Căn hộ tăng giá theo... Thông tư 03

Từ ngày 8-4, Thông tư 03/2014/TT-BXD có hiệu lực, các chủ đầu tư sẽ chỉ được phép tính diện tích theo thông thủy, điều đó đồng nghĩa với giá căn hộ sẽ tăng từ 5-7%.

Rục rịch tăng trước ngày 8-4

Thông tư 03/2014/TT-BXD về việc sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 2 Điều 21 của Thông tư 16/2013/TT-BXD được Bộ Xây dựng ban hành ngày 1-9-2010 sẽ có hiệu lực. Theo đó, Bộ Xây dựng thống nhất hủy bỏ cách tính diện tích sàn chung cư từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ từng gây nhiều thiệt thòi, bức xúc cho người dân sống ở chung cư suốt 3 năm qua. Và theo nội dung sửa đổi của Thông tư 03, diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy.

Đón đầu sự kiện này, hàng loạt dự án tại thị trường BĐS Hà Nội lên kế hoạch tăng giá trước ngày 8-4. Đi đầu xu hướng này là Công ty TNHH Hòa Bình từ ngày 15-3 tăng giá bán căn hộ tại dự án Hòa Bình Green City ít nhất 10% so với giá bán hiện nay.

Lý giải việc tăng mạnh giá bán căn hộ tại thời điểm này, ông Nguyễn Hữu Đường, Tổng giám đốc Công ty TNHH Hòa Bình, cho biết nếu tiếp tục bán căn hộ với mức giá cũ, công ty không lỗ, nhưng cũng không có lãi, mà giá trị căn hộ vẫn ngày một tăng do phải cộng thêm các khoản chi phí như chi phí xây dựng, chi phí lãi vay… nên phải tính đến việc tăng giá.

Theo ông Đường, mức giá bán cũ căn hộ Hòa Bình Green City khoảng 21 triệu đồng/m2, tương đương với nhà tái định cư. Trong khi chất lượng xây dựng của dự án này được chủ đầu tư khẳng định đắt hơn 25% so với Pacific Place - dự án căn hộ cao cấp tại Hà Nội hiện nay - nên việc điều chỉnh giá là đương nhiên.

Mới đây chủ dự án Thăng Long Number One cũng cho biết từ đầu tháng 4 tới dự án sẽ tiếp tục tăng giá lần thứ 4. Theo đó, căn hộ của dự án có giá 28,5 triệu đồng/m2 (tháng 11-2013), đã tăng lên 29,1-29,9 triệu đồng/m2 (tháng 12-2013), nay sẽ được bán với giá 30,8 triệu đồng/m2.

Ngoài 2 dự án này, dự án Golden West tại Khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính cũng tăng khoảng 5% trong đợt mở bán mới đây. Theo đó, giá căn hộ Golden West sẽ tăng lên khoảng 26 triệu đồng/m2, thay vì mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2 trước đó.

Tuy nhiên, theo giải thích của đơn vị phân phối là Công ty Đất Xanh Miền Bắc, mức tăng giá này là tăng giá thực, không phải do chủ đầu tư điều chỉnh đơn giá trên mét vuông căn hộ theo cách tính diện tích mới của Bộ Xây dựng. Bởi lẽ giá bán căn hộ dự án Golden West trước đó khá thấp so với thị trường, đồng thời sản phẩm của dự án này được đánh giá khá phù hợp nhu cầu hiện nay.

Trên thị trường thứ cấp, hàng loạt căn hộ diện tích nhỏ, sắp hoàn thiện, cơ sở hạ tầng hoàn thiện hoặc đã có thể ở ngay cũng được bán trao tay chênh hàng chục thậm chí hàng trăm triệu đồng, như dự án Golden Silk, Time City, Mandarin Garden, 102 Trường Chinh… Tại những dự án này, các căn hộ diện tích nhỏ chủ đầu tư đã bán hết hàng. Khách hàng mua đi bán lại chủ yếu thông qua hình thức tự thỏa thuận. Một số căn góc, diện tích nhỏ, tầng không quá cao, nhìn thẳng xuống hồ hoặc ra không gian thoáng được khách lựa chọn nhiều hơn.

Phải minh bạch giá

Áp dụng Thông tư 03, theo tính toán của giới chuyên môn, doanh nghiệp BĐS, cách tính diện tích theo phương pháp tim tường sẽ tăng thêm khoảng 2m2 cột hộp. Như vậy, những hợp đồng chủ đầu tư ký với khách hàng sau ngày 8-4 diện tích căn hộ trung bình sẽ giảm khoảng 2m2.

Theo ông Nguyễn Sỹ Hoàn, Chánh văn phòng Tập đoàn Nam Cường, tùy theo kết cấu của tòa nhà diện tích cột hộp trong căn hộ có phần khác nhau, nhưng phổ biến cột hộp chiếm khoảng 2m2, tương đương 2% giá trị hợp đồng. Nếu bây giờ căn hộ loại bỏ cột, hộp diện tích bị thu hẹp lại giá bán sẽ được tăng lên.

Từ đầu tháng 4 dự án Thăng Long Number One tiếp tục tăng giá lần thứ 4.

Ngược lại, nếu diện tích căn hộ tăng lên giá thành sẽ giảm xuống. “Tôi cho rằng Thông tư 03 không làm lợi hay gây thiệt hại cho bất cứ bên nào, nó làm rõ ràng thêm cách định giá để các bên không có sự hiểu lầm nhau. Doanh nghiệp khi lên phương án kinh doanh có cách tính toán dựa trên suất đầu tư.

Việc tăng, giảm giá bán tùy thuộc tình hình kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp không chịu áp lực tài chính có thể chọn cách tăng giá bán, còn với doanh nghiệp khó khăn sẽ phải lựa chọn giảm giá bán để tiêu thụ được hàng. Việc mua bán là thỏa thuận dân sự không ai bắt ép ai mua. Nếu không thích, khách hàng vẫn có thể không mua” - ông Hoàn nói.

Cụ thể hơn, ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc sàn INFO (Ocean Group), đại diện chủ đầu tư dự án Star City (Lê Văn Lương), cho biết đơn giá bán căn hộ được tính dựa trên nhiều yếu tố như tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, các chi phí khác. Vì vậy, mỗi cách tính sẽ cho đơn giá khác nhau. Nếu tính thông thủy, đơn giá sẽ cao hơn so với tim tường. Như vậy, tới đây đơn giá trên mét vuông của các dự án cũng sẽ tăng lên theo cách tính thông thủy.

Vấn đề đặt ra đối với các khách hàng khi mua nhà là mức giá đưa ra của chủ đầu tư có hợp lý và được tính toán trên cơ sở nào? Và nếu không minh bạch về giá bán chắc chắn vẫn sẽ tiếp tục khiến khách hàng thận trọng hơn trong quyết định mua nhà.