Chủ đầu tư, nhà đầu tư đang “đu dây”

NĐT đang bị “ngợp” dòng tiền

Anh Việt, NĐT thứ cấp chuyên “đu” theo các dự án căn hộ của một số tập đoàn lớn tại TPHCM đã xuống tiền ngay từ lúc dự án mới bắt đầu triển khai huy động vốn. Mỗi dự án anh Việt thường đầu tư 3-7 căn với số tiền ban đầu 15%. Khi dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, cũng là lúc anh tìm được khách hàng mới với mức lời 100-150 triệu đồng/căn. Việc đầu tư từ nhiều năm qua thuận lợi khi thanh khoản thị trường khá tốt, việc vay NH để mua BĐS cũng tương đối dễ dàng. Tuy nhiên, gần 1 năm nay mọi thứ đảo lộn, thị trường mất thanh khoản, NH siết cho vay khách hàng mua nhà, đất. “Hiện 5 căn hộ tôi đã đóng hơn 10 tỷ đồng, muốn thu hồi vốn về nhưng người mua không có, các đợt thanh toán tiếp theo đã cận kề, muốn đóng tiếp không biết có nên hay không vì vay NH rất khó khăn”- anh Việt chia sẻ.

Trong khi đó, chị Bình (quận 12, TPHCM) dù gửi rất nhiều môi giới rao bán các căn hộ của mình nhưng vẫn không bán được. “Tôi đã giảm giá hơn 100 triệu đồng so với thị trường, nhưng vẫn không có khách chốt. Trong khi nợ NH không thể chậm được” - chị Bình nói. Chị tính đợi đến khi nhận nhà sẽ bán hoặc cho thuê để lấy tiền trả lãi NH. Thế nhưng, do không đợi được đến khi nhận nhà, trong khi lãi suất NH đang tăng, chị chấp nhận bán lỗ gần 50 triệu đồng so với lúc mua vào và thấp hơn thị trường 100 triệu đồng. Song, thời điểm này nhiều người cũng rao bán căn hộ, khiến sức cạnh tranh tăng lên.

Trao đổi với ĐTTC, một nhân viên tại sàn giao dịch BĐS dự án Celadon (Tân Phú), cho biết nếu khách hàng đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ bị trừ 35% số tiền đã đóng cho chủ đầu tư. Vì số tiền bị mất khá lớn nên nhiều NĐT cân nhắc khi chọn giải pháp chấm dứt hợp đồng.

Không chỉ “ngợp” tại các dự án nhà ở khi thanh khoản kém, nguồn tín dụng bị siết, nhiều NĐT mua nhà ở riêng lẻ, đất trong khu dân cư cũng gặp tình cảnh tương tự. Anh Danh, mua miếng đất 1.000m2 tại huyện Bình Chánh khi có thông tin huyện này sẽ lên quận. “Ra hàng” chưa kịp, thông tin “lên quận” cũng xẹp xuống, kéo theo giá đất đi xuống, trong khi hàng tháng anh phải trả gốc lẫn lãi gần 100 triệu đồng. “Với việc phải trả lãi và gốc, lợi nhuận coi như không còn. Nếu tình trạng này kéo dài tôi không còn tiền để trả cho NH, lúc đó họ toàn quyền quyết định miếng đất” - anh Danh tâm sự.

Tình trạng khan hiếm dòng tiền để “nuôi” tài sản của mình cũng khiến các DN đang đầu tư dự án càng khó khăn hơn. Thời gian qua hàng loạt DN lớn quảng cáo tại một số dự án với mức chiết khấu lên đến 40-50% - chưa từng có từ hơn 20 năm trở lại đây. Cụ thể, dự án chung cư tại Thủ Đức của tập đoàn H. đang quảng cáo chiết khấu 40%, dự án tại Quy Nhơn chiết khấu 45%, hay hàng loạt dự án khác như Sea Class, căn hộ Phan Thiết… cũng chiết khấu lên đến 20%.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, thị trường BĐS đang rơi vào trạng thái người bán ra nhiều hơn người mua vào. Một số khu vực và phân khúc đã xuất hiện việc NĐT rao bán cắt lỗ hoặc giảm lợi nhuận. Tuy không lan rộng ra cả thị trường chung nhưng tình trạng này ngày càng tăng. Dự báo, từ nay đến cuối năm thị trường thứ cấp sẽ có rất nhiều NĐT xả hàng do “ngợp” tài chính, hoặc muốn phân bổ lại dòng vốn. Vì vậy, họ buộc phải giảm giá 15-20%, thậm chí hơn. Trong khi đó chủ đầu tư cũng khan hiếm dòng tiền, buộc phải xoay xở bằng hình thức chiết khấu “khủng” như nhiều dự án nói trên.

Cơ hội cho “dòng tiền nhàn rỗi”?

Theo phân tích của nhiều chuyên gia, thị trường BĐS và chứng khoán Việt Nam có điểm chung giống nhau, là khi tốt, giá cao người ta tranh nhau mua vào, còn khi thị trường xấu dù “giá rẻ như bèo” NĐT vẫn đứng ngoài nghe ngóng, chờ đợi. Riêng với thị trường BĐS, hiện NĐT đang chú ý nhiều đến thông tin về chính sách vĩ mô liên quan đến việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực BĐS, động thái của các chủ đầu tư, thanh khoản thị trường và một số thông tin kinh tế quan trọng khác. Tâm lý của NĐT cũng khác biệt ở các phân khúc. Phân khúc căn hộ giá vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu ở thực tại khu vực vùng ven các TP lớn sẽ nhận được sự quan tâm khá nhiều từ NĐT.

Xét các yếu tố như tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số trẻ đông đảo, nhu cầu ở thực cao, loại hình căn hộ có tiềm năng tăng giá về dài hạn và cũng là kênh bảo toàn vốn tốt. Vì vậy, vào thời điểm hiện nay đây vẫn là sự lựa chọn tốt cho những NĐT chủ động nguồn tài chính khi tham gia thị trường.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nguồn cung nhà ở thời gian tới còn rất hạn chế, vì vậy việc giảm giá sâu BĐS khó xảy ra. Ông Khương cho rằng từ năm 1975 đến nay nền kinh tế trải qua một số biến cố như các cuộc khủng hoảng 1997-1998, 2007-2008, 2011-2012, và gần nhất là giai đoạn 2020- 2021. Riêng giai đoạn 2011-2012 giá BĐS trên toàn thị trường giảm đến 30%, do NĐT sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy sau mỗi cuộc khủng hoảng kinh tế, BĐS lại tăng giá. “Ở thị trường thứ cấp việc cắt lỗ sẽ diễn ra mạnh hơn do NĐT quyết định bán ra để thu hồi vốn, thậm chí bán dưới giá vốn mua vào. Nhưng đây chỉ là số ít, không đại diện cho toàn thị trường” - ông Khương nói.

Tại Diễn đàn BĐS 2022, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, phân tích hiện giá BĐS bị đẩy quá cao, không phù hợp nhu cầu người dân. Trong đó áp lực tăng giá đầu vào như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn và lạm phát tăng cao, đã gây áp lực lên giá thành BĐS. Dù những tháng cuối năm giá có giảm, nhưng vẫn cao gấp nhiều lần so với thời điểm 2018. Việc cắt lỗ chỉ đúng với NĐT ngắn hạn”- ông Đính nói.