Dự án phải có NH bảo lãnh: Luật có cũng như không

Tuy nhiên, sau 4 năm đi vào thực tiễn, quy định “bán nhà trên giấy” phải có bảo lãnh NH đang bộc lộ nhiều kẽ hở và dường như không được các chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc. 

Chủ đầu tư né

Luật Kinh doanh BĐS 2014 khi ra đời đã có điểm mới, yêu cầu phải có bảo lãnh NH trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, được quy định tại Điều 56, nhằm mục đích bảo vệ người mua nhà ở, hướng đến thị trường BĐS phát triển lành mạnh. NHNN đến nay đã ban hành 2 thông tư hướng dẫn hoạt động bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai.

Cụ thể Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25-6-2015, quy định về bảo lãnh NH, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 9-8-2015, sau đó là Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 07 quy định về bảo lãnh NH có hiệu lực từ 15-11-2017.

Theo Thông tư 13, NHNN yêu cầu các NHTM bắt buộc phải phát hành cam kết chứng thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai trong vòng 10 ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng mua bán.

Theo đó, khi ký hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng, NH phải cam kết bảo lãnh cho bên mua bằng chứng thư bảo lãnh và gửi đến cho bên mua. Song do không có quy định chế tài nên đa phần chủ đầu tư né bảo lãnh từ NH. Khảo sát trên 10 dự án căn hộ đang giao dịch tại TPHCM, có đến 2/3 dự án lách luật, né quy định về bảo lãnh. 

Anh S. (quận 4) cho biết, trong quá trình tìm hiểu mua căn hộ, số ít chủ đầu tư quy định hợp tác với NH phát hành chứng thư bảo lãnh cho từng hợp đồng mua bán, còn lại chỉ trưng ra thông báo chung chung của NH về việc “cấp hạn mức bảo lãnh” phát hành riêng cho chủ đầu tư. 

Anh S. lấy thí dụ, tại dự án căn hộ Sky 89 (quận 7), nhân viên bán hàng khẳng định đã có thông báo bảo lãnh từ phía NHTMCP Công thương Việt Nam. Nhưng tìm hiểu kỹ đó là thông báo phát hành riêng cho chủ đầu tư trong việc vay vốn, khách hàng chỉ được xem để quyết định mua căn hộ. Theo lý giải của nhân viên bán hàng, sở dĩ không cần phát hành chứng thư bảo lãnh cho từng khách hàng vì “Chủ đầu tư là người Nhật, uy tín, pháp lý đầy đủ và quan trọng là tự tin xây dựng đúng tiến độ để bàn giao cho khách hàng”. 

Cũng theo nhân viên này, những chủ đầu tư phát hành chứng thư bảo lãnh cho khách hàng là vì giá trị căn hộ thấp. Trong khi đó, giá trị căn hộ tại dự án Sky 89 từ 2 tỷ đồng trở lên, nếu làm bảo lãnh NH sẽ thiệt hại cho khách hàng. “Chi bằng cam kết rõ trong hợp đồng luôn. Giao nhà trễ 6 tháng hoàn tiền 100% và bồi thường khoản phạt 20%/tổng giá trị hợp đồng. Hợp đồng có giá trị pháp lý cao hơn và điều khoản chặt chẽ, khách hàng sẽ thấy quyền lợi được đảm bảo” - nhân viên bán hàng thuyết phục. 

Phó thác rủi ro cho “hên-xui” 
Vụ việc từ chối trách nhiệm bảo lãnh cho khách hàng tại dự án Tokyo Tower (quận Hà Đông, Hà Nội), do CTCP Sông Đà 1.01 làm chủ đầu tư vừa qua là một ví dụ điển hình. Sau khi chủ đầu tư rơi vào cảnh nợ nần, dự án không thể về đích, NH bảo lãnh cho dự án này đã thẳng thừng từ chối trách nhiệm của mình với lý do “Thời hạn bảo lãnh hợp đồng đã hết; khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh nên không đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh theo hợp đồng bảo lãnh đã được NH này ký với chủ đầu tư trước đó”.

Trong khi đó, những khách hàng mua căn hộ tại dự án này đều không nhận được chứng thư bảo lãnh. Luật sư Thái Văn Chung, Giám đốc hãng luật Nguyên Giáp cho biết: “Thông thường, khi tiến hành mở bán sản phẩm, chủ đầu tư và đơn vị môi giới thực hiện động tác ký kết với NH để tạo niềm tin cho khách hàng. Bản chất, đó là hợp đồng tài trợ vốn chứ không phải ký hợp đồng bảo lãnh. Vì vậy, người mua nhà ở nhiều dự án hiện nay không nhận được chứng thư bảo lãnh theo quy định”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea), Thông tư 07 trước đây quy định NH có thể dùng hình thức ký cam kết thư bảo lãnh, không phải hợp đồng bảo lãnh. Do đó đã không thể hiện được đầy đủ nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên, chưa đảm bảo được sự an toàn trong cam kết.

Đến nay, Thông tư 13 đã quy định NH ký hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó quy định rõ về nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên.

“Điểm đáng chú ý là quy định mới yêu cầu NHTM phải phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua trên cơ sở hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Song hiện nay luật có cũng như không, vì chưa có quy định, chế tài xử phạt các doanh nghiệp không nghiêm túc thực hiện. Việc các chủ đầu tư chỉ cung cấp thư bảo lãnh của NH (cấp cho chủ đầu tư) là không đúng, khách hàng có thể gặp rủi ro khi xảy ra tranh chấp” - ông Châu bình luận. 

Tuy nhiên, ông Châu cũng nhìn nhận thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay đã cơ bản thanh lọc gần hết các chủ đầu tư “lôm côm”, “tay không bắt giặc”, quyền lợi của khách hàng vì thế được bảo đảm, rủi ro ít hơn. Song cũng nên cần thiết phải có hoạt động bảo lãnh để củng cố niềm tin người mua, hướng tới thị trường lành mạnh hơn.