PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, Công ty Tanimex cho rằng chính sách tiền thuê đất theo Nghị định 142/2005 có nhiều bất cập khiến các DN KCN và DN thuê đất tại KCN gặp nhiều khó khăn?
Ông NGUYỄN VĂN BÉ: - Trước đây, tiền thuê đất tại KCN được quy định ổn định trong 5 năm đầu, sau đó 5 năm tăng một lần, mỗi lần không quá 15%. Quy định này rất thuận tiện cho DN trong việc ước tính chi phí đầu vào để quyết định đầu tư, mở rộng sản xuất. Nhưng Nghị định 142/2005 lại quy định tiền thuê đất tại KCN áp theo giá thị trường của đất ở tại khu vực liền kề.
Phải nói quy định này vô cùng bất cập và gây nhiều khó khăn cho các DN thuê đất tại KCN lẫn chủ đầu tư KCN. Theo đó, DN sản xuất bị động chi phí đầu vào, trong khi sản xuất là câu chuyện đường dài, cần sự ổn định của tiền thuê đất để họ yên tâm. Còn các KCN nơi bị ách tắc không cho thuê được như KCN Hiệp Phước, nơi xảy ra mâu thuẫn, kiện tụng phát sinh giữa chủ đầu tư KCN và bên đi thuê đất, như trường hợp KCN Tân Bình mở rộng của Công ty Tanimex.
- Ông có ý kiến gì về trường hợp khiếu kiện tại KCN Tân Bình mở rộng do DN đi thuê đất không đồng ý nộp tiền thuê đất điều chỉnh theo giá thị trường sau 5 năm?
- Thứ nhất, phải thấy rằng, bản chất của đất tại KCN hoàn toàn khác với đất ở. Đất trong KCN là để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, không phải hoạt động sản xuất kinh doanh từ đất, nên không có phát sinh lợi nhuận từ đất. Do đó, việc áp giá đất KCN theo thị trường như đất ở vốn luôn tăng nhanh do tỷ lệ sinh lời cao là rất bất hợp lý.
Thứ hai, thủ tục định giá đất theo giá trị trường đang gặp rất nhiều vướng mắc, các quy định pháp luật cũng hướng dẫn nhiều cách tính. Theo tôi biết, nhiều dự án bất động sản cũng kêu cứu vì không được nộp tiền sử dụng đất do việc định giá đất kéo dài nhiều năm.
Do vậy việc tham chiếu theo giá thị trường làm tiền thuê đất KCN tăng cao liên tục. Và kết quả là KCN Tân Bình mở rộng sau 2 lần điều chỉnh tăng 13 lần, gây mâu thuẫn kiện tụng với một DN đi thuê, đồng thời rơi vào bế tắc không cho thuê được như trường hợp KCN Hiệp Phước.
- So sánh với một số tỉnh thành khác, chính sách tiền thuê đất ở TPHCM ra sao, thưa ông?
| Đất KCN không phải là đất ở, tăng theo giá thị trường là vô lý. Quy định này đang làm giảm sự hấp dẫn đầu tư vào các KCN, ảnh hưởng nguồn thu ngân sách về lâu dài. |
Tại TPHCM điều này không dễ thực hiện, bởi nộp 1 lần số tiền sẽ rất lớn, vì giá đất ở theo giá thị trường tại TP rất cao nên DN khó kham nổi. Tuy nhiên, thu tiền hàng năm lại có bất cập như đã nói trên, đó là sự mù mờ không rõ ràng và cũng tăng quá nhanh, quá cao. Những vướng mắc này làm việc thu hút đầu tư tại các KCN của TPHCM đang kém hấp dẫn.
Một góc KCN Lê Minh Xuân TPHCM - Nhưng có ý kiến cho rằng đất đai tại TPHCM giá trị rất cao, nếu không thu tiền thuê đất tại KCN theo giá thị trường của đất ở, liệu ngân sách có bị ảnh hưởng, thưa ông?
- Không nên trông chờ vào tiền thuê đất tại KCN. Bởi đây không phải là nguồn thu chính của các KCN, mà nguồn thu chính từ sự phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh tại đây. Khi KCN thu hút được nhiều DN đầu tư sẽ tăng kim ngạch xuất khẩu, giải quyết công ăn việc làm, thu hút chất xám công nghệ, khi đó ngân sách sẽ tăng một cách bền vững, lâu dài.
Lấy thí dụ Khu công nghệ cao tại quận 9, nhờ chính sách miễn tiền thuê đất ban đầu, nhiều tập đoàn lớn của nước ngoài vào đầu tư, và hiện nay ngân sách TPHCM, ngân sách cả nước đã thu được “trái ngọt”. Do đó, cần chính sách ổn định, tạo môi trường thuận lợi cho các DN đầu tư.
Về vướng mắc tiền thuê đất theo phản ánh của chủ đầu tư KCN Tân Bình mở rộng là Công ty Tanimex, Hiệp hội các DN KCN tại TPHCM ghi nhận kiến nghị của công ty này. Chúng tôi sẽ tập hợp các vướng mắc bất cập về tiền thuê đất tại KCN này cũng như các KCN khác ở TP để báo cáo, kiến nghị Chính phủ điều chỉnh phù hợp.
Cũng xin được nói thêm, KCN Hiệp Phước vừa công bố báo cáo kiểm toán 2019, với mức lỗ khủng xấp xỉ 788 tỷ đồng. Trong năm 2019, công ty không có nhiều hợp đồng cho thuê đất thanh toán, nên tổng doanh thu cả năm giảm 38%, tương đương 281 tỷ đồng; riêng doanh thu cho thuê đất giai đoạn 1 và giai đoạn 2 lần lượt giảm 32% và 37%. Việc thẩm định đơn giá cho thuê đất tại KCN này thực hiện từ năm 2015 với nhiều cuộc họp, nhiều đơn vị liên quan nhưng đến nay vẫn chưa thể thống nhất mức giá.
- Xin cảm ơn ông.
