Giá nhà, đất tăng “sốc” theo hạ tầng
Theo dữ liệu chúng tôi có được, trước khi cầu Thời Đại đi vào hoạt động (tháng 5-2018), giá phân khúc đất nền xung quanh cầu Thời Đại (P. Thạnh Mỹ Lợi, P. An Phú,…) dao động từ 46,9-98,9 triệu đồng/m². Đến giai đoạn sau khi cầu đi vào hoạt động, giá bán đất nền trong khu vực này ghi nhận tăng trung bình 25-35%, đáng chú ý một số dự án ghi nhận mức giá bán tăng đến 70%.
Tuy nhiên, tính đến hiện tại, mức giá đất nền quanh khu vực cầu Thời Đại đã dao động khoảng 181-316 triệu đồng/m2, cao gấp 4 lần so với giai đoạn trước khi cầu Thời Đại được xây dựng và gấp khoảng 2,5 lần khi cầu đưa vào hoạt động.
Còn trong phân khúc căn hộ, giai đoạn trước khi cầu Thời Đại đi vào hoạt động, giá căn hộ dao động từ 45- 54 triệu đồng/m². Nhưng chỉ sau khi cầu đi vào hoạt động, giá bán căn hộ đã ghi nhận tăng trung bình 33%- 38%. Tính đến hiện tại, mức giá trung bình căn hộ quanh khu vực cầu Thời Đại dao động khoảng 88- 102 triệu đồng/m2, bình quân tăng 89%- 96% so với thời điểm trước khi triển khai cầu Thời Đại.
Tương tự những khu vực lân cận cầu Thời Đại, phường Cát Lái đang đón nhận lực đẩy hạ tầng mạnh mẽ với 2 công trình nổi bật là nút giao Mỹ Thủy và cầu Cát Lái. Ghi nhận cho thấy, giá đất nền xung quanh khu vực Cát Lái đang dao động từ 88-133 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10-30% so với năm 2021. Riêng phân khúc căn hộ đang dao động từ 60-70 triệu đồng/m2, tăng nhẹ khoảng 2-3% so với cuối năm 2021 nhưng ghi nhận mức tăng từ 14-16% so với năm 2020 thời điểm dịch bệnh bùng phát. Và tăng gấp 2,3 lần so với thời điểm trước khi xây dựng vòng xoay Mỹ Thủy vào năm 2015.
Dự kiến năm 2023, cầu Cát Lái được khởi công sẽ đẩy giá bất động sản Cát Lái tiếp tục tăng mạnh Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, dư địa tăng trưởng khu vực này trong tương lai gần sẽ khá “sốc” khi nhiều dự án hạ tầng kết nối vào khu vực này được khởi công hoặc hoàn thành. Cụ thể, trong ngắn hạn khi cầu Cát Lái khởi công, đơn giá đất tại khu vực sẽ tăng 20-30% so với thời điểm hiện tại, giá căn hộ thứ cấp cũng sẽ tăng từ 20-25%. Dự kiến đến năm 2025, vòng xoay Mỹ Thủy hoàn thiện và đi vào hoạt động, khu vực Cát Lái sẽ là nơi thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư, giá đất sẽ tiếp tục tăng khoảng 2- 2,5 lần so với thời điểm hiện tại. Và giá căn hộ có thể tiếp tục tăng mạnh lên đến 75% so với hiện tại nếu cầu Cát Lái hoàn thành trong giai đoạn năm 2025-2030.
Liên tục thiết lập mặt bằng giá mới
Anh Trần Đình Khiêm, Giám đốc Sàn Giao dịch Bất động sản nổi tiếng tại Quận 2 cho biết, hơn một năm trở lại đây, thị trường nhà đất tại TP Thủ Đức, nhất là khu vực trung tâm hành chính như phường Thạnh Mỹ Lợi, Thảo Điền, Thủ Thiêm, Cát Lái… đang xuất hiện tình trạng thiết lập mặt bằng giá mới tại các dự án mới ra mắt.
Trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu), các doanh nghiệp đều định giá sản phẩm ở vùng giá cao hơn cuối năm 2021 khoảng 20%. Thậm chí có những chủ đầu tư đã đẩy giá bán sản phẩm mới nhỉnh hơn 30% so với mặt bằng chung. Theo ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong 6 tháng đầu năm 2022, nhu cầu nhà ở thực trong dân vẫn rất lớn nên tình hình tiêu thụ căn hộ ghi nhận mức tích cực, bất chấp áp lực tăng giá sơ cấp do ảnh hưởng của lạm phát đẩy giá chi phí nguyên liệu tăng cao.
Ở thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), tác động tâm lý diễn biến nhanh hơn khi các chủ tài sản đều đã tăng giá nhà đất 25- 30%. Suốt hai tháng qua, thị trường thứ cấp chưa có dấu hiệu điều chỉnh giá nào đáng chú ý. "Nhiều khả năng giá nhà đất vẫn tiếp tục biến động trong những tháng tới do các bên nắm giữ tài sản đều đẩy giá bán lên cao hơn theo tâm lý 'té nước theo mưa', song vẫn còn quá sớm để xác định tính thanh khoản của các tài sản giá trị cao này.", ông Khiêm cho hay.
Thực tế chứng minh, mặt bằng giá căn hộ hiện tại của khu vực phường Thủ Thiêm đã đạt mức trần 176-210 triệu đồng/m2; khu vực phường Thảo Điền đơn giá căn hộ rơi vào khoảng 120-238 triệu đồng/m2; khu vực phường An Phú đơn giá từ 85-115 triệu đồng/m2, tuy nhiên, nơi này gần như đã hết quỹ đất để phát triển dự án mới; khu vực phường Thạnh Mỹ Lợi đơn giá 72-125 triệu đồng/m2. Riêng khu vực phường Cát Lái có mức giá dễ chịu hơn khi chỉ dao động từ 60- 70 triệu đồng/m2. Thậm chí mới đây, dự án Salto Residence nằm trong khu đô thị PhoDong Village, do SCC làm chủ đầu tư vừa ra mắt nhưng chỉ có mức giá từ dao động từ 59 triệu đồng/m2 (khoảng 2,9 tỷ đồng/căn). Được biết, đây là dự án căn hộ cao cấp hiếm hoi được ra mắt tại Cát Lái nhưng có mức giá thấp hơn so với trung bình chung của khu vực. Ngoài ra, dự án đang áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt chỉ 25% cho đến khi nhận thông báo bàn giao căn hộ và được ngân hàng Vietcombank chi nhánh TP Thủ Đức hỗ trợ tài chính.
Tiến Sĩ Sử Đình Khương, chuyên gia cấp cao của Savills phân tích so với nhiều khu vực, Cát Lái nói riêng và địa bàn Quận 2 (trước đây) nói chung có quy hoạch khá đồng bộ, tính kết nối cao, khu vực này cũng đã hình thành nhiều khu đô thị hiện đại tạo nên môi trường sống tốt… nên nhiều người có tiền sẵn sàng chuyển về đây sinh sống. Bên cạnh đó, lo ngại lạm phát năm 2022 đang tác động rất lớn đến hành vi đầu tư và đầu cơ tài sản.
Khi nhu cầu tìm kênh trú ẩn an toàn tăng lên sẽ trực tiếp đẩy giá các loại bất động sản tăng vọt. Ngoài ra, các chi phí pháp lý kéo dài, chi phí tài chính (vốn vay) và chi phí vật tư, xây dựng đều tăng leo thang với tốc độ khá nhanh cũng góp phần làm cho giá nhà tăng cao. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, khu vực trung tâm TP Thủ Đức và các phường lân cận đang có nhiều lợi thế để hình thành những khu đô thị sầm uất, nơi an cư lý tưởng tạo nên sức hút khá mạnh mẽ không chỉ cho người có nhu cầu thật mà còn cho cả giới đầu tư bất chấp thị trường đang có những khó khăn nhất định.
