Những cách thức quản lý hiện nay làm lãng phí tài nguyên đất đai, dẫn đến nhiều hệ lụy xã hội. Cơ quan quản lý Nhà nước về tài nguyên đất đai không thể quản lý được tình trạng ồ ạt phân lô bán nền. Các địa phương lúng túng trong việc thực thi các chính sách đất đai. Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cấm việc phân lô, bán nền tại các dự án đô thị với mục tiêu xây dựng các đô thị theo hướng hiện đại, không bị băm nát.
Tuy nhiên, việc buông lỏng quản lý trong thời gian qua cùng với các quy định pháp luật còn nhiều kẽ hở, đã tạo cơ hội cho nhiều đối tượng chạy theo lợi nhuận, biến bộ mặt đô thị trở nên méo mó. Khẩn trương sửa chữa các chính sách về đất đai là yêu cầu cấp bách từ cuộc sống.
Năm 2015, HĐND tỉnh Quảng Nam ra Nghị quyết về kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì địa phương mới phát hiện các dự án đô thị phát triển ồ ạt, phát triển không đúng với nhu cầu thực tế, cung lớn hơn cầu quá nhiều lần. Nhiều dự án khởi công cùng một lúc nên khớp nối hạ tầng không đồng bộ, nham nhở, thường xuyên điều chỉnh quy hoạch. Nhiều dự án san lấp đất nông nghiệp, thậm chí những khu đất “nhất đẳng điền”, đất loại 1, đất lúa, kể cả đất màu, những vùng đất trù phú, màu mỡ bị ồ sạt san lấp làm đô thị.
Để quản lý tạm thời việc ồ ạt phân lô bán nền được khoát cái áo khu đô thị mới, HĐND tỉnh Quảng Nam đã ban hành Nghị quyết 21 về quản lý đất đai. Trên cơ sở Nghị quyết 21 của HĐND tỉnh Quảng Nam, UBND tỉnh này ra văn bản cấm chuyển đất trồng cây xanh, mặt nước, ao hồ và nhất là đất lúa sang làm đô thị phân lô, bán nền.
Ông Võ Hồng, Phó Chủ tịch Thường trực HĐND tỉnh Quảng Nam cho biết, việc phân lô bán nền phải hạn chế đến mức thấp nhất, chiếm 1 tỷ lệ rất thấp. “Nếu không sẽ có tình trạng trước đây, cứ làm đường rồi phân lô bán nền ngay, hạ tầng không khớp nối, thậm chí không đảm bảo. Tài nguyên đất không sinh sôi nảy nở nên điều đầu tiên là Quốc hội cũng sớm sửa đổi Luật Đất đai. Về phía địa phương, phải hạn chế tình trạng như hiện nay là nhiều dự án đô thị phát triển ồ ạt”.
Cuối năm 2019, UBND tỉnh Quảng Bình ra văn bản quy định, các khu đô thị cấp mới thì phải xây nhà để bán, nhằm đảm bảo bộ mặt đô thị đồng bộ, hiện đại, đảm bảo kiến trúc cảnh quan đô thị. Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng ở những vị trí khu trung tâm, đường phố lớn, trục đường chính. Còn ở những nơi không cần yêu cầu cao về kiến trúc hoặc là vùng ngoại ô thì xem xét cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch đã được cấp thẩm quyền phê duyệt.
Từ thực tiễn, các địa phương đã nhận rõ việc ồ ạt phân lô bán nền dẫn đến nhiều hệ lụy, phá nát cảnh quan. Tuy nhiên, các quy định của HĐND, UBND các địa phương chỉ mang tính tạm thời, cần có sự thay đổi quy định từ cấp cao hơn.
PGS.TS Nguyễn Anh Tuấn, Trưởng khoa Kiến trúc, trường Đại học Bách khoa Đà Nẵng nêu ý kiến: “Phải bắt đầu tư nhà nước, phải thấy được bộ mặt đô thị hiện nay rất nhộn nhạo, rất lộn xộn, phát triển rất tùy tiện. Phải bắt đầu từ luật rồi mới triển khai xuống Nghị định, Thông tư, hướng dẫn. Từ đó, trên cơ sở Luật, Nghị định, Thông tư hướng dẫn đó thì chính quyền các địa phương mới có căn cứ thực hiện được”.
TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, phân tích từ thực tế: “Chính quyền có nhu cầu cấp dự án thật nhiều, vì có lợi ích nhóm trong đó. Không chỉ ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà ngay ở Hà Nội, quỹ đất phải nên quy hoạch rõ ràng và dài hạn. Vùng này có thể xây ngay, phần nào phân lô bán nền, vùng nào có thể để dành. Do vậy, vấn đề quy định về đất đai phải tính toán kỹ, tính sâu, tính xa. Vì đất đai là tài nguyên quý giá nhất”.
Chuyên gia Kinh tế, TS. Ngô Trí Long chỉ rõ nguyên nhân của những “lộn xộn” trên thị trường bất động sản vừa qua là do buông lỏng quản lý. Chính vì vậy, cần có cách giải quyết phù hợp để quản lý thị trường bất động sản, trong đó có hình thức “phân lô bán nền”. Tuy vậy, theo Tiến sĩ Ngô Trí Long thì không nên quá siết chặt phân lô bán nền.
“Việt Nam có nên tiếp tục cho phân lô bán nền hay siết chặt hơn nữa? Cái này chúng ta phải căn cứ vào pháp lý và đồng thời học tập kinh nghiệm của các nước. Kinh nghiệm chúng ta khác các nước ở chỗ nào? Các nước thì đất đai là sở hữu tư nhân nhưng Việt Nam thì sở hữu toàn dân. Sự khác nhau đó thì phương thức, cách quản lý cũng khác nhau. Vừa qua thì hiện tượng phân lô bán nền có xảy ra hiện tượng lan tràn, phổ biến rộng trên phạm vi toàn quốc, đã thể hiện rất nhiều mặt trái”, ông Long nêu ý kiến.
Năm 2004, Chính phủ ban hành Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 có nội dung cấm chia lô bán nền. Đến năm 2007, Chính phủ ra Nghị định 84 cho phép chia lô bán nền tại khu vực nông thôn và các thị trấn. Đến năm 2014 thì Chính phủ có Nghị định 43 cởi mở việc phân lô bán nền, trong đó ngay nội đô của Hà Nội cũng được chia lô bán nền.
Theo GS.TS. Khoa học Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hệ quả của chia lô bán nền chỉ có buôn bán đất. Trong khi đó, điều quan trọng đối với đất đai là đầu tư vào đất chứ không phải là buôn bán đất. Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, buôn bán đất thô, có nghĩa là đem tài nguyên ra buôn bán với nhau, chờ tăng giá lại buôn bán tiếp, không có hiệu quả gì đối với phát triển kinh tế.
GS.TS. Đặng Hùng Võ phân tích, Luật Đất đai 2003 sử dụng cách tiếp cận thị trường, Luật Đất đai 2013 quay lại cách tiếp cận tăng quyền lực cho nhà nước. Hậu quả của việc này dẫn đến tình trạng tham nhũng. Do đó, GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, cần sớm sửa Luật Đất đai.
“Luật Đất đai 2013 phải sửa ngay từ khi mới ban hành. Đến năm 2016, chính thức Thủ tướng có ý kiến phải sửa cho câu chuyện nông nghiệp quy mô lớn. Năm 2019 lại tiếp tục sửa vì đang ách tắc thị trường bất động sản. Rồi đến năm 2020 tiếp tục đề nghị sửa. Mà đến bây giờ lại phải chờ Đại hội xong mới sửa. Chuyện này tôi không hiểu nổi”, GS.TS. Đặng Hùng Võ nói.
Ngày 6/12/2019, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã ký ban hành Nghị quyết số 116 của Chính phủ về Kế hoạch của Chính phủ thực hiện Nghị quyết số 82 ngày 14/6/2019 của Quốc hội về tiếp tục hoàn thiện, nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị.
Theo đó, Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Văn phòng Chính phủ, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và các bộ, ngành có liên quan, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức tổng kết, đánh giá việc thực hiện và đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 để Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XIV. Tuy nhiên, tại Kỳ họp thứ 9 vừa qua, Chính phủ chưa đưa nội dung này vào chương trình nghị sự.
Trả lời phóng viên VOV, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết đến nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn còn lấy ý kiến các thành viên Chính phủ. Phát biểu tại Hội nghị Thủ tướng Chính phủ làm việc với Vùng Kinh tế trọng điểm miền Trung và Vùng Tây nguyên mới đây, Bộ trưởng Trần Hồng Hà thừa nhận, tình trạng phân lô bán nền tràn lan là điều bất ổn. Tuy nhiên, “siết” tình trạng phân lô bán nền đến mức nào thì cần phải tiếp tục bàn thảo.
“Để tình trạng san lô bán nền sẽ không đảm bảo kết cấu hạ tầng đồng bộ, cũng không đảm bảo quy định về xây dựng và kiến trúc, là điều bất ổn đối với đất nước. Vì vậy, chúng tôi cũng xem và hiện nay đang lấy ý kiến các thành viên Chính phủ là liệu các đô thị đặc biệt với các đô thị loại 1 trực thuộc Trung ương thì chúng ta có tăng cường quản lý, không để tình trạng nhếch nhác như hiện nay để không xảy ra những hệ lụy”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.
Phân lô, bán nền đã và đang đáp ứng nhu cầu trước mắt của người dân, nhất là tại một số khu vực đang đô thị hóa. Tuy nhiên, tình trạng phân lô bán nền tràn lan đã và đang gây ra nhiều hệ lụy. Vì vậy, cấp bách sửa chữa các Nghị định, pháp luật về quản lý đất đai là mệnh lệnh từ thực tế!
