Chống đầu cơ, lãng phí từ chính sách

Thuế lũy tiến cho căn nhà thứ 2 trở lên

Theo các chuyên gia, đầu cơ là hành vi phổ biến trong bất kỳ xã hội nào có nền sản xuất hàng hóa. Tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội, đầu cơ được hiểu, nhìn nhận và đánh giá ở các góc độ khác nhau. Hiểu theo nghĩa chung, đầu cơ là hành vi mua bán hàng hóa có giá trị (chẳng hạn đất đai) để kiếm lời cao, bằng cách lợi dụng những biến động bất thường của giá cả, thông qua việc tích lũy hàng hóa và chờ cho thị trường khan hiếm (giả tạo) để bán với giá cao.

Xét dưới góc độ tiêu cực, đầu cơ là thủ đoạn xấu, vì mục đích sinh lợi được thực hiện không phải bằng hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường để đáp ứng nhu cầu của xã hội, mà vì lợi ích của bản thân người đầu cơ. Chính vì vậy, có những khoảng thời gian nhất định, đầu cơ bị coi là hành vi phạm pháp, thậm chí là tội phạm hình sự. 

Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường, hành vi đầu cơ không còn bị ngăn cấm, thậm chí còn được quan niệm gần như là đầu tư. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho rằng hiện nay các chế tài đối với chủ sở hữu nhiều nhà hoặc để nhà, đất lãng phí, không sử dụng vẫn còn bỏ ngỏ. Tại nhiều nước, việc kiểm soát dòng tiền và đánh thuế lũy tiến căn nhà thứ 2 trở lên rất chặt chẽ, đã hạn chế rất tốt vấn đề này.

Vì thế, để giải quyết tình trạng nhà bỏ không tại một số dự án, cần có biện pháp tạo thanh khoản cho thị trường bằng cách kích cầu, hỗ trợ trực tiếp về tài chính, lãi suất, thuế cho người mua nhà đất, nhất là những người mua nhà lần đầu. Thời gian qua HoREA đã có nhiều kiến nghị về chính sách cũng như khuyến khích các doanh nghiệp tập trung các phân khúc phục vụ nhu cầu thật của người mua để ở. 

Theo các chuyên gia, thuế lũy tiến cho tài sản thứ 2, thứ 3 là công cụ hữu hiệu để tạo sự công bằng cho mọi đối tượng sở hữu đất đai. Thay đổi quy trình giao dịch thông qua chủ thể thứ 3 có sự kiểm soát của chính phủ để có thông tin giao dịch chính xác, dễ dàng cho việc thống kê thị trường.

Luật hóa bộ quy chuẩn cho sàn giao dịch BĐS và nhân viên môi giới hoạt động có quy trình và kiểm tra chặt chẽ, biện pháp chế tài nghiêm ngặt. Đặc biệt, để có thị trường BĐS phát triển bền vững, công bằng và lành mạnh, các cấp quản lý cần có sự quyết tâm thay đổi nhằm hạn chế việc đầu cơ địa ốc gây nhiễu loạn thị trường, bằng các biện pháp cứng rắn, khoa học phù hợp với xu hướng hội nhập sâu rộng của Việt Nam. 

Cần sự tham gia nhà đầu tư thứ cấp

Ở một góc nhìn khác, PGS.TS Nguyễn Minh Hòa, Ủy viên Hội đồng Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT) TPHCM, cho rằng bất kỳ lĩnh vực nào cũng cần có sự tham gia của nhà đầu tư thứ cấp, nhất là lĩnh vực BĐS cần lượng vốn rất lớn, chủ đầu tư khó “bao” hết đầu ra. Theo đó, nhà đầu tư thứ cấp có thể được xem là “cánh tay” nối dài để tiếp sức, họ có thể mua sỉ và bán lại ở mức độ lợi nhuận nào đó. Vấn đề là Nhà nước quản được để tránh thất thu thuế và điều tiết bằng chính sách nhà ở cho người lao động thu nhập thấp.

Nói về các dự án “đất vàng” bị lãng phí trong thời gian qua, PGS.TS Nguyễn Minh Hòa, cho rằng dù là vàng hay kim cương nếu không được đưa vào sử dụng cũng vô giá trị. Cụ thể, dự án Thanh Đa là đất vàng hay đất kim cương đều đúng, bởi đây là vị trí vô cùng đắc địa. Tuy nhiên, muốn nó trở thành “vàng” hay “kim cương” cần phải đầu tư, vực dậy vùng đất này.

Cho đến giờ vẫn chưa tìm được nhà đầu tư thật sự muốn sớm thực hiện dự án. Lý do chính là việc đầu tư vào khu vực Thanh Đa khá rủi ro vì mặt bằng ở đây khá thấp và trũng. Nếu đầu tư, doanh nghiệp phải bỏ ra rất nhiều tiền đề làm móng, xây cầu nối từ đại lộ Phạm Văn Đồng qua bán đảo Thanh Đa, rồi từ Thanh Đa qua Xa lộ Hà Nội, nhất là việc giải tỏa bồi thường đất cho người dân. 

Theo PGS.TS Hòa, không nên tham vọng tìm một nhà đầu tư cho dự án này. Điều cần làm bây giờ là nên quy hoạch khu Bình Quới - Thanh Đa theo các khu chức năng khác nhau, như khu vực nào nhà đầu tư thấy phát triển được thì phát triển, còn lại để cho người dân xây dựng và sinh hoạt. Đối với phần đất còn lại của dân, nếu sau này có nhà đầu tư tiềm năng muốn phát triển dự án, thì mua lại và bồi thường thỏa đáng cho dân.

Tại hội thảo “Các giải pháp huy động vốn đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng TPHCM giai đoạn 2016-2021” mới đây, TS. Trần Du Lịch cũng cho rằng quỹ đất đô thị trong quá trình đô thị hóa chính là con gà “đẻ trứng vàng”, nhưng từ trước đến nay để thất thoát quá nhiều, do đó cần có giải pháp hữu hiệu tận dụng triệt để nguồn lực này. 
Các chuyên gia kinh tế cũng chung nhận định, nếu Nhà nước không đầu tư làm cầu, đường, đất ở những khu đô thị sầm uất như Nam Sài Gòn dù giá cao nhưng vẫn là đất nông nghiệp.

Chính việc đầu tư cơ sở hạ tầng như mở rộng hệ thống giao thông đã làm thay đổi bộ mặt của các vùng ven trung tâm. Tuy nhiên, phần chênh lệch thuế sử dụng đất từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng, Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng đang chảy vào tay các cá nhân, nhà đầu tư, doanh nghiệp. Trong khi nguồn thu này phải được bổ sung vào ngân sách nhà nước để bù đắp cho chi phí đầu tư hạ tầng.