảng thời gian này, các nhà hoạch định chính sách kiên trì tuân thủ các biện pháp kiểm soát tín dụng của họ hơn” - Helen Qiao, Trưởng bộ phận nghiên cứu kinh tế khu vực châu Á tại Bank of America, cho biết. Bà tin rằng sự chậm lại của thị trường hiện nay chủ yếu do thắt chặt chính sách.

Và theo những gì đang hô hào, Bắc Kinh có thể sẽ nói "không" với việc ứng cứu Evergrande. Nhưng sự sụp đổ sẽ gây ra những thiệt hại nghiêm trọng. Bởi nếu tập đoàn này vỡ nợ, các chủ nhà, nhà cung cấp và nhà đầu tư trong nước - có khả năng lên đến hàng triệu người, sẽ bị ảnh hưởng.

Trong nhiều năm, nhiều nhà đầu tư đã rót tiền cho các công ty như Evergrande vì họ tin Bắc Kinh cuối cùng sẽ giải cứu những công ty “quá lớn để sụp đổ”. Điều này đã đúng trong nhiều thập niên. 

Tuy nhiên, vài năm qua, giới chức Bắc Kinh đã có lập trường cứng rắn hơn, sẵn sàng để các công ty lớn sụp đổ để kiềm chế nợ xấu. Tháng trước, Bắc Kinh đã đề nghị các các ngân hàng giảm quy mô cho vay với Evergrande.

NHTW Trung Quốc (PBOC) đã thực hiện chiến dịch xử lý nợ của ngành BĐS và giảm bơm tín dụng cho ngành này. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa ảnh hưởng từ sự sụp đổ của Evergrande đến hệ thống tài chính của Trung Quốc sẽ được giảm bớt.

Theo tỷ phú George Soros, vụ vỡ nợ của Evergrande có thể khiến nền kinh tế Trung Quốc sụp đổ. Trong khi đó, Chen Zhiwu, giáo sư ngành tài chính Đại học Hồng Kông, nhận định sự thất bại của Evergrande có thể dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng đối với cả nền kinh tế, khi các định chế tài chính lo ngại về rủi ro nhiều hơn.

Bắc Kinh cũng coi tài sản là một phần quan trọng trong việc thúc đẩy “thịnh vượng chung”. Việc giảm mua đất có thể sẽ ảnh hưởng đến đầu tư BĐS và nhu cầu về vật liệu xây dựng, cũng như doanh thu của các chính quyền địa phương, thường bán đất cho các nhà phát triển. 

Thế giới lo lắng

Các nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ 7,4 tỷ USD các khoản thanh toán trái phiếu của Evergrande đáo hạn trong năm tới. Trong năm nay, họ đã nhiều lần hoảng loạn và đẩy giá trái phiếu của tập đoàn này trên thị trường thứ cấp xuống mức thấp chưa từng có. Giới ngoại lo ngại nếu Evergrande sụp đổ, toàn bộ số tiền tập đoàn này đang nợ họ sẽ tan thành mây khói.

Nếu Bắc Kinh không cứu Evergrande, các nhà đầu tư nước ngoài nhiều khả năng mất trắng vì họ đứng ở vị trí rất thấp trong danh sách các chủ nợ, khó có thể được đền bù bằng tài sản của Evergrande.

Chuyên gia kinh tế trưởng về châu Á của Capital Economics, ông Mark Williams, tin rằng chính phủ Trung Quốc sẽ hành động để đảm bảo hệ thống tài chính không bị cuốn vào khủng hoảng vì Evergrande. “Các nhà hoạch định chính sách sẽ để các công ty BĐS vật lộn một thời gian mới ra tay để đảm bảo giữ vững hệ thống ngân hàng” - ông Williams nói.

Trong khi đó, ông Jim Chanos, Chủ tịch kiêm nhà sáng lập của Kynikos Associates, phát biểu: “Chúng ta đang chứng kiến sự thay đổi trong cách chính phủ đối xử với doanh nghiệp. Liệu họ có tiến hành cuộc giải cứu và nếu có những ai sẽ được cứu? Liệu nhà đầu tư phương Tây nắm trái phiếu Evergrande có được cứu, hay chỉ khách hàng mua căn hộ chưa hoàn thiện của Evergrande? Các ngân hàng có bị ảnh hưởng?”.

Từ 2011 đến nay, Trung Quốc đã có 4 đợt kiểm soát đầu cơ trên thị trường BĐS. Mỗi lần, nền kinh tế đều sụt giảm mạnh và nhà chức trách nới kiểm soát, sau đó lại thắt chặt. Dù vậy, hiện vẫn chưa rõ chính quyền trung ương và địa phương sẽ phản ứng như thế nào trước những yếu kém lâu dài của lĩnh vực BĐS đã tạo ra hoạt động kinh tế, việc làm và của cải khổng lồ.