Hiện tượng "sốt đất" tại Việt Nam đã xuất hiện từ những năm 1993 khi thị trường chứng kiến "cơn sốt" đất từ việc ra đời Luật Đất đai năm 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra một "cơn sốt" đất khắp cả nước.
Từ đó đến nay, thị trường đã chứng kiến nhiều vụ "sốt đất" ở nhiều nơi trong cả nước, với tiêu điểm là hai lần xuất hiện “bong bóng” nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007, nhưng ngay sau đó đóng băng và kéo theo nhiều hệ lụy.
Trong quá khứ, nhiều đợt "sốt đất" đã để lại những bài học nhãn tiền và khi thị trường đang quay cuồng như “lên đồng” hiện nay thì những cảnh báo và bài học đó dường như bị quên lãng và “con ma đất" vẫn như một ma lực cuốn hút, nhất là những nhà đầu tư "không chuyên."
Méo mó và chộp giật
Méo mó và chộp giật là hình ảnh được dùng để diễn tả thị trường đất nền trong thời gian gần đây. Sự tăng giá bất thường trong khoảng thời gian ngắn đang khiến hiệu ứng "cơn sốt" lan tỏa khắp trong Nam ngoài Bắc, từ thành thị đến nông thôn...
Thời gian gần đây, mặc dù hàng loạt dự án bất động sản ở thành phố Hạ Long (Quảng Ninh) chưa đủ điều kiện để bán ra thị trường, nhưng vẫn đang được mua đi bán lại nhiều lần, chủ yếu dưới hình thức chuyển nhượng giấy tờ góp vốn. Giá đất tăng cao, giao dịch nhanh chóng, song con số ghi trên giấy tờ góp vốn vẫn không đổi.
Những khoản tiền chênh lệch được chi trả bên ngoài theo thỏa thuận giữa các bên, trong khi cơ quan thuế không thu được khoản nào từ những giao dịch này bởi chỉ có tên người góp vốn thay đổi còn giá đất vẫn giữ nguyên. Trên thực tế, nhà đầu tư chắc chắn đã phải trả số tiền chênh lệch cao gấp nhiều lần so với giá thực ghi trên giấy tờ.
"Cơn sốt” đất ảo ở thành phố này kéo dài từ lâu và tăng mạnh sau khi thành phố Hạ Long sáp nhập với huyện Hoành Bồ. Sở dĩ giới đầu cơ chỉ tập trung vào các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện bán ra thị trường chứ không nhằm vào đất đai đã có sổ đỏ vì việc chỉ sang tên trên giấy góp vốn với giá đất không đổi sẽ giúp giới đầu cơ kiếm lời nhiều hơn, trong khi với đất có sổ đỏ sẽ bị áp giá theo quy định đối với từng khu vực.
Khi chưa sáp nhập vào Hạ Long, huyện Hoành Bồ đã nhiều lần ban hành văn bản cảnh báo về tình trạng thổi giá đất của giới đầu cơ ở xã Thống Nhất và trước diễn biến phức tạp của "cơn sốt đất ảo," chính quyền địa phương lại tiếp tục ra công văn cảnh báo.
Ủy ban Nhân dân thành phố Hạ Long khẳng định đang có hoạt động “làm giá” thị trường của các nhóm đầu cơ có tổ chức, có kịch bản và được chuẩn bị kỹ lưỡng. Tình trạng “thổi giá” thường xuất hiện tại các dự án chưa được phép mở bán hoặc đang trong thời gian thi công…
Cụ thể, nhóm đầu cơ âm thầm mua đất tại các dự án từ thời gian trước với giá rẻ, sau đó lợi dụng thông tin về quy hoạch, phát triển đô thị để tung thông tin gây “sốt,” qua đó đẩy giá đất lên cao trong thời gian ngắn, tạo “sóng ảo” để thu hút giới đầu tư và người dân.
Khi không còn hoạt động mua bán ảo nhằm đẩy giá, giá đất sẽ đứng ở mức cao nhất hoặc giảm sâu khiến người dân và giới đầu tư không kịp thoát ra khỏi cơn sốt đất và bị mắc kẹt. Tình trạng này dẫn tới nhiều hệ lụy như mất an ninh trật tự, tín dụng đen, gây khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại chính các dự án này và các vùng lân cận trong thành phố…
Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chia sẻ các địa phương có hệ thống hạ tầng kết nối đồng bộ như: sân bay, bến cảng, cao tốc... sẽ thu hút được nhiều đầu tư phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch, từ đó kéo theo nhu cầu về nhà ở, dịch vụ thương mại, du lịch khiến giá bất động sản cũng tăng.
Tuy nhiên, không đợi đến khi có dự án xây dựng sân bay, đường sá, trung tâm hành chính... mà ngay sau khi biết được thông tin, thậm chí chỉ là đề xuất của một cơ quan tham mưu, hay ý kiến của cá nhân trong hội nghị, hội thảo nào đó, nhiều người đã lợi dụng để tung tin thất thiệt, đẩy giá bất động sản lên cao nhằm trục lợi.
Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính thẳng thắn thừa nhận ở nhiều địa phương, xuất hiện hiện tượng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án để "tạo sóng." Đáng lo ngại là hiện tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như: đất rừng, đất ruộng, vườn… đang diễn ra phổ biến.
Nhiều "cò mồi" thường xuyên tụ tập ở những khu vực nông thôn, tạo ra sự sôi động, tung nhiều thông tin không có cơ sở, đẩy giá lên từng giờ, từng ngày để lôi kéo các nhà đầu tư vào cuộc.
"Đây là chính là những giao dịch không phù hợp quy định của pháp luật. Đất rừng, đất nông nghiệp chức năng là để sản xuất chứ không phải để mua bán giao dịch theo dạng kinh doanh bất động sản," ông Đính nhấn mạnh.
Mắc cạn trong “sóng ảo”
Chỉ sau 2 tuần lên cơn sốt, giá đất khu vực Hớn Quản, Bình Phước, ngay lập tức đóng băng. “Ba ngày trước, có những miếng đất được “cò” rao bán với giá 350 triệu đồng cho 1 mét ngang mà nhiều người vẫn tranh nhau mua, nhưng đến nay không ai hỏi đến," bà Phan Thị Thủy, người dân An Khương (huyện Hớn Quản, Bình Phước) cho biết.
Bà Phan Thị Kim Oanh - Chủ tịch Ủy ban Nhân dân huyện Hớn Quản, cho biết các giao dịch mà giới "cò" đất rêu rao những ngày qua chỉ là "giao dịch ảo." Trên thực tế, sau khi rà soát lại thì huyện chưa nhận được hồ sơ nào về điều chỉnh biến động đất ở khu vực này.
“Sốt đất những ngày qua chỉ là việc sang tay nhau để 'lướt sóng,' chứ trên thực tế chưa chính thức sang nhượng. Giới đầu cơ chỉ dừng lại ở việc đặt cọc rồi bẻ cọc và kiếm tiền lời. Có người đặt cọc 200 triệu đồng, sau đó người khác đi vào hỏi với giá cao hơn thế là bẻ cọc.
Người dân bán đất thấy giá bán cho người sau cao hơn nên bẻ cọc và kết quả là bị lừa phải đền lại cho người trước. Đối với người đầu tư "lướt sóng" đứng giữa xem như mất luôn số tiền cọc," bà Hoàng Thị Nguyệt - cán bộ địa chính xã An Khương, huyện Hớn Quản cho biết.
Một cán bộ địa phương cho hay trong những ngày “sốt đất" vừa qua, có trường hợp “ôm” một miếng đất với giá 23 tỷ đồng nhưng đến thời điểm này đang có nguy cơ mất trắng.
“Có trường hợp, một nhóm nhà đầu tư quyết định 'lướt sóng' thửa đất của người dân tại địa phương bán với giá 23 tỷ đồng. Họ đặt cọc cho chủ đất 4 tỷ đồng. Vài ngày sau, có một nhóm khác đến hỏi và trả giá mua miếng đất trên với giá 30 tỷ đồng. Biết rằng đây là chiêu trò của giới "cò đất" để dụ dỗ chủ đất phá cọc. Tuy nhiên, chủ đất vẫn quyết giữ lời hứa bán cho người đặt mua đầu tiên và nhóm người này sau đó không tìm được người để bán lô đất trên.
Theo giá trị thực, lô đất trên chỉ có giá khoảng hơn 2 tỷ đồng. Nếu vẫn quyết tâm mua thì xem như nhóm nhà đầu tư trên bị lỗ 21 tỷ đồng còn nếu như bỏ cọc thì mất 4 tỷ đồng," một cán bộ giấu tên cho biết về trường hợp “lướt sóng” đất sân bay Técníc những ngày qua.
Đến thời điểm hiện nay, “cơn sốt đất" khu vực sân bay Técníc Hớn Quản đã đi qua nhưng trên thực tế, nhiều nhà đầu tư đang như "ôm bom” khi lướt sóng đất tại khu vực này.
“Hiện nay, một số nhà đầu tư sau khi không xin lại được một phần tiền cọc mua đất đã gửi đơn đến tòa án để chờ đợi sự can thiệp của pháp luật," một nhà đầu tư bất động sản khu vực Bình Phước cho biết.
Trước "cơn sốt đất" đang diễn ra tại nhiều nơi, các chuyên gia nhận định ngay cả những khu vực không có dự án đầu tư lớn nào, thậm chí chưa có thông tin về sự tham gia của các chủ đầu tư lớn mà duy nhất chỉ có hoạt động của đầu cơ đã khiến giá đất "nhảy múa" thì cần phải xem lại.
Nhận định này khá phù hợp với thực tế đang diễn ra tại thị trường các khu vực ven đô Hà Nội, trong đó giới đầu cơ vẫn dành nhiều kỳ vọng cho đất khu vực Thạch Thất. Do trước đây có thông tin Tập đoàn Vingroup sẽ đầu tư dự án tại Thạch Thất nên giá của các lô đất quanh khu vực này được đẩy lên cao gấp 3-5 lần.
Tại khu vực này, bán kính dưới 1km xung quanh khu công nghệ cao Hòa Lạc được nhiều người quan tâm. Cuối tuần, môi giới dẫn nhiều đoàn người đổ về xem, khảo giá rầm rập. Giá đất cũng từ đó mà nhích dần lên.
Tuy nhiên, trên thực tế Tập đoàn Vingroup chưa công bố thông tin gì liên quan đến việc làm dự án tại Thạch Thất. Thế nhưng, không ít nhà đầu tư vẫn "ôm đất" chờ tăng giá. Điều này khiến thị trường đặt nghi vấn về việc các nhà đầu tư đang mắc cạn trong chính cái bẫy thông tin quy hoạch, kích giá tăng lên để bán tháo hàng mong cắt lỗ, nhất là những người phải sử dụng cả vốn vay từ ngân hàng trong "cơn sốt" đất tại khu vực Thạch Thất, Hoài Đức, Quốc Oai.
"Mấu chốt quan trọng đối với nhà đầu tư chính là tính thanh khoản bởi khi họ mua những lô đất này không phải với mục đích để ở mà nhằm mua-bán thu lợi nhuận chênh lệch. Bởi vậy, nếu không tỉnh táo, người nhận lửa chuyền lượt cuối cũng rất dễ bị “bỏng tay," nhất là khi giá trị đất đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực tế," một chuyên gia nhận định.
