Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi 6%/năm được đánh giá sẽ trở thành "quả bom" trên thị trường BĐS, giúp khơi thông bế tắc, tạo thêm niềm tin cho thị trường. Tuy nhiên, bỏ qua sự háo hức này, nhiều doanh nghiệp (DN) biết rằng 30.000 tỷ đồng này chưa thể giải quyết được khó khăn chất chồng hiện nay.
Doanh nghiệp bó tay
Lý giải cho việc tác động của gói 30.000 tỷ không quá lớn đến DN, ông Phan Trường Sơn, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và xây dựng HUD3, phân tích: "Giá bán của một sản phẩm BĐS được cấu thành từ 6 yếu tố chính, bao gồm chi phí quản lý đầu tư, giá vật liệu xây dựng, tiền đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí lãi vay, tiền sử dụng đất và chi phí DN.
Trong đó chi phí lãi vay chỉ chiếm chưa đến 10%, gói hỗ trợ tác động vào phần này chỉ giảm tối đa 10% giá bán. Vì vậy lãi vay 6% hay 0%/năm cũng không tác động được nhiều đến thị trường, đến DN".
Giải pháp Chính phủ đang chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước về việc cho một số đối tượng dân cư vay mua nhà với lãi suất 6%/năm là chủ trương đúng để giải quyết bài toán hiện nay, nhưng cần được thể chế hóa như một hướng lâu dài. |
Cũng theo đánh giá của DN này, trong thời điểm hiện tại, tính toán lại mức lợi nhuận chỉ được khoảng 14%, thậm chí âm nếu thị trường tiếp tục đi xuống. Để giá BĐS giảm, chính sách của Nhà nước cần phải tác động cả vào 6 yếu tố trên bởi DN đã bó tay.
"Thực sự DN nào cũng muốn giảm giá, bán được hàng nhưng trong điều kiện hiện nay chỉ có thể giảm được chi phí DN, 5 yếu tố còn lại phụ thuộc hoàn toàn vào thị trường, trong đó chi phí quản lý đầu tư và tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng quá lớn"- ông Sơn nói.
Ông Lê Quốc Chính, Giám đốc Phát triển dự án Deawoo Clever, cũng cho rằng suốt 3 năm nay DN đã xoay xở đủ cách, từ giảm giá, khuyến mại, tặng quà, thậm chí chấp nhận lỗ nhưng khách hàng vẫn thờ ơ vì tâm lý chờ đợi quá lớn. Điều này khiến thị trường tê liệt và khoản hỗ trợ 30.000 tỷ đồng chưa đủ để có thể khơi thông.
"Trong năm 2012, đã có 3 lần giảm lãi suất nhưng người dân vẫn không mua được nhà. Khơi thông thị trường bằng nhà ở xã hội là tốt, nhưng nếu nợ xấu, hàng tồn vẫn không xử lý được, thị trường gần như vẫn dậm chân tại chỗ" - ông Chính nhận xét.
Trên thực tế, dù đã có nhiều chính sách quan trọng để tháo gỡ, khó khăn của DN vẫn không ngừng tăng lên. Theo ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, tính đến hết tháng 3-2013, con số hàng tồn kho đột ngột tăng vọt.
Cụ thể, chung cư còn tồn kho 33.852 căn, tăng 20% (tương đương với hơn 7.000 căn), đất nền tồn kho tăng thêm hơn 1 triệu m2. Tuy nhiên, con số này chỉ là bề nổi của tảng băng chìm, vì thống kê chỉ dựa trên BĐS đã hình thành chưa bán được, còn số lượng các dự án người dân đóng góp vốn nhưng chưa triển khai, hay các dự án giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng chưa được tính.
Phải là Nhà nước
 |
Phát triển thị trường BĐS theo định hướng "bàn tay vỗ", nghĩa là cả Nhà nước, DN và người dân cùng song hành. Nhưng khi 1 bàn tay đã "vỗ" yếu hơn, liệu phía còn lại có nên mạnh mẽ hơn để thị trường phát triển ổn định như khối DN đề xuất? Theo PGS.TS Võ Đại Lược, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và chính trị thế giới, trong bối cảnh thị trường BĐS hiện nay, ngoài Nhà nước, không ai có thể giúp thị trường BĐS phát triển theo chiều hướng như mong muốn. Tuy nhiên, công cụ để Nhà nước tham gia điều tiết thị trường hữu hiệu là cơ chế chính sách, chứ không phải là tiền. Bởi 30.000 tỷ đồng chỉ là gói hỗ trợ trước mắt, hiệu lực không cao và về lâu về dài, không thể dựa vào những hỗ trợ này được. Thị trường phát triển theo hướng nào Nhà nước phải đóng vai trò là "nhạc trưởng". Quan trọng nhất phải xem xét lại toàn bộ hệ thống, khắc phục những khiếm khuyết đã được bộc lộ để tránh tình trạng lặp lại sau này. Theo nhiều chuyên gia, vấn đề ở đây không phải là "cứu" hay không "cứu" thị trường, điều cốt lõi là phải đưa được nhà ở đến tay người lao động. Theo đó, Nhà nước cần nắm được "sức khỏe" của DN, của thị trường, số liệu cập nhật phải liên tục và chính xác, chứ không thể mỗi cơ quan chủ quản lại cho một số liệu khác nhau. "Muốn bốc thuốc cho thị trường hiện tại không thể dùng giấy khám sức khỏe từ nửa năm trước" - một chuyên gia nói. Như vậy, khác với sự náo nức của gói kích cầu trước đây, với những chính sách hỗ trợ lần này, bản thân DN và nhà đầu tư đã tỉnh táo hơn rất nhiều. Một cú "hích" mạnh mẽ hơn hay là chấp nhận để thị trường sa sút lâu hơn rồi tự khỏe, là 2 phương án mà Nhà nước cần lựa chọn. Và phương án nào có sự ổn định hơn về mặt lãi suất và các chính sách điều tiết hợp lý luôn là điều mà DN mong muốn.
