Hàng loạt hồ sơ bất động sản bị trả kê khai lại

Khai lại giá tính thuế từ 500 triệu đồng lên 10 tỉ đồng

Bà T.H (Q.Thủ Đức, TP.HCM) cho biết từ tháng 1 bán căn nhà có diện tích gần 70 m2 ở P.Linh Đông và kê khai tính thuế với giá 1,7 tỉ đồng. Tuy nhiên, cơ quan thuế trả hồ sơ, yêu cầu khai lại giá. Bà T.H đã làm thêm phụ lục hợp đồng khai thêm giá tăng lên gần 5 tỉ đồng.

Với mức giá mới, số tiền thuế thu nhập cá nhân bà T.H phải đóng là gần 100 triệu đồng, thay vì 34 triệu đồng với giá tự kê khai trước đó. Sự việc của bà chỉ là một trong hàng ngàn, hàng vạn hồ sơ mà cơ quan thuế ở nhiều tỉnh, thành trên cả nước yêu cầu kê khai lại từ đầu năm đến nay.

Theo ông Nguyễn Nam Bình - Cục trưởng Cục Thuế Bà Rịa-Vũng Tàu, đơn vị này đã thực hiện trả lại hơn 1.200 hồ sơ đóng thuế sang nhượng bất động sản (BĐS) vì có dấu hiệu kê khai không sát thực tế trong vòng 2 tuần đầu tháng 3. Trong đó, có 155 hồ sơ kê khai bổ sung nộp lại cơ quan thuế. Giá kê khai lại tăng từ 2 - 5 lần so với ban đầu, cá biệt có hồ sơ kê khai giá chuyển nhượng đất tăng từ 500 triệu đồng lên 10 tỉ đồng.

Mới đây, Cục Thuế TP.Hà Nội cũng đã tuyên truyền phổ biến về việc khai đúng giá giao dịch để tính thuế, nhưng thực tế vẫn còn tình trạng người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng BĐS trên hợp đồng mua bán không phù hợp.

Do đó, Cục Thuế TP.Hà Nội sẽ thanh, kiểm tra các hành vi trốn thuế, gian lận thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, thực hiện ấn định thuế, truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật trong thời gian tới.

Đại diện Tổng cục Thuế cho biết đang yêu cầu các cơ quan thuế địa phương thống kê số lượng hồ sơ mà người nộp thuế kê khai lại giá khi chuyển nhượng BĐS. Thống kê sơ bộ cho thấy một số tỉnh thành đã tăng thu vài trăm tỉ đồng tiền thuế vào ngân sách khi người bán khai lại giá chuyển nhượng BĐS.

Kết quả khảo sát thực tế của nhóm nghiên cứu độc lập Trường đại học Tài chính - Marketing tại 6 quận của TP.HCM vào giữa năm 2020 cũng cho thấy qua thu thập từ 543 BĐS giao dịch, đơn giá đất giao dịch cao nhất 719,593 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 33,007 triệu đồng/m2. Giá trung bình trong toàn mẫu là 148,954 triệu đồng/m2.

PGS-TS Phan Thị Hằng Nga, giảng viên Trường đại học Tài chính - Marketing, nhận xét: “Giá đất giao dịch trên thị trường cao hơn rất nhiều so với giá đất do UBND TP ban hành 8,23 lần. Điều này đồng nghĩa với việc thất thu thuế nhiều”.

Cần xây dựng dữ liệu bất động sản

Tuy nhiên, việc kê khai lại giá tính thuế trong chuyển nhượng BĐS thời gian qua đã phát sinh nhiều vấn đề, trong đó, việc thủ tục hồ sơ giao dịch nhà đất bị “ngâm” nhiều tháng gây bức xúc cho không ít người. Đặc biệt, giá mà người bán nhà khai lại như thế nào để có thể được cơ quan thuế chấp nhận thông qua, theo nhiều chuyên gia, có thể là kẻ hở cho tiêu cực.

Để giải quyết các khúc mắc này, bà Phan Thị Hằng Nga cho rằng cần đưa về thống nhất một mức giá. Hiện người dân tự khai giá, cán bộ thuế xem xét và yêu cầu điều chỉnh lại giá kê khai thuế nếu thấy không phù hợp. Thế nhưng, giá đất UBND cấp tỉnh, TP ban hành thường thấp hơn giá thị trường.

Chính vì tồn tại song song hai loại giá đất do nhà nước quy định và giá thị trường nên người mua bán BĐS đã chọn sử dụng giá nào để phải nộp thuế thấp hơn. Nếu thông qua việc điều chỉnh giá đất để tính thuế thu nhập bằng cách nhân với hệ số K thì giá này cũng phải được dùng để thực hiện công tác đền bù giải tỏa. Như vậy, mới đảm bảo sự công bằng đối với tất cả đối tượng bị chi phối bởi giá BĐS. Còn nếu tính thuế lấy giá thị trường, nhưng khi đền bù lấy giá nhà nước thì không công bằng với người dân.

Để thống nhất áp một loại giá, bà Hằng Nga cho rằng cơ quan chức năng cần phối hợp xây dựng cơ sở dữ liệu BĐS hoàn thiện; điều chỉnh những điểm chưa hợp lý và chưa rõ ràng trong luật Đất đai năm 2013 và nghiên cứu chỉ áp dụng cơ chế 1 giá, giá thị trường đối với tất cả hoạt động liên quan đến BĐS.

Khi đã quản lý được cơ sở dữ liệu về BĐS thì việc ứng dụng công nghệ và các mô hình để xác định giá BĐS sát giá thị trường là hoàn toàn khả thi. Các tỉnh sẽ điều tra khảo sát giá đất trên thị trường từng khu vực để đưa vào phần mềm, ứng dụng mô hình để xác định hệ số K, từ đó đề xuất UBND tỉnh ban hành bảng giá BĐS hằng năm. Giá này là giá thị trường, được sử dụng cho tất cả các hoạt động liên quan đến BĐS.

Cùng quan điểm việc xây dựng dữ liệu BĐS, ông Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật AnVi, cho rằng theo quy định thì giá chuyển nhượng BĐS là căn cứ tính thuế. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Không có văn bản nào quy định hợp đồng chuyển nhượng không được ghi thấp hơn giá giao dịch thực tế, thậm chí hợp đồng còn có thể không cần ghi giá chuyển nhượng.

Vì vậy, theo ông Đức, muốn người dân phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trên hợp đồng công chứng, thì trước hết nhà nước phải sửa đổi pháp luật theo hướng rõ ràng, cụ thể, dễ hiểu và thấu tình, đạt lý. Việc yêu cầu ghi đúng giá thực tế cao, đòi hỏi theo giá thị trường thì cũng nên xem xét lại việc giảm thuế suất tính 2% trên giá chuyển nhượng xuống 1%. Bởi cách đánh thuế này là tính “vo”, khoán chứ không đúng bản chất thuế thu nhập, nên trong trường hợp người bán lỗ cũng phải nộp thuế.