Tuy nhiên gần 2 năm qua, UBND TPHCM vẫn chưa có quy định cụ thể về tiêu chí này, khiến hàng trăm dự án vẫn án binh bất động.
Mới đây Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) Nguyễn Toàn Thắng lại có văn bản gửi Chủ tịch UBND TPHCM đề xuất những vấn đề liên quan.
TPHCM hiện có gần 130 dự án nhà ở vướng đất công xen cài chưa thể triển khai vì chưa có hướng dẫn cụ thể. Nghị định 148 quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý, được xem là “phao cứu sinh” cho các dự án nhà ở có đất công xen cài đã bị ách tắc nhiều năm nay. Một trong những điểm đột phá tại Nghị định 148, là Chính phủ đã trao quyền nhiều hơn cho UBND cấp tỉnh trong việc ra quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập.
Trên tinh thần đó, đầu năm 2021 UBND TPHCM đã ban hành văn bản triển khai thực hiện Nghị định 148. Trong đó, đối với diện tích đất công không đủ điều kiện tách thửa độc lập, giao Sở TN-MT chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan hoàn thiện văn bản về thu hồi để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo quy hoạch và quy định pháp luật. Đối với diện tích đất công đủ điều kiện tách thửa độc lập, giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT) chủ trì xây dựng quy định cụ thể, điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập…
Quy định là vậy, nhưng kể từ khi Nghị định 148 có hiệu lực từ ngày 8-2-2021 đến nay, TP vẫn chưa ban hành hướng dẫn, chưa có tiêu chí về các thửa đất nhỏ hẹp như thế nào sẽ được giao, cho thuê, thửa đất nào phải tách ra để đấu giá hình thành dự án mới. Điều này ảnh hưởng tới việc xem xét các hồ sơ, doanh nghiệp không thể thực hiện các bước tiếp theo để triển khai dự án.
Được biết, giữa năm 2021, Sở QH-KT từng có dự thảo quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập. Theo đó, đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý xen kẽ trong dự án nhưng không vượt quá 5%/tổng diện tích đất của dự án, phải tách ra để thực hiện dự án độc lập. Đồng thời, diện tích khu đất muốn tách ra thực hiện dự án độc lập phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu.
Cụ thể, đối với các quận nội thành và TP Thủ Đức, diện tích khu đất không nhỏ hơn 1.000m2 với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, và không nhỏ hơn 500m2 với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu. Đối với các huyện ngoại thành, diện tích khu đất không nhỏ hơn 2.000m2 với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn, và không nhỏ hơn 1.000m2 với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn…
Đối với các khu đất không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập, Sở QH-KT trình UBND TP căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án; ra quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất…
Tuy nhiên, tại thời điểm đó dự thảo không nhận được sự đồng tình của giới chuyên gia cũng như doanh nghiệp, khi tỷ lệ 5% chưa sát với thực tiễn. Bởi lẽ, đất triển khai dự án nhà ở hầu hết là đất hỗn hợp, trong đó có đất nông nghiệp, nên đất công nằm xen kẽ, rải rác thường chiếm tỷ lệ khoảng 10% tổng diện tích đất của dự án, một số trường hợp tỷ lệ này lên đến 15%. Không những thế, các thửa đất này nằm xen kẽ, rải rác trong dự án nên càng khó đáp ứng tỷ lệ tại dự thảo.
Cũng theo Sở TN-MT việc xác định các tiêu chí trên không thuộc chức năng Sở TN-MT, đó là thẩm quyền của UBND TPHCM, nhưng cho đến nay do UBND TP chưa ban hành tiêu chí nên ảnh hưởng rất nhiều đến việc phát triển kinh tế xã hội. Hiện Sở TN-MT kiến nghị UBND TP chỉ đạo Sở QH-KT khẩn trương hoàn thiện dự thảo về tiêu chí, tỷ lệ… về đất xen cài để tách dự án độc lập.
Trong khi đó, theo báo cáo của Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), trên địa bàn TP còn có khoảng 126 dự án nhà ở khác không thể triển khai vì vướng đất công xen cài. Theo tính toán của HoREA, nếu bình quân mỗi dự án đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, sẽ có tới 126.000 tỷ đồng vốn đang bị ách tắc. Đây là chưa tính đến thiệt hại về chi phí tài chính, chi phí cơ hội của doanh nghiệp, bởi đa số doanh nghiệp khi làm dự án đều vay tiền của ngân hàng.
Không những vậy, dự án không thể triển khai còn khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% giá thành), tiền thuế giá trị gia tăng 10% khoảng 12.600 tỷ đồng. Không chỉ doanh nghiệp hay Nhà nước bị thiệt hại, người dân cũng bị ảnh hưởng, bởi khi các dự án nhà ở bị ách tắc kéo dài nguồn cung sẽ càng hạn chế, từ đó càng đẩy tăng giá nhà.
| Sau gần 2 năm các sở ngành vẫn loay hoay về quan điểm, ý kiến, tham mưu UBND TP, đang khiến nhiều dự án nhà ở bị tắc, doanh nghiệp BĐS lao đao. |
