Tuy nhiên, do việc xác định giá trị đất đai tại 43 dự án này chưa rõ ràng, các Bộ Tài chính, Kế hoạch - Đầu tư (KH-ĐT) đều lo ngại thất thoát vốn nếu không xác định đúng giá trị đất khi doanh nghiệp (DN) này tiến hành cổ phần hóa (CPH).
Giữ lại ngàn tỷ đồng là vô lý
Phương án CPH HUD đã được trình Thủ tướng Chính phủ, giá trị DN được xác định tại thời điểm cuối năm 2014 khoảng 10.900 tỷ đồng, trong đó vốn nhà nước hơn 3.405 tỷ đồng.
| Để đảm bảo không thất thoát tài sản, các bộ, ngành đã đề nghị HUD rà soát lại phần chi phí đầu tư hạ tầng, xác định lại giá đất tại 43 dự án BĐS để làm căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất khi CPH HUD. Từ đó xác định lại giá trị DN và giá trị phần vốn tại DN trước khi CPH HUD. |
Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng cho phép HUD để lại khoản tiền hơn 3.797 tỷ đồng tại thời điểm xác định giá trị DN ngày 31-12-2014, với lý do khoản trích trước chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng trong các dự án kinh doanh bất động sản (BĐS) của HUD. Bởi sau khi chuyển thành công ty cổ phần, HUD có trách nhiệm thực hiện toàn bộ công việc để hoàn thành đồng bộ dự án theo quy định, nếu sử dụng không hết giá trị chênh lệch thừa sẽ thực hiện nộp ngân sách Nhà nước.
Tuy nhiên, theo Bộ Tài chính, báo cáo tài chính của HUD tại thời điểm xác định giá trị DN có số dư hơn 3.797 tỷ đồng là nguồn đã trích trước chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng tại 17 dự án BĐS. Cụ thể, theo hồ sơ phương án CPH HUD trong số 17 dự án này, có một số khu đô thị HUD thực hiện đã chuyển nhượng hết cho khách hàng đối với phần diện tích kinh doanh nhà thấp tầng và các căn hộ chung cư cao tầng, đã hạch toán doanh thu, kết chuyển chi phí (trong đó có chi phí đầu tư hạ tầng) và hạch toán thu nhập.
Tuy nhiên, theo Bộ Tài chính, báo cáo tài chính của HUD tại thời điểm xác định giá trị DN có số dư hơn 3.797 tỷ đồng là nguồn đã trích trước chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng tại 17 dự án BĐS. Cụ thể, theo hồ sơ phương án CPH HUD trong số 17 dự án này, có một số khu đô thị HUD thực hiện đã chuyển nhượng hết cho khách hàng đối với phần diện tích kinh doanh nhà thấp tầng và các căn hộ chung cư cao tầng, đã hạch toán doanh thu, kết chuyển chi phí (trong đó có chi phí đầu tư hạ tầng) và hạch toán thu nhập.
Các khu đô thị này về cơ bản đã hoàn thành hệ thống hạ tầng như đường giao thông khu vực, giao thông nội bộ, cây xanh, điện, nước… và đã bàn giao cho người mua nhà; đồng thời cũng đã bàn giao cho địa phương quản lý các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị. Thí dụ các dự án Khu đô thị Mỹ Đình II, Khu đô thị Văn Quán, Khu đô thị bán đảo Linh Đàm, Khu Bắc Linh Đàm, khu nhà ở và văn phòng làm việc Hoa Lư, Giảng Võ… Về nguyên tắc, việc trích trước chi phí đầu tư hạ tầng phải tương ứng với doanh thu và diện tích đất đã đầu tư của dự án. Đối với các dự án đã hoàn thành, đã bàn giao cho địa phương quản lý, đồng nghĩa với việc HUD không phải tiếp tục đầu tư hạ tầng các dự án này nữa. Từ đó, Bộ Tài chính cho rằng đề xuất của Bộ Xây dựng về việc giữ lại khoản trích trước 3.797 tỷ đồng là vô lý. Bộ Tài chính đã đề nghị Bộ Xây dựng rà soát lại khoản trích trước hàng ngàn tỷ đồng trong hồ sơ CPH HUD để xác định số liệu chính thức phải hoàn nhập tăng giá trị DN và giá trị vốn nhà nước theo quy định.
Công trình tòa nhà trụ sở HUD tower tại đường Lê Văn Lương, Hà Nội. Phải thẩm định lại giá mới CPH
Đó là quan điểm được Bộ KH-ĐT đưa ra khi cho ý kiến về phương án CPH HUD. Theo bộ này, dù Bộ Xây dựng đề xuất dành 25% cổ phần cho NĐT chiến lược, nhưng HUD là DN hàng đầu Việt Nam về phát triển nhà ở và thị trường BĐS nên không cần thiết phải có NĐT chiến lược.
Đó là quan điểm được Bộ KH-ĐT đưa ra khi cho ý kiến về phương án CPH HUD. Theo bộ này, dù Bộ Xây dựng đề xuất dành 25% cổ phần cho NĐT chiến lược, nhưng HUD là DN hàng đầu Việt Nam về phát triển nhà ở và thị trường BĐS nên không cần thiết phải có NĐT chiến lược.
Bộ này đề nghị Bộ Xây dựng đấu giá rộng rãi, công khai toàn bộ phần vốn nhà nước thoái đợt này, sau khi trừ số lượng cổ phần nhà nước và cán bộ nhân viên nắm giữ, nhằm tăng sức hấp dẫn trong việc đấu giá cổ phần lần đầu, tránh thất thoát vốn nhà nước.
Lý giải về việc này, Bộ KH-ĐT cho rằng NĐT chiến lược có thể hỗ trợ HUD sau CPH về chuyển giao công nghệ mới, đào tạo nguồn nhân lực, nâng cao năng lực tài chính, quản trị DN, cung ứng vật liệu, phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm. Song xét trên các góc độ này, việc dành 25% cổ phần cho NĐT chiến lược của HUD không thực sự cần thiết, ngược lại còn làm giảm tính cạnh tranh khi IPO. Hơn nữa, đến nay HUD cũng chưa xác định được các đối tác là NĐT chiến lược khi IPO.
Bộ KH-ĐT cũng băn khoăn về thời điểm xác định giá trị DN của HUD. Bởi lẽ, theo quy định việc công bố giá trị DN và IPO cách thời điểm xác định giá trị DN không quá 18 tháng, trong khi trường hợp của HUD đã quá 29 tháng nên không tránh khỏi khả năng có biến động về giá trị tài sản.
Lý giải về việc này, Bộ KH-ĐT cho rằng NĐT chiến lược có thể hỗ trợ HUD sau CPH về chuyển giao công nghệ mới, đào tạo nguồn nhân lực, nâng cao năng lực tài chính, quản trị DN, cung ứng vật liệu, phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm. Song xét trên các góc độ này, việc dành 25% cổ phần cho NĐT chiến lược của HUD không thực sự cần thiết, ngược lại còn làm giảm tính cạnh tranh khi IPO. Hơn nữa, đến nay HUD cũng chưa xác định được các đối tác là NĐT chiến lược khi IPO.
Bộ KH-ĐT cũng băn khoăn về thời điểm xác định giá trị DN của HUD. Bởi lẽ, theo quy định việc công bố giá trị DN và IPO cách thời điểm xác định giá trị DN không quá 18 tháng, trong khi trường hợp của HUD đã quá 29 tháng nên không tránh khỏi khả năng có biến động về giá trị tài sản.
Do vậy, Bộ KH-ĐT cho rằng trường hợp tiếp tục kéo dài thời gian CPH HUD cần phải báo cáo Thủ tướng cho phép, đồng thời phối hợp với Kiểm toán Nhà nước rà soát để cập nhật, bổ sung giá trị DN đến thời điểm gần nhất.
Đồng quan điểm này, Bộ Tài chính cũng cho rằng Bộ Xây dựng phải chịu trách nhiệm trong việc xác định, thẩm định đối với biến động tăng, giảm về giá trị tài sản và giá trị vốn nhà nước tại HUD. Riêng việc xác định giá trị đất đai tại 43 dự án BĐS HUD đang sở hữu, tại thời điểm xác định giá trị đất đai 43 dự án này, đơn vị tư vấn VVFC và Bộ Xây dựng đã căn cứ vào giá đất do UBND các tỉnh, thành phố công bố để xác định giá trị đất đai là chưa hợp lý.
Đồng quan điểm này, Bộ Tài chính cũng cho rằng Bộ Xây dựng phải chịu trách nhiệm trong việc xác định, thẩm định đối với biến động tăng, giảm về giá trị tài sản và giá trị vốn nhà nước tại HUD. Riêng việc xác định giá trị đất đai tại 43 dự án BĐS HUD đang sở hữu, tại thời điểm xác định giá trị đất đai 43 dự án này, đơn vị tư vấn VVFC và Bộ Xây dựng đã căn cứ vào giá đất do UBND các tỉnh, thành phố công bố để xác định giá trị đất đai là chưa hợp lý.
Bởi giá đất công bố này chỉ để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, trả tiền bồi thường đất đai… Đây chưa phải là giá cụ thể để làm căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất tại 43 dự án BĐS khi CPH HUD theo Luật Đất đai.
Theo phương án CPH HUD được Bộ Xây dựng trình Thủ tướng, sau khi CPH Nhà nước sẽ chiếm 51% vốn điều lệ, cổ phần bán ưu đãi cho người lao động 0,31%, cổ phần bán cho NĐT chiến lược 25%, cổ phần bán đấu giá công khai 23,69%. Đến năm 2020 sẽ giảm tỷ lệ phần vốn nhà nước nắm giữ tại HUD xuống dưới 50%.
Theo phương án CPH HUD được Bộ Xây dựng trình Thủ tướng, sau khi CPH Nhà nước sẽ chiếm 51% vốn điều lệ, cổ phần bán ưu đãi cho người lao động 0,31%, cổ phần bán cho NĐT chiến lược 25%, cổ phần bán đấu giá công khai 23,69%. Đến năm 2020 sẽ giảm tỷ lệ phần vốn nhà nước nắm giữ tại HUD xuống dưới 50%.
