Căn hộ chững lại, văn phòng cho thuê tăng

Nguồn cung căn hộ giảm mạnh

Số lượng căn hộ chào bán mới tại TPHCM trong quý II đạt con số 6.109, dù tăng 5% so với cùng kỳ nhưng giảm 36% so với năm trước. Lượng giảm nhiều nhất được ghi nhận tại phân khúc trung cấp với mức giảm 62% theo quý, có thể do sự cố cháy chung cư cuối tháng 3 dẫn tới các biện pháp an toàn cho chung cư được chú trọng hơn và việc phê duyệt giấy phép trở nên nghiêm ngặt hơn.

Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tỷ lệ hấp thụ tốt, một số chủ đầu tư đã thận trọng hơn trong việc ra mắt nguồn cung mới. Mặt khác, Chính phủ đã hạn chế tín dụng vào BĐS để điều tiết thị trường, cùng với đó việc vốn vay ngân hàng được thắt chặt nên các chủ đầu tư dần chuyển hướng sang những kênh tiếp cận vốn khác.

Một số chủ đầu tư đã niêm yết hoặc chuẩn bị niêm yết trên sàn chứng khoán TPHCM như Vinhomes, Văn Phú Invest, Cenland; hoặc huy động vốn trên thị trường trái phiếu nước ngoài như Novaland. 

Xét về tỷ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc cao cấp đứng đầu, chiếm 54% tổng nguồn cung. Phân khúc trung cấp đứng thứ hai, chiếm 42% tổng nguồn cung. Quý II ghi nhận 1 dự án hạng sang được giới thiệu là tòa tháp Cove Residence của dự án Empire City với 40 căn. Tình hình tiêu thụ khả quan được ghi nhận tại các phân khúc với trên 80% sản phẩm được tiêu thụ tại các dự án chào bán, dù tổng số căn bán được giảm so với quý I.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ghi nhận ở mức 1.580USD/m2, tăng 3% so với quý trước nhờ một số dự án hạng sang có vị trí đắc địa tăng giá ấn tượng. Giá tăng từ 3-5% được ghi nhận tại quận 4, Bình Tân và Tân Phú. 

Dự báo trong năm 2018, với khởi đầu chậm trong nửa đầu năm, sản phẩm trung cấp được kỳ vọng tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhờ một số dự án quy mô lớn được chào bán trong nửa cuối năm. Các hoạt động mở bán ở một số dự án hạng sang trong 6 tháng qua cho thấy thị trường vẫn rất quan tâm tới phân khúc này. Về khu vực, phía Đông và phía Nam sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường trong nửa cuối năm, đặc biệt là khu vực Thủ Thiêm. 

Văn phòng cho thuê ổn định
Trong quý II, thị trường TPHCM không có nguồn cung văn phòng mới. Tổng nguồn cung văn phòng hạng A không đổi với 382.763m2 NLA (diện tích sàn sử dụng). Nguồn cung văn phòng hạng B tăng 968m2 lên 814.330m2 NLA do tòa nhà Viettel Complex mở rộng diện tích cho thuê.

Trong 6 tháng tới, văn phòng hạng B sẽ có thêm tòa nhà Thaco Building ở quận 2 với 6.000m2 và tòa nhà M Building ở quận 7 với 3.000m2 NLA. Cả 2 tòa nhà này đều dành phần lớn diện tích cho văn phòng nội bộ và chỉ cho thuê ngoài một phần nhỏ. Giá chào thuê văn phòng hạng A và B đều tăng. Cụ thể, hạng A tăng 7% so với quý trước và 17% so với cùng kỳ năm trước; hạng B tăng hơn 7,3% so với năm trước.

Tuy vậy, diện tích văn phòng tại các tòa nhà mới nhanh chóng được thị trường hấp thụ. Tỷ lệ trống của cả hạng A và B đều dưới 5%. Cơ cấu khách thuê không có nhiều thay đổi khi hầu hết đến từ những ngành truyền thống là sản xuất (22%), ngân hàng/tài chính/bảo hiểm (22%) và các ngành công nghệ/truyền thông/IT (17%). Xét theo khu vực, nhóm khách thuê đến từ các nước châu Á-Thái Bình Dương chiếm 61%, còn lại 15% là nhóm khách thuê đến từ châu Âu.

Trong quý II thị trường bán lẻ TPHCM không có thêm nguồn cung mới nào. Tình hình hoạt động của thị trường bao gồm giá thuê và tỷ lệ trống nhờ vậy không biến động nhiều. Giá thuê trung bình cho tầng trệt và tầng 1 của các cửa hàng có diện tích 80-250m2 tại khu trung tâm ở mức 127USD/m2/tháng, trong khi giá thuê ngoài khu trung tâm giảm nhẹ 4%, còn 36USD/m2/tháng. Nguồn cung bán lẻ tại khu trung tâm tiếp tục khan hiếm khi hầu hết dự án bán lẻ tương lai đều xây dựng khá chậm, một số phải hoãn ngày khai trương. 

Bà Đặng Phương Hằng, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, cho biết  giá thuê thị trường văn phòng hạng A sẽ tiếp tục tăng lên do nguồn cung tiếp tục hạn chế cho tới năm 2019, đầu năm 2020. Tỷ lệ trống tiếp tục giảm nhưng tốc độ giảm sẽ chậm lại do giá chào thuê từ các văn phòng hạng A tăng lên. Tình hình hoạt động của các văn phòng hạng B tiếp tục ổn định do nguồn cung mới đều đặn cho tới năm 2019. Thị trường văn phòng trong năm 2018-2020 sẽ tiếp tục là sân chơi của các chủ tòa nhà.