Vậy việc đánh thuế khu vực sốt ảo có phải là giải pháp khả thi? Để làm rõ vấn đề này, ĐTTC có cuộc trao đổi với GS.TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường; Đại biểu Quốc hội HOÀNG VĂN CƯỜNG, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội.
PHÓNG VIÊN: - Thưa giáo sư, ông nhận xét thế nào về đề xuất của Bộ Xây dựng kiến nghị cho Chính phủ có thẩm quyền điều chỉnh mức thuế giao dịch BĐS?
PHÓNG VIÊN: - Thưa giáo sư, ông nhận xét thế nào về đề xuất của Bộ Xây dựng kiến nghị cho Chính phủ có thẩm quyền điều chỉnh mức thuế giao dịch BĐS?
| Tăng giá đất hay tăng thuế là theo quy luật, nhưng đừng tăng dựng đứng, tăng ảo kiểu bong bóng, phải tăng theo thời gian và phản ánh đúng giá trị thực của tài sản BĐS. GS. TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ |
Nếu việc đề xuất trên chỉ để cho Chính phủ chủ động, tôi nghĩ không phải. Ở đây, ta thấy rằng nó còn liên quan đến phạm vi điều chỉnh của nhiều luật khác, cụ thể phải sửa lại cả thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp.
Đây là vấn đề khá phức tạp. Cũng có thể nên có luật giao Chính phủ quyết định tỷ suất thuế trong trường hợp có dấu hiệu sốt đất, nhưng luật cũng cần phải làm rõ khái niệm sốt đất, cụ thể thế nào được cho là sốt đất, và tiêu chí nào để so sánh cũng là điều cần phải định nghĩa rõ ràng. Tôi cho rằng vấn đề đặt ra ở đây là cần sửa luật thuế chứ không chỉ là trao thẩm quyền cho Chính phủ.
Nguyên lý cơ bản của thị trường BĐS là thuế cao thì giá thấp. Khi nâng mức thuế lên cao hơn sẽ tạo hệ quả tất yếu giá đất giảm tương ứng, làm giảm chi phí đầu vào đất đai trong sản xuất hàng hóa, tăng thêm năng lực cạnh tranh cho nền kinh tế. Đặc biệt, ở các nước trên thế giới, các sắc thuế nêu trên chỉ tập trung vào những địa bàn phát triển, không tạo gánh nặng nghĩa vụ tài chính cho nhóm người nghèo, người có thu nhập thấp, phù hợp với nguồn thu nhập của dân cư đối với từng giai đoạn phát triển.
Ý nghĩa của sắc thuế này rất lớn, do đó đề xuất của Bộ Xây dựng chưa phải là phương án đầy đủ và toàn diện. Đề xuất này cần nghiên cứu gấp để hoàn thiện như một phương án thuế có tính khả thi cao, mang lại hiệu quả.
PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, đâu là nguồn cơn của sốt đất thời gian qua? Đề xuất của Bộ Xây dựng có hợp lý?
| Nhiều nước thực hiện việc đánh thuế theo mức độ chênh lệch giữa 2 lần bán, không quan tâm đến đầu cơ hay không. Nếu khoảng thời gian mua - bán càng gần, thuế suất phần chênh lệch đó càng cao và ngược lại. ĐBQH HOÀNG VĂN CƯỜNG |
Lượng người mua tăng lên trong khi diện tích đất đai chỉ có vậy, đương nhiên giá sẽ tăng. Kèm theo đó, lực lượng môi giới, cò, lợi dụng những thông tin đó tìm cách đẩy giá, khiến giá đất lại tiếp tục nóng lên. Chính những điều đó đã tạo nên cơn sốt đất và phần nhiều là cơn sốt ảo. Cơn sốt dựa trên việc người ta mua đất, đầu cơ sau đó bán lại để hưởng chênh lệch.
Nếu chúng ta có thuế suất cao đối với những giao dịch mua đi bán lại, khi đầu cơ người ta sẽ phải tính toán, bởi trong trường hợp sốt đất là ảo, giá bán sau này thấp hơn giá mua trước đó. Việc Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế chênh lệch giữa những lần mua - bán là giải pháp tốt để chống đầu cơ. Những nơi có thông tin quy hoạch khu đô thị, dự án hạ tầng giao thông, giúp giá trị đất đai khu vực đó tăng lên, người dân được hưởng lợi, thì việc phải đánh thuế để điều tiết, phân phối lại phần giá trị gia tăng người khác được hưởng lợi khi có hạ tầng là điều tốt nên làm.
Tình trạng sốt đất cần phải có các giải pháp, trong đó có tăng thuế. Song để thực hiện phải sửa luật thuế như thế nào là vấn đề khá nan giải. Tuy nhiên, để làm được việc này phải giải quyết 2 vấn đề. Thứ nhất, xác định rõ tính chính danh của người sử dụng đất đai. Hiện nay, đang có tình trạng phổ biến là nhiều người có nhà nhưng không đứng tên, hay mua nhà không cần sang tên. Nếu không chính danh sẽ rất khó xác định mảnh đất đó đã mua hay bán, đã chuyển nhượng chưa.
Thứ hai, phải xác định được giá đất trong mỗi lần mua - bán. Hiện nay, người mua - bán thường kê khai giá rất thấp so với thực tế, thậm chí họ dựa vào bảng giá đất địa phương công bố để kê khai. Hiện ở Việt Nam 2 điều kiện trên chưa có khi giá đất theo bảng giá chỉ thay đổi 5 năm/lần, thường lạc hậu, thấp hơn so với thị trường và sử dụng đất không chính danh vẫn được thừa nhận.
Ở nhiều nước không căn cứ vào khu vực, ngay cả trong cùng một quận, thành phố, khi giao dịch phải theo giá thị trường để chịu thuế. Bảng giá đất cũng được công bố hàng năm để làm căn cứ nộp tiền thuế giao dịch. Việc điều tiết thuế nhà đất của các nước rất hiệu quả. Thí dụ, nếu anh đã đóng thuế trên cơ sở giá mua 10 triệu đồng/m2, cuối năm giá đất lên 20 triệu đồng/m2 nhà nước vẫn đền bù ở mức giá 20 triệu đồng/m2 và phần chênh lệch 10 triệu đồng/m2 sẽ phải chịu thuế.
Trong khi đó, ở Việt Nam còn thiếu rất nhiều yếu tố nên việc đánh thuế để ngăn đầu cơ, sốt đất không dễ nếu chúng ta vẫn để tình trạng định giá đất không sát và không biết được đất của ai. Hiện nay, Luật Phòng, chống tham nhũng đã yêu cầu kê khai tài sản, nhưng cũng chưa nắm được thực tế sở hữu của nhiều người về nhà đất. Vì vậy, một trong những giải pháp hiện nay là cần đẩy nhanh và hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thưa giáo sư, có ý kiến lo ngại đề xuất của Bộ Xây dựng sẽ dẫn đến việc đánh đồng cả địa phương, trong khi thực tế chỉ có vài điểm nóng về giá đất?
GS.TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ: - Chúng ta đã được chứng kiến tình trạng sốt đất xảy ra tại một số địa phương trong thời gian qua như Phú Quốc, Vân Đồn. Hiện nay tình trạng sốt đất vẫn đang diễn ra tại Đà Nẵng, thậm chí cả Hà Nội, ở những nơi có thông tin quy hoạch huyện lên quận chẳng hạn.
Ngăn sốt đất vẫn là việc phải làm. Nhưng tôi nhấn mạnh cách làm như thế nào và thống nhất cách làm ra sao phải được quan tâm hơn. Bởi nếu không có giải pháp để ngăn bong bóng BĐS, có thể dẫn đến sốt đất cục bộ.
Một điều đáng lưu ý là tại các địa phương xảy ra sốt đất vừa qua, mỗi nơi có hướng xử lý mỗi kiểu, thậm chí chưa thực sự khoa học và phù hợp. Thí dụ, khi có sốt đất, huyện Phú Quốc (Kiên Giang) ban hành lệnh tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp phân lô, tách thửa. Sau đó, đến lượt Vân Đồn sốt đất, Quảng Ninh yêu cầu tạm dừng giao dịch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ở góc độ cơ quan quản lý, việc đưa ra các giải pháp nhằm ngăn chặn sốt đất là cần thiết. Tuy nhiên, với quyết định nói trên của 2 địa phương là không phù hợp pháp luật.
Bởi theo Luật Đất đai, quyền giao dịch đất đai không được thực hiện khi có quyết định thu hồi của nhà nước. Nếu chưa có quyết định thu hồi vẫn cấm giao dịch là không đúng luật. Hơn nữa theo quy định, khi người dân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp, họ có quyền định đoạt quyền của mình. Việc thấy sốt đất mà yêu cầu ngừng giao dịch sẽ không hiệu quả. Đây là cách làm “không quản được thì cấm”, tuy dễ làm nhưng khó ngăn chặn triệt để được vấn đề.
Qua chuyện này có thể thấy các địa phương cần nghiên cứu kỹ pháp luật và các tác động có thể có trước khi đưa ra ban hành quyết định nào đó. Còn việc kiến nghị Bộ Xây dựng về đánh thuế cao ở những nơi sốt đất có đánh đồng cả vùng hay không, như tôi đã nói ở trên, cần phải làm rõ nội hàm khái niệm sốt đất và tiêu chí về giá để so sánh.
- Việc sốt đất còn có nguyên nhân ở việc thông tin không công khai, minh bạch, và đã đến lúc phải có sắc thuế tài sản để điều tiết việc mua bán, hạn chế tình trạng đầu cơ. Quan điểm của ông thế nào?
Ông HOÀNG VĂN CƯỜNG: - Đúng vậy. Chính vì thông tin không được công khai, minh bạch đã khiến cò mồi, môi giới tìm cách đẩy giá lên cao, tạo sốt ảo và có thể khiến người mua bị hớ, mắc lừa. Chúng ta thừa nhận do không công khai, minh bạch khiến giá đất bị đẩy lên đến mức ảo, nhưng cũng phải nhìn nhận kể cả thông tin công khai về dự án đó là có thật, giá đất vẫn cứ tăng, dù có thể không tăng cao một lúc.
Về sắc thuế tài sản là rất quan trọng để điều tiết việc sử dụng cũng như mua - bán đất. Nếu có được chính sách tốt chúng ta sẽ điều tiết được phần giá trị gia tăng và khiến những người có ý định ôm đất, đầu cơ phải cân nhắc, từ đó giúp giá đất có thể giảm xuống. Ở các nước, thường giá đất không cao vì họ đánh thuế rất cao với những người mua đất không đầu tư, xây dựng. Do vậy, người dân thường chỉ mua - bán nhà. Trong khi đó, ở Việt Nam thì ngược lại do việc đầu tư vào nhà lợi nhuận thấp hơn nhiều so với đất. Nếu có sắc thuế tài sản chúng ta có thể giảm được tình trạng này.
- Nhưng vừa qua, dự thảo về thuế tài sản được Bộ Tài chính đưa ra đã bị dư luận phản ứng mạnh và đến nay vẫn chưa có phiên bản mới được đưa ra?
Ông HOÀNG VĂN CƯỜNG: - Tôi nghĩ đó là do cách thức tiếp cận vấn đề của Bộ Tài chính. Bởi thực tế, động đến thuế, nhất là thuế suất mới hoặc tăng hơn so với cũ, việc thuyết phục dư luận không hề dễ dàng. Về mặt lý thuyết chủ trương đó đúng, nhưng căn nhà có giá trị 700 triệu đồng rất bình thường lại được chọn để tính mức khởi điểm chịu thuế, là chưa hợp lý. Tôi cho rằng cách ổn hơn cả là chưa nên tính toán thuế suất đối với nhà, nên tập trung vào đất. Nếu bỏ yếu tố nhà, những người thu nhập thấp mua chung cư sẽ không bị ảnh hưởng và như vậy, mức độ phản ứng sẽ không mạnh.
- Vậy để ngăn chặn sốt đất, theo giáo sư nên thực hiện giải pháp gì?
GS.TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ:- Trên thế giới, thuế sử dụng đất được áp dụng như nghĩa vụ đóng góp tài chính cho quốc gia của mỗi người. Sử dụng nguồn lực đất đai luôn được coi bình đẳng đối với mọi người, là nguồn thu chiếm khoảng 30% tổng thu ngân sách nhà nước, là nguồn thu chính cho ngân sách địa phương, đóng góp cho đầu tư phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng.
Sắc thuế này đánh trên giá trị đất đai với tỷ suất từ 1-1,5%, có lũy tiến theo diện tích sử dụng. Các sắc thuế sử dụng đất, thuế nhà ở, thuế tài sản gắn liền với đất là công cụ quan trọng để ngăn ngừa tình trạng đầu cơ nhà đất, cò đất nhưng sử dụng kém hiệu quả hoặc không sử dụng, để điều tiết phân bố dân cư và hạn chế dòng người di cư vào các đô thị lớn, chủ yếu là đánh thuế cao vào những khu vực đô thị cần giảm mật độ dân cư.
Với nước ta, kinh nghiệm từ quản lý cho thấy, thông thường việc sốt đất ít khi chỉ từ phía người dân mà thường sẽ có sự liên kết với cán bộ quản lý. Giải pháp quan trọng để chặn đứng sốt đất là chỉnh đốn lại đội ngũ cán bộ. Làm sao để bộ máy quản lý nhà nước đừng dính dáng đến vấn đề này. Phải kỷ luật thật mạnh đối với cán bộ tham gia tiếp tay cho vi phạm hay thổi giá đất.
Một biện pháp quan trọng khác là đẩy mạnh tuyên truyền những rủi ro lớn người dân có thể gặp phải khi lao theo cơn sốt đất. Ngoài ra, phải làm cho nhà đầu tư hiểu được phải tính lợi từ đầu tư, không phải tính tới lợi từ việc đầu cơ buôn bán đất. Khi chúng ta tính lợi từ việc buôn bán đất thị trường sẽ bị méo mó. Nếu tính lợi từ đầu tư, câu chuyện sẽ đơn giản hơn rất nhiều.
Tăng giá đất hay tăng thuế là theo quy luật, nhưng đừng tăng dựng đứng, tăng ảo kiểu bong bóng, phải tăng theo thời gian và phản ánh đúng giá trị thực của tài sản BĐS.
- Xin cảm ơn hai ông.
| Ông NGUYỄN VŨ BẢO HOÀNG, Tổng giám đốc Thuduc House: Xác định rõ tiêu chí sốt đất  Ông NGÔ ĐỨC SƠN, Phó Tổng giám đốc DRH Holding: Dễ Tạo ra tình trạng lạm thu  Nhà đầu tư TRẦN KHÁNH QUANG: Chỉ mới dựa trên cảm tính  Đỗ Trà Giang (ghi) |
