Địa ốc chưa có biểu hiện khủng hoảng

Trầm lắng giao dịch

Trong quý I có 13.042 giao dịch BĐS thành công. Riêng tại Hà Nội có 1.167 giao dịch thành công (bằng 38% quý IV-2019), tại TPHCM có 2.816 giao dịch thành công (bằng 55% quý IV-2019).  Như vậy, lượng sản phẩm giao dịch thành công trong quý I chỉ đạt khoảng 14% so với tổng lượng sản phẩm hiện có trên thị trường, thấp nhất trong 4 năm qua và chỉ bằng 40% so với cùng kỳ 2019. Tính đến thời điểm tháng 4, các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đều ngừng hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh BĐS du lịch, nghỉ dưỡng hầu như không có nguồn thu.

Do ảnh hưởng dịch bệnh, các doanh nghiệp BĐS chỉ giữ lại khoảng 50% cán bộ, nhân viên để duy trì hoạt động, làm việc trực tiếp (còn lại làm việc trực tuyến tại nhà, một phần phải cho nghỉ). Tại một số dự án đang triển khai xây dựng hầu như chưa khởi động lại, hoặc phải tạm dừng hoạt động, gần như toàn bộ công nhân, lao động phải tạm nghỉ.

Trong 3 tháng đầu năm có khoảng 80% sàn đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động hoặc không phát sinh giao dịch, nhiều cá nhân môi giới BĐS thất nghiệp. Tính đến nay, cả nước ước tính còn khoảng 200 sàn giao dịch đang hoạt động cầm chừng, hầu hết chỉ duy trì bộ phận gián tiếp điều hành làm việc luân phiên trong thời gian phòng tránh dịch, nhiều nhân viên môi giới chuyển sang công việc khác theo thời vụ. 

Khi các địa phương thực hiện cách ly xã hội, giãn cách trong hoạt động sản xuất kinh doanh, nhiều chủ đầu tư và các sàn giao dịch không thực hiện mở bán sản phẩm được. Một số sàn giao dịch tổ chức giao dịch trực tuyến, nhưng chủ yếu chỉ đăng thông tin, giới thiệu về dự án trong trang mạng riêng của doanh nghiệp.

Nguồn cung giảm, giá không giảm 

Đáng chú ý, trong khi thanh khoản giảm mạnh, giá bán nhà ở trên thị trường không có xu hướng giảm mà vẫn tăng so với cuối năm 2019. Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng 1,02% so với cùng kỳ 2019, trong đó phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm 0,21%, căn hộ trung cấp giá tăng 1,57%, căn hộ bình dân tăng 2,51%. Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 3,82% so với cùng kỳ 2019. Tại TPHCM, giá căn hộ chung cư tăng 3,5% so với cùng kỳ 2019, trong đó phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng 2,75%, căn hộ trung cấp tăng 3,72%, căn hộ bình dân tăng 3,78%. Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 8,36% so với cùng kỳ 2019.

Đối với BĐS công nghiệp giá vẫn tăng trung bình 6,2%, giá BĐS du lịch không thay đổi so với năm 2019. Giá văn phòng cho thuê trong 3 tháng đầu năm chưa ghi nhận có điều chỉnh giảm nhiều. Đối với mặt bằng bán lẻ do ảnh hưởng dịch bệnh, khó khăn trong kinh doanh, nhiều mặt bằng bị trả lại, hoặc các bên có sự đàm phán, điều chỉnh giảm 10-30% so với giá thuê trước đây.

Về nguồn cung, 34/63 tỉnh trong quý I có 71 dự án với 25.734 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tại Hà Nội có 15 dự án, với tổng số 9.414 căn nhà; trong đó có 8.878 căn hộ chung cư (bằng 420% cùng kỳ 2019; bằng 197% quý IV-2019); 536 căn nhà thấp tầng (bằng 83% cùng kỳ 2019; bằng 99% quý IV-2019). Tại TPHCM có 10 dự án, với tổng số 2.816 căn nhà; trong đó có 2.736 căn hộ chung cư (bằng 81% cùng kỳ 2019; bằng 58% quý IV-2019); 80 căn nhà thấp tầng (bằng 33% cùng kỳ 2019; bằng 18% quý IV-2019). Nhìn chung, nguồn cung nhà ở quý I hạn chế, nhiều địa phương trên cả nước có xu hướng nguồn cung nhà ở giảm so với quý trước và cùng kỳ 2019. Trong dài hạn, nguồn cung về nhà ở có xu hướng suy giảm.

Vốn FDI vào BĐS giảm mạnh

Trong nhiều năm trở lại đây, lĩnh vực BĐS luôn đứng thứ 2 về thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI), chỉ sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo. Đến quý I, nguồn vốn đầu tư FDI chảy vào BĐS sụt giảm mạnh, chỉ 264 triệu USD vốn đăng ký, chiếm 3,08% tổng nguồn vốn FDI, đứng vị trí thứ 4 về thu hút nguồn vốn đầu tư FDI (năm 2019 vốn đăng ký 3,88 tỷ USD, chiếm 10,2% tổng nguồn vốn FDI, đứng vị trí thứ 2 về thu hút nguồn vốn đầu tư FDI).

Theo báo cáo Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31-12-2019 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 521.822 tỷ đồng, tăng 12,82% so với 2018. Tính đến tháng 2-2020, dư nợ tín dụng BĐS hơn 531.000 tỷ đồng. Tốc độ tăng dư nợ tín dụng có xu hướng giảm (năm 2018 tăng 6%, năm 2019 chỉ tăng 4%, quý I-2020 tăng 1,76%). Tỷ trọng dư nợ BĐS đối với toàn ngành cũng giảm (năm 2018 chiếm 6,93%, năm 2019 chiếm 6,37%, quý I-2020 chiếm 6,47%).

Bình quân dư nợ tín dụng trong 5 năm gần đây khoảng 7,3% (trong ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế). Tuy nhiên, tỷ trọng dư nợ tín dụng trong BĐS giảm dần trong 5 năm trở lại đây, từ 8,05% xuống còn 6,47% trong năm 2019. Cơ cấu dư nợ BĐS cũng có thay đổi theo từng giai đoạn: cho vay đầu tư các dự án khu đô thị, dự án phát triển nhà ở và sửa chữa, cải tạo nhà chiếm tỷ lệ 39%; các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê chiếm tỷ lệ 9%; các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất chiếm tỷ lệ 4%; các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng chiếm tỷ lệ 4%; các dự án nhà hàng, khách sạn chiếm tỷ lệ 9%; cho vay mua quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ 8%; cho BĐS khác chiếm 28%.

Trên cơ sở đánh giá các yếu tố vĩ mô cũng như các chỉ số cụ thể của thị trường, Bộ Xây dựng cho rằng hiện nay thị trường BĐS chưa có biểu hiện của khủng hoảng trầm lắng, đóng băng hay phát triển nóng. Một số doanh nghiệp BĐS vẫn đang tiếp tục triển khai hoạt động sản xuất kinh doanh, hoàn thành các dự án đang dở dang và triển khai các dự án được cấp phép mới. Tuy nhiên, tiến độ và khối lượng công việc thực hiện bị ảnh hưởng lớn do thực hiện các biện pháp phòng chống dịch, giãn cách xã hội.