Gói 30.000 tỷ đồng cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi đang nhận được nhiều phản ánh vướng mắc quá nhiều. Từ kinh nghiệm trong việc cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi tại TPHCM, ông Nguyễn Ngọc Thạch, Giám đốc Quỹ Phát triển nhà ở TPHCM (PTNO TPHCM), cho biết:
Từ năm 2006, TPHCM đã có chương trình cho vay với lãi suất ưu đãi dành cho cán bộ, công chức vay mua nhà. Theo đó, Quỹ PTNO TPHCM được giao thực hiện, áp dụng cho đối tượng đang làm việc trong các cơ quan hành chính sự nghiệp, khu vực hưởng lương ngân sách TP vay mua nhà với lãi suất 6%/năm.
Mặc dù đối tượng cho vay hẹp hơn nhiều so với gói 30.000 tỷ đồng nhưng tốc độ giải ngân nhanh hơn nhiều so với chương trình này. Sau 6 năm, Quỹ PTNO TPHCM đã giải ngân được 471 tỷ đồng, hiện mỗi tháng giải ngân khoảng 12 tỷ đồng và 1 năm có thể giải ngân khoảng 140-150 tỷ đồng.
PHÓNG VIÊN: - Từ kinh nghiệm thực hiện cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi nhiều năm qua, ông có nhận định gì về gói 30.000 tỷ đồng?
 |
Chung cư Tô Hiến Thành là 1 trong 2 |
-Ông NGUYỄN NGỌC THẠCH: - Từ khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02, rồi NHNN có Thông tư 11, Bộ Xây dựng có Thông tư 07, tôi có chủ động nghiên cứu và nhận thấy vướng mắc ở nhiều điểm.
Thứ nhất, điều kiện Bộ Xây dựng đưa ra người vay phải xác nhận “từ trước đến nay chưa có nhà”, trong khi chương trình của TPHCM chỉ khác một chữ mà quá trình triển khai của TPHCM không vướng là “tại thời điểm vay tiền, người vay không có nhà”.
Vì Bộ Xây dựng yêu cầu như vậy dẫn đến thực trạng không có cơ quan nào dám xác nhận cho người vay, vì nếu xác nhận sau này phát hiện người vay đã từng có nhà, cán bộ giải quyết hồ sơ có thể bị quy tội móc ngoặc với người vay. Với chương trình cho vay của Quỹ PTNO TPHCM, để xác nhận điều kiện vay, UBND TPHCM giao cho thủ trưởng đơn vị đó xác nhận cho cán bộ, nhân viên về tình trạng nhà ở, điều này dễ dàng hơn so với việc phường xã xác nhận cho người dân.
Điều kiện này theo tôi có thể sửa và NHNN đã đề nghị Bộ Xây dựng rà soát, sửa đổi, bổ sung Thông tư 07/2013/TT-BXD theo các nội dung về điều kiện về nhà ở của người dân. Nếu sửa đổi điều kiện này, các địa phương sẽ mạnh tay hơn.
Thứ hai, nếu chương trình của TPHCM cho vay để cán bộ, viên chức mua nhà, thì chương trình cho vay theo gói 30.000 tỷ đồng có mục tiêu khác, theo hướng muốn làm sáng sủa thị trường bất động sản hơn, cũng như giải tỏa áp lực cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, nên đưa ra điều kiện mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2 và có giá dưới 15 triệu đồng/m2.
Do vậy, sản phẩm được vay theo gói 30.000 tỷ đồng cũng thu hẹp hơn và người vay phải mua nhà chung cư mới được. Hiện quỹ nhà ở đáp ứng yêu cầu gói 30.000 tỷ đồng ở TPHCM không nhiều và nếu có cũng xa trung tâm, thí dụ như nhà ở quận Bình Chánh, Hóc Môn, trong khi nhu cầu của người dân thường muốn mua căn hộ ở gần nơi làm việc. Do vậy, dù rất cần nhà nhưng nếu nhà ở xa quá người dân cũng không quan tâm.
- Về thời hạn vay, NHNN chi nhánh TPHCM và các NHTM đang triển khai cho vay trên địa bàn cho biết sẽ kiến nghị kéo dài đến 15-20 năm, vì nếu cho vay 10 năm sẽ gây áp lực trả nợ cho khách hàng. Ông nghĩ sao?
- Theo tôi, nếu kéo dài khoản trả nợ hàng tháng sẽ giảm nhưng cũng có những bất cập khác. Bởi thẩm định cho vay là thẩm định hiện tại, công nhận thẩm định hiện tại đó cho suốt 15-20 năm đó cũng khó, bởi có thể xảy ra trường hợp khách hàng vừa được vay thì bị thất nghiệp?
Do vậy, muốn kiến nghị tăng thời hạn vay lên 15-20 năm cần phải có định lượng. Theo kinh nghiệm, tôi thấy thời hạn vay kéo dài 15 năm là vừa, còn 10 năm hơi ngắn. Quỹ PTNO TPHCM hiện cho vay tối đa 400 triệu đồng, nếu mỗi gia đình để dành 4,2 triệu đồng/tháng sẽ vay được.
Còn như với gói 30.000 tỷ đồng lãi suất 6%/năm, nếu NH cho vay 500 triệu đồng trong 15 năm, mỗi tháng tối đa người vay phải trả 3 triệu đồng tiền gốc và 2,5 triệu đồng tiền lãi. Một tháng mỗi gia đình để dành 5,5 triệu đồng không phải là quá khó vì tính tổng thu nhập cả nhà. Cho vay dài sẽ khó vì chương trình vay theo gói 30.000 tỷ đồng sau năm thứ 10 sẽ tính theo lãi suất thả nổi, có khả năng gây khó khăn cho người vay.
- Theo ông, từ nay đến cuối năm lượng khách hàng tiếp cận gói 30.000 tỷ đồng có tăng đột biến hay không?
- Tôi nghĩ là không. Vì theo Nghị quyết 02, gói 30.000 tỷ đồng cho vay 2 loại gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội (NoXH). Nhưng hiện nay quỹ nhà ở chủ yếu là nhà ở thương mại, còn NoXH phía NHTM mới cho vay được 2 trường hợp, ngay như Quỹ PTNO TPHCM từ khi cho vay chỉ mới phát sinh có 1 trường hợp vay mua NoXH.
Nguyên nhân do số lượng NoXH chưa có nhiều. Hiện nay, Quỹ PTNO TPHCM là đơn vị được UBND TPHCM giao quản lý NoXH trên địa bàn, tức gần như độc quyền, nhà của Nhà nước đầu tư giao cho Quỹ quản lý. Song đến nay quỹ đã quản lý 2 chung cư, nhưng các chung cư này chỉ cho thuê mua chứ không cho mua nên nhu cầu vay mua NoXH không nhiều.
Đối với vay thuê mua NoXH xem như chưa có lối ra, bởi theo NHTM trình bày, cho vay để mua nhà còn vướng ở tài sản thế chấp hình thành trong tương lai, còn vay để thuê mua tức là không có tài sản thế chấp thì khó có thể cho vay. Mới đây, khi bàn giao dự án NoXH Tô Hiến Thành, phía BIDV có liên hệ với Quỹ và cho biết khi nào Quỹ bảo lãnh cho khách hàng NH mới cho vay.
Mà điều này Quỹ PTNO khó có thể thực hiện, vì nếu mua có sở hữu trong tương lai, còn thuê mua là chưa có tài sản sở hữu, nghĩa là cho vay tín chấp, mà cho vay tín chấp trong trường hợp này không ít rủi ro. Quan sát thời gian qua, tôi thấy phía NHTM cũng chưa phát sinh cho vay thuê mua.
- Xin cảm ơn ông.
