Cụ thể, 3 luật có tầm ảnh hưởng quan trọng nhất tới thị trường BĐS là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã được thông qua. Đây được coi là những căn cứ bản lề góp phần giúp thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh. Khi chính thức có hiệu lực, 3 luật mới này sẽ có những tác động tích cực đối với thị trường BĐS.
Về Luật Đất đai, một số điểm mới có thể kể đến như, quy định cụ thể các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu như: nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn.
Quy định trên giúp thị trường phát triển thuận lợi hơn, giảm thiểu tối đa các khiếu kiện liên quan đến đất đai; giúp các chủ đầu tư rút ngắn thời gian và chi phí trong quá trình tiếp cận đất đai, đầu tư phát triển dự án; hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, đảm bảo nhà ở cho người dân, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng.
Bên cạnh đó, quy định các trường hợp còn lại được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu công khai, giúp thị trường phát triển theo hướng công khai và minh bạch, tránh các trường hợp “sân sau”. Từ đó lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính và năng lực triển khai, góp phần giúp sử dụng hiệu quả đất đai, đẩy nhanh tiến độ pháp lý của dự án và thúc đẩy nguồn cung cho thị trường.
Đồng thời, tạo cơ hội công bằng, như nhau giữa các chủ đầu tư trong việc tiếp cận đất đai. Những chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính và năng lực triển khai, nếu không có “quan hệ” vẫn có cơ hội tiếp cận đất đai bình thường. Quy định cũng giúp địa phương xác định cụ thể cơ chế giao đất nhằm giải quyết vướng mắc về bàn giao đất để triển khai dự án.
Tuy nhiên, do tiền thuê đất xác định theo từng năm nên sẽ có sự biến động. Để đảm bảo sự “an toàn” trong bài toán tài chính của chủ đầu tư, theo các chuyên gia, nên khống chế một tỷ lệ giới hạn trong giá thuê thay đổi hằng năm. Tránh trường hợp, chủ đầu tư để dự phòng mức thấp quá gây bất lợi cho mình. Nếu để cao quá gây bất lợi cho khách hàng.
Một điểm mới trong Luật Đất đai 2024 quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất như cá nhân trong nước. Điều này góp phần làm tăng nhu cầu đối với các sản phẩm bất động sản, tạo cơ hội tăng giao dịch. Từ đó, thúc đẩy nguồn cung bất động sản và đảm bảo sự bình đẳng, công bằng đối với người dân.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, thị trường năm 2024 sẽ thanh lọc những chủ đầu tư tài chính kém, thay vào đó là những chủ đầu tư tài chính tốt, sản phẩm tốt với pháp lý hoàn chỉnh... mới có ghế trong “sân chơi" bất động sản mới. Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các dự án bất động sản mới buộc phải hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch, thiết kế mới được bán hoặc cho thuê. Với quy mô và nâng cao chất lượng cũng như các tiện ích, hạ tầng ngày càng được nâng cao.
Về Luật Kinh doanh BĐS đã quy định một số điểm mới như môi giới không được hoạt động tự do mà phải tham gia sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản; phải công khai thông tin BĐS trước khi đưa vào kinh doanh; cấm phân lô bán nền đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III; quy định trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán. thay vì 70% như hiện tại.
Ông Đính cho rằng, những quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS sẽ loại bỏ nhiều môi giới BĐS không chuyên, tạo ra một môi trường kinh doanh BĐS lành mạnh và minh bạch trên thị trường.
Về Luật Nhà ở, quy định chung cư mini trong Luật Nhà ở 2023 được xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở đối với người dân, đặc biệt là nhóm người có thu nhập thấp vẫn có thể sở hữu nhà. Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định không quy định thời hạn sở hữu chung cư, qua đó góp phần thúc đẩy việc phát triển phân khúc này, trước bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, đặc biệt trong trung tâm các thành phố lớn, nơi mật độ dân cư đông đúc.
Các diễn giả, chuyên gia và doanh nghiệp khẳng định 3 luật đã được thông qua là căn cứ bản lề góp phần giúp thị trường BĐS phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh. Đối với phân khúc nhà ở xã hội, luật cũng quy định bổ sung đối tượng được đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Từ đó giúp thị trường gia tăng nguồn cung nhờ đa dạng hóa nguồn lực đầu tư, mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách hợp lý hơn, bổ sung các chính sách ưu đãi thiết thực.
Dự báo thị trường trong thời gian tới, ông Đính cho rằng quá trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ tiếp tục diễn tiến theo chiều hướng tích cực. Mọi sự chuyển biến sẽ diễn ra từ từ, ổn định dựa trên đà phục hồi và tích lũy trước đó, cùng với sự hậu thuẫn từ tăng trưởng kinh tế và sự phát triển của đô thị hóa. Trong đó, phân khúc có nhu cầu lớn là căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Tiếp đến là loại hình nhà, đất thổ cư khi các nhà đầu tư ngày càng chắc chắn hơn về triển vọng phục hồi của thị trường địa ốc sau khi trải qua quá trình "thăm dò".
