Ngày 12-3, Báo ĐTTC có bài viết “Tranh chấp tòa nhà Victory Tower nguy cơ không có hồi kết”. Theo đó, nội dung bài báo phản ánh việc tranh chấp hợp đồng dịch vụ vận hành, quản lý tòa nhà Victory Tower (12 Tân Trào, quận 7, TPHCM) giữa chủ đầu tư là CTCP Victory Capital (VCG) tiền thân là CTCP Đầu tư hạ tầng và Dịch vụ dầu khí (Petroland) và đơn vị quản lý, vận hành tòa nhà là CTCP Đầu tư dịch vụ Sao Kim (Venus), dẫn đến ảnh hưởng việc sinh hoạt, kinh doanh của khách hàng tại đây.
Sau bài viết, ĐTTC nhận được công văn số 232/2024/CVSK-VCG do bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Venus ký, phản hồi một số nội dung liên quan. Để rộng đường dư luận, ĐTTC trích đăng một số nội dung từ Công văn 232.
Theo Công văn 232, ngày 20-2-2017, ông Bùi Minh Chính đại diện pháp luật của Petroland (nay là VCG) ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà số 03/2017/CCDVQLVH-SK (gọi tắt HĐ 03) với Venus. Theo đó, VCG thuê Venus thực hiện công tác quản lý vận hành tòa nhà Victory Tower trong thời hạn 6 năm (72 tháng), tức từ ngày 20-2-2017 đến ngày 20-2-2023. Tuy nhiên, đến tại thời điểm hiện nay, 2 bên vẫn chưa thanh lý hợp đồng.
Theo Venus, hợp đồng quy định thời hạn hợp đồng là 72 tháng nhưng khoản 13.3 Điều 13 quy định: “Các bên cam kết thực hiện đúng nội dung các điều khoản quy định trong hợp đồng. Trong trường hợp có phát sinh vướng mắc khi thực hiện, tranh chấp hợp đồng thì các bên sẽ nỗ lực cùng nhau giải quyết, thương lượng, hòa giải, trên cơ sở thiện chí, tự nguyện, công bằng và cùng có lợi… Để đảm bảo sự hoạt động ổn định và an toàn của tòa nhà, nếu có xảy ra tranh chấp hợp đồng này thì trong suốt thời gian cơ quan tố tụng giải quyết việc tranh chấp, hợp đồng này vẫn được thực hiện cho đến khi có phán quyết cuối cùng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng 03, giữa 2 công ty phát sinh công nợ tại các phần diện tích VCG sở hữu hoặc hợp tác kinh doanh hoặc khuyến mãi.. cho khách hàng. Trước khi kết thúc hợp đồng, Venus đã có công văn đề nghị thanh toán nợ phí nhưng không được VCG thực hiện.
Ngoài ra, tại phần quyết định của bản án sơ thẩm số 119/2023/KDTM-ST ngày 25-9-2023 (án chưa có hiệu lực thi hành) của Tòa án Nhân dân quận 7 xét xử “tranh chấp hợp đồng quản lý tòa nhà”, Hội đồng xét xử đã tuyên chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là Venus về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện Hợp đồng 03 theo Điều 13.3 nói trên.
Cũng theo Venus, về những hư hỏng của tòa nhà, trên thực tế Venus đã bỏ tiền ra tiến hành sữa chữa các hư hỏng để đảm bảo an toàn trong quá trình vận hành. Việc cắt điện, nước là do khách hàng đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán.
Việc di dời đồ đạc của Công ty Urssin ra khỏi tòa nhà bị ngăn\cản là do công ty này chưa thực hiện đúng nội quy của tòa nhà, sau đó 3 bên: chủ đầu tư, đơn vị vận hành và khách thuê đã có buổi làm việc để thanh toán nợ phí và đã được chuyển đi.
Hiểu thế nào về điều khoản 13.3?
Tại khoản 13.3 Điều 13 Hợp đồng 03 (viết tắt Khoản 13.3): “Để đảm bảo sự hoạt động ổn định và an toàn của toà nhà, nếu có xảy ra tranh chấp thì trong suốt thời gian cơ quan tố tụng giải quyết tranh chấp, Hợp đồng này vẫn được thực hiện cho đến khi có phán quyết cuối cùng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.
Theo như Khoản 13.3 nêu trên thì có 2 cách hiểu khác nhau. Cách thứ 1: Chỉ xảy ra khi còn thời hạn của Hợp đồng 03 (đến 20-2-2023). Cách thứ 2: Xảy ra kể cả khi đã hết thời hạn của Hợp đồng 03, nghĩa là Hợp đồng 03 sẽ tiếp tục được thực hiện cho đến khi có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.
Cách hiểu này như bản án đã tuyên: “Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn Venus về việc yêu cầu VCG tiếp tục thực hiện Hợp đồng 03 theo Điều 13.3 của Hợp đồng: “Để đảm bảo sự hoạt động ổn định và an toàn của tòa nhà, nếu có xảy ra tranh chấp Hợp đồng này thì trong suốt thời gian cơ quan tố tụng giải quyết việc tranh chấp, Hợp đồng này vẫn được thực hiện cho đến khi có phán quyết cuối cùng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.
Để giải quyết vấn đề này, ta cần áp dụng những quy định về giao kết Hợp đồng dân sự, cụ thể là Khoản 4, Điều 404 Bộ Luật dân sự 2015, quy định: “Các điều khoản trong Hợp đồng phải được giải thích trong mối liên hệ với nhau, sao cho ý nghĩa của các điều khoản đó phù hợp với toàn bộ nội dung Hợp đồng”.
Vì vậy, đối chiếu Khoản 13.3 với các điều khoản khác trong Hợp đồng để có cách giải thích phù hợp nhất và đúng quy định của pháp luật. Trong Hợp đồng 03, có 2 điều khoản cần đối chiếu. Thứ nhất, đó là điều 6 quy định về thời hạn của Hợp đồng. Thứ hai, là điều 9 quy định về những trường hợp chấm dứt Hợp đồng.
Sau khi đối chiếu Khoản 13.3 với Điều 6 và Điều 9, cho thấy, khi còn thời hạn của Hợp đồng 03 (đến 20-2-2023) là có căn cứ và chính xác nhất, phù hợp với mục đích của giao dịch dân sự, vì hiểu theo cách 1 thì Khoản 13.3 sẽ này phù hợp với Khoản 6.1 Điều 6 và điểm a, khoản 9.4 Điều 9 của Hợp đồng 03. Nói cách khác, hiểu theo cách 1 là vì Khoản 13.3 là không trái với Khoản 6.1 Điều 6 và điểm a, khoản 9.4 Điều 9 của hợp đồng 03. Cách hiểu này hoàn toàn phù hợp với Khoản 4, Điều 404 Bộ Luật dân sự 2015 như đã nêu trên.
Trong trường hợp xảy ra kể cả khi đã hết thời hạn của Hợp đồng 03, nghĩa là Hợp đồng 03 sẽ tiếp tục được thực hiện cho đến khi có Bản án có hiệu lực pháp luật. Cách 2 sẽ không phù hợp và không đúng quy định của Luật, bởi lẽ hiểu theo cách này thì Khoản 13.3 sẽ trái và mâu thuẫn với thoả thuận tại Khoản 6.1 Điều 6 và Điểm a, Khoản 9.4 Điều 9.
Cách hiểu này mặc nhiên phủ nhận Khoản 6.1 Điều 6 và Điểm a, Khoản 9.4 Điều 9 của Hợp đồng 03 (Điều 6 qui định cụ thể về thời hạn Hợp đồng, Điều 9 quy định những trường hợp phải chấm dứt Hợp đồng, nhưng Khoản 13.3 lại không cho chấm dứt Hợp đồng).
Ngoài ra, khi áp dụng Khoản 13.3 để hiểu theo cách 2 sẽ vi phạm vào Điều 84 Luật Thương mại 2005 và Điều 521 Bộ Luật dân sự 2015, qui định: Hợp đồng dịch vụ hết thời hạn được tiếp tục thực hiện chỉ khi khách hàng, bên sử dụng dịch vụ không phản đối.
Luật gia Bùi Anh Tuấn
