Bất khả kháng trong hợp đồng thuê nhà
Thực ra không riêng gì ở Việt Nam, đại dịch Covid-19 có được xem là tình huống bất khả kháng để xem xét miễn trách nhiệm do không thực hiện nghĩa vụ, là vấn đề pháp lý được thảo luận tại nhiều quốc gia và diễn đàn trên thế giới.
Thậm chí, không ít tạp chí luật xuất bản hẳn chuyên đề về chủ đề này. Thực tế có nhiều tình huống việc “tận dụng” điều kiện dịch bệnh là không thể, ngay cả với các hợp đồng bảo hiểm.
Nhưng câu chuyện TGDĐ gửi công văn đến bên cho thuê nhà để yêu cầu họ “phải” giảm tiền cho thuê mặt bằng đã cho thấy một cách ứng xử khác. Dẫu cách lý giải của ông chủ thương hiệu này là yêu cầu đó được đưa ra với một số ít đối tác không có thiện chí thương thảo lại giá thuê mới thì điều đó cũng khó thuyết phục, vì “thiện chí” khác với “nghĩa vụ” và “quyền”.
Ngược lại, cũng có ý kiến cho rằng, TGDĐ có thể viện dẫn vào những khó khăn do tình hình dịch bệnh để hợp lý và hợp pháp hóa hành động đơn phương của mình, vì tình huống lockdown do đại dịch có thể được xem là sự kiện bất khả kháng.
Trong quan hệ hợp đồng, sự kiện bất khả kháng là điều khoản có ý nghĩa giải phóng một hay các bên khỏi các nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng, và vì vậy thường xuyên được vận dụng trong ký kết và thực hiện hợp đồng.
Về nguyên tắc, bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự (Điều 351.2 BLDS 2015). Dù vậy, để được miễn trách nhiệm, bên không thực hiện đúng hợp đồng phải chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ của họ không thể diễn ra được vì sự kiện bất khả kháng.
Điều này cũng có nghĩa, việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi có sự kiện bất khả kháng phải phù hợp với quy định chung. Trước hết, điều kiện mang tính tiên quyết cần phải được chứng minh là tình huống được viện dẫn có được xem là sự kiện bất khả kháng theo quy định của pháp luật.
Điều kiện áp dụng
Dù việc xác định những sự kiện được gọi là sự kiện bất khả kháng có ý nghĩa quan trọng như vậy, nhưng pháp luật, cụ thể là BLDS hiện vẫn không có quy định xác định những loại sự kiện nào được xem là sự kiện bất khả kháng. Thậm chí, quy định hiện tại cũng không nói rõ là các bên có được quyền thỏa thuận ghi nhận sự kiện bất khả kháng vào hợp đồng hay không.
Ngược lại, do pháp luật cũng không có quy định cấm thỏa thuận, nên nếu chiếu theo nguyên tắc tự do hợp đồng cũng như kinh nghiệm của các nước trên thế giới, có thể hiểu rằng các chủ thể trong hợp đồng có quyền thỏa thuận để xác định các sự kiện bất khả kháng.
Lẽ thường, việc xác định trường hợp được miễn trừ trách nhiệm là quyền của các bên. Nếu các bên không gọi đó là trường hợp bất khả kháng, thì điều kiện về áp dụng bất khả kháng cũng không xuất hiện.
Nhưng cũng cần khẳng định rằng, trường hợp hợp đồng không thỏa thuận về sự kiện bất khả kháng hoặc thỏa thuận không phù hợp, thì một sự kiện chỉ được coi là bất khả kháng bắt buộc phải hội đủ các điều kiện luật định.
Cụ thể, theo quy định tại Khoản 1 Điều 156 BLDS 2015, “sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được, mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.
Thông thường, sự kiện bất khả kháng là nguyên nhân dẫn đến vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng có thể là các sự kiện tự nhiên (như thiên tai, hỏa hoạn, cháy nổ, lũ lụt, sóng thần, bệnh dịch hay động đất), và nhóm sự kiện này được xem là những sự kiện bất khả kháng phổ biến được áp dụng thống nhất trong thực tiễn.
Ngoài ra, đó cũng có thể là các sự kiện chính trị xã hội do con người tạo nên như bạo động, nổi loạn, chiến sự, chống đối, phá hoại, cấm vận, bao vây, phong tỏa và bất kỳ hành động chiến tranh nào hoặc hành động thù địch cộng đồng nào.
Như vậy điều quan trọng trong trường hợp hợp đồng chưa ghi nhận trường hợp miễn trừ trách nhiệm, thì để được (cụ thể là cơ quan giải quyết tranh chấp) xem là sự kiện bất khả kháng 3 điều kiện nêu trên phải hội đủ.
Tình huống đại dịch
Ngày 11-3-2020, Tổ chức Y tế Thế giới chính thức tuyên bố Covid-19 là đại dịch toàn cầu. Tại Việt Nam, ngày 31-3-2020, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 16/CT-TTg về thực hiện các biện pháp cấp bách phòng, chống dịch Covid-19 với nội dung thực hiện cách ly toàn xã hội trong vòng 15 ngày kể từ 0 giờ ngày 1-4-2020 trên phạm vi toàn quốc.
Nói cách khác, Covid-19 và hậu quả, tác động của nó đối với việc thực thi các nghĩa vụ theo hợp đồng trong bối cảnh hiện tại hoàn toàn không còn mang tính chất “bất ngờ,” vì không phải thuộc tình huống không thể lường trước được.
Như vậy, các quyết định, chủ trương, chính sách thực hiện phòng, chống dịch Covid-19 không đương nhiên là sự kiện bất khả kháng. Bởi lẽ, sự xuất hiện của đại dịch và tác động của nó đối với nền kinh tế toàn cầu không còn là vấn đề mới và bất ngờ.
Ngược lại, do các bên trong hợp đồng có thể lường trước được những ảnh hưởng, tác động của dịch Covid-19 đối với việc thực hiện hợp đồng, nên vi phạm hợp đồng trong trường hợp này không mặc nhiên được miễn trừ trách nhiệm pháp lý.
Hay nói cách khác, sau gần 2 năm xảy ra, đại dịch Covid-19 hiện nay tự thân nó không đương nhiên là một sự kiện bất khả kháng, bởi đã trở nên quen thuộc và có thể là một phần của cuộc sống bình thường mới. Chỉ riêng với điều kiện “không thể khắc phục được”, với TGDĐ việc chứng minh có thể không dễ, vì thực tế hoạt động bán hàng online vẫn tiếp tục diễn ra, và các cửa hàng không phải lúc nào cũng “vườn không nhà trống”.
Hay nói cách khác, trong suốt thời gian “đóng cửa hoàn toàn”, quyền sử dụng mặt bằng của bên chủ nhà vẫn không được chuyển giao. Một kho hàng đóng cửa (giữ hàng) trong suốt thời gian dài không đồng nghĩa với việc bên thuê mặt bằng không sử dụng và không có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê.
Không những thế, tình huống TGDĐ còn có nhiều điểm khá thú vị. Công văn 0208/2021/TGDĐ-ĐMX ngày 2-8-2021 của đơn vị này nêu rõ, khoảng thời gian không tính tiền thuê, không thanh toán hay không tính tiền thuê một phần được áp dụng từ ngày 1-1-2021 đến 1-8-2021. Đây là điểm cần lưu ý, vì hơn một nửa thời gian này không thuộc giai đoạn bùng dịch và kiểm soát giãn cách chặt của đợt dịch lần thứ tư hiện tại.
Cuối cùng, để có thể miễn trừ trách nhiệm mà không phải ràng buộc bởi các điều kiện sử dụng sự kiện bất khả kháng, thì tình huống này cần phải được ghi nhận trong hợp đồng và về nguyên tắc phát sinh hiệu lực sau đó. Tuy nhiên, những gì thể hiện ở Công văn 0208/2021/TGDĐ-ĐMX, cho thấy bên thông báo có vẻ đang xác định mình có quyền đơn phương hơn là cần có sự đồng ý, thống nhất ý chí của bên cho thuê.
