Nhu cầu tìm mua chung cư tăng cao trong khi nguồn cung còn hạn chế đã đẩy giá chung cư ở Hà Nội liên tiếp tăng và tiệm cận Thành phố Hồ Chí Minh. Thị trường đất nền cũng đã bắt đầu “rã băng,” điều này cho thấy sức hấp dẫn của “kênh đầu tư vua” quay trở lại trong quý đầu năm 2024.
Thông tin trên vừa được giới chuyên gia bất động sản chia sẻ tại lễ công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024, diễn ra trong ngày 3/4.
Tốc độ tăng giá chung cư trung bình lên đến 70%
Ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết trong quý 1/2024, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực; nhiều người quan tâm hơn tới nguồn cung mới do nhu cầu sử dụng thực đang cao.
Về vấn đề giá, công cụ lịch sử giá bất động sản của kênh thông tin trên cho thấy giá rao bán chung cư tại Hà Nội đã tiệm cận Thành phố Hồ Chí Minh. Trong quý 1 vừa qua, chung cư ở Hà Nội có mức giá trung bình là 46 triệu đồng/m2, trong khi tại Thành phố Hồ Chí Minh là 48 triệu đồng/m2.
Ở thời điểm đầu năm 2018, giá rao bán chung cư Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh lần lượt là 27 và 31 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình đối với loại hình chung cư ở Hà Nội đã lên đến 70%, vượt cả Thành phố Hồ Chí Minh - nơi chung cư tăng giá 55%.
Lý giải về sự tăng giá mạnh của chung cư Hà Nội, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh có 2 nguyên nhân chính. Thứ nhất là nguồn cung chung cư ở Hà Nội còn hạn chế.
“Mặc dù đã có các biện pháp tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư nhưng những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 - 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thông thường lên đến 70.000 - 80.000 căn hộ mỗi năm,” ông Quốc Anh nói.
Nguyên nhân thứ hai, theo ông Quốc Anh là bởi nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội vẫn cao. Tuy nhiên, vấn đề đáng chú ý là “lực cầu” này không chỉ đến từ mỗi người dân ở thành phố Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ miền Nam.
“Dữ liệu lớn của chúng tôi cho thấy lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm bất động sản đến từ Thành phố Hồ Chí Minh tăng 7,5 lần từ quý 1/2021 đến thời điểm hiện tại. Trong cùng khoảng thời gian, lượng tìm kiếm chung cư ở Thành phố Hồ Chí Minh chỉ tăng 2 lần,” ông Quốc Anh nói.
Theo vị chuyên gia bất động sản trên, người dân Thành phố Hồ Chí Minh quan tâm ngày càng nhiều đến chung cư Hà Nội vì mặt bằng giá vẫn đang thấp hơn. Bên cạnh đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư ở Hà Nội cũng cao hơn so với ở Thành phố Hồ Chí Minh.
Ngoài ra, một số chủ đầu tư ở thị trường miền Nam đã tiến ra thị trường miền Bắc. Trong xu thế dịch chuyển đó, một lượng khách hàng từ miền Nam cũng quan tâm nhiều hơn đến các dự án mà các chủ đầu tư phía Nam phát triển ở Hà Nội. Điều này đã góp phần đẩy lực cầu chung cư Hà Nội lên cao.
Còn theo lý giải của bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nguyên nhân giá chung cư ở Hà Nội liên tiếp tăng trong thời gian qua là bởi tốc độ tăng trưởng dân số, đô thị hoá cao khi lượng người về Hà Nội học và làm việc gia tăng. Trong khi đó, nguồn cung và thị trường đang rất là thấp. Riêng năm 2023, tổng nguồn cung chào bán mới tại thị trường Hà Nội chỉ khoảng 10.000 căn, bằng 1/4 so với thời điểm bình thường.
Theo bà Dung, sở dĩ giá chung cư Hà Nội “sốt nóng” vào đầu năm 2024 là bởi lãi suất tiết kiệm “xuống đáy,” dòng tiền chuyển sang bất động sản, đặc biệt phân khúc chung cư. Tuy nhiên bà Dung cũng lưu ý năm nay, chung cư còn dư địa tăng khoảng 10% và chắc chắn sẽ quay đầu giảm khi giá vượt ngưỡng chịu đựng của người dân.
Nhà riêng ổn định, đất nền đang dần rã băng”
Trong bối cảnh giá chung cư đang tăng cao, nguồn cung hạn chế, khảo sát từ một số đơn vị nghiên cứu bất động sản cho thấy nhà riêng đã cải thiện về mức độ quan tâm và lượng giao dịch.
So với cùng kỳ năm 2023, nhu cầu tìm mua nhà riêng hiện đang tăng từ 3 - 24% tùy mức giá và tập trung nhiều nhất vào phân khúc từ 2 - 4 tỷ đồng.
Nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành Hà Nội. (Ảnh: PV/Vietnam+)
Tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, mức độ quan tâm nhà riêng cải thiện rõ rệt ở một số quận. Cụ thể, lượng người tìm mua nhà riêng tại Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Đống Đa (Hà Nội) ghi nhận mức tăng từ 26 - 43%; các quận Bình Thạnh, Thủ Đức, Tân Bình (Thành phố Hồ Chí Minh) tăng từ 10 - 14%.
Thị trường đất nền cũng đã bắt đầu “rã băng.” Ghi nhận từ kênh Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023 đạt 44% so với lực cầu ở thời kỳ “sốt nóng” 2021, nhưng sang quý 1/2024 đã tăng lên mức 48%. Trong đó, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành Hà Nội. Đơn cử như tại Đông Anh, Long Biên và Hoài Đức, nhu cầu về đất nền tăng từ 1,7 - 2 lần so với quý 1/2023.
Theo chuyên gia bất động sản Đinh Minh Tuấn, việc đất nền “rã băng” cho thấy sức hấp dẫn của “kênh đầu tư vua” quay trở lại. Từ cuối năm 2023 cho đến đầu năm nay, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn.
Trong khi đó, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn dự báo những thay đổi về luật có thể thúc đẩy sự tăng giá đất trong tương lai khi tần suất cập nhật giá đất tăng lên và mức độ chính xác cao hơn.
Ông Long phân tích Điều 159 của Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 5 năm/lần) cùng với việc Chính phủ quy định việc xác định bảng giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh (so với trước là phải tham khảo khung giá đất), đã thể hiện việc trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương. Đây là sự điều chỉnh hợp lý nhằm định giá đất sát với tình hình thực tế của địa phương hơn.
Bên cạnh đó, Chương XI Luật Đất đai 2024 quy định bỏ phương pháp chiết trừ, quy định chi tiết các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất cũng nâng cao mức độ chính xác trong định giá đất.
Ngoài ra, Điều 138 Luật Đất đai 2024 về bổ sung các điều kiện chi tiết để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn cho những sản phẩm đất nền trong thời gian tới.
