Hàng ngàn hộ dân bị “treo” nhu cầu tách thửa

Nhu cầu chính đáng người dân không được giải quyết

Ông Bùi Minh Tâm, có khu đất tại đường Lò Lu (quận 9), cho biết gia đình có nhu cầu chia cho anh em và bán một phần để trang trải cuộc sống. Tuy nhiên gần 2 năm nay nộp hồ sơ xin tách thửa vẫn chưa được các cơ quan chức năng giải quyết. Ông Tâm cho biết khi hỏi bộ phận tiếp nhận hồ sơ được trả lời khu đất này thuộc quy hoạch đất xây dựng mới nên chưa được xem xét giải quyết. Đây là một trong những lý do dẫn đến tình trạng hàng ngàn hồ sơ xin tách thửa bị vướng thời gian qua. Theo phân tích của nhiều chuyên gia, những quy định này trong Quyết định 60 không phù hợp với Luật Đất đai 2013. 

Luật sư Nguyễn Văn Hải (Đoàn Luật sư TPHCM), cho biết về mặt pháp lý, văn bản do cấp TP ban hành phải dựa vào các văn bản cao hơn, đã ban hành trước đó là Luật Đất đai và Nghị định của Chính phủ. Nhưng Quyết định 60 ban hành quy định cho nhiều loại đất không được nêu trong luật và nghị định. Quyết định 60 còn quy định luôn các quyền được tách loại đất này, loại đất khác. Trong khi đó, khi người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất, dù là đất dân cư xây dựng mới hay dân cư xây dựng mới chỉnh trang, đều thực hiện nghĩa vụ tài chính như nhau. Quyết định 60 cũng đề cập trường hợp xây dựng mới được tách thửa sau 3 năm trở lên kể từ ngày rà soát quy hoạch. Nhưng cơ quan nào rà soát, thời điểm rà soát khi nào không được định rõ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, đánh giá Quyết định 60 đã góp phần chặn đứng nạn đầu nậu núp bóng chủ đất để phân lô bán nền trái phép. Song, một số quy định chưa thật chuẩn xác, chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, như quy định không cho tách thửa đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp, đã làm ách tắc hoạt động tách thửa đất trên địa bàn TP, nhất là tại các quận ven và huyện ngoại thành trong hơn 2 năm qua. Theo ghi nhận của chúng tôi, hiện nay có hàng ngàn hồ sơ xin tách thửa đang bị tắc vì những bất cập nói trên.  

Cần nhanh chóng tháo gỡ
Báo cáo mới đây của Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT), toàn TP hiện có hơn 14.000ha đất nằm trong quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới. Với quy mô diện tích 2 loại đất nêu trên, có thể hàng ngàn cá nhân, hộ gia đình không thể thực hiện được thủ tục tách thửa đất theo nhu cầu trong thời gian qua.

 Chia sẻ về tình trạng này, ông Nguyễn Văn Tài, Phó Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, cho biết địa phương hiện có 1.800ha đất quy hoạch xây dựng mới và khoảng 50ha đất hỗn hợp trong trong phạm vi điều chỉnh của Quyết định 60 là chưa được tách thửa. Đáng nói, Bình Chánh được quy hoạch đất ở chỉ chiếm 25%, tương đương 6.500/25.000ha tự nhiên của huyện. Đây là tỷ lệ còn thấp trong khi tốc tộ gia tăng dân số trên 3,5%/năm, tương đương 30.000 người/năm. Với dân số 750.000 người, chỉ tiêu đất ở như vậy không đáp ứng nhu cầu người dân Bình Chánh. Bên cạnh đó, quy hoạch để tạo nguồn đất ở cho người dân còn chậm, do hạ tầng kỹ thuật, nguồn lực... của huyện còn hạn chế.

Ông Huỳnh Trịnh Phong, Trưởng phòng Quản lý thực hiện quy hoạch, Sở QH-KT, cho biết việc rà soát quy hoạch cần được thực hiện thường xuyên, định kỳ. Theo quy định, những đồ án quy hoạch sau một thời gian ban hành không thể triển khai hoặc không phù hợp với thực tiễn, phải điều chỉnh hoặc bãi bỏ. Với Quyết định 60, quan điểm của Sở QH-KT là không hạn chế tách thửa nếu đất có quy hoạch chức năng là đất ở. Quy hoạch đất dân cư xây dựng mới nhằm giúp nhà đầu tư nhìn bản đồ tổng thể có thể thấy được và phân kỳ đầu tư thực hiện, không phải để hạn chế quyền lợi người dân. Vậy để giải quyết bài toán giữa nhà lập quy hoạch, nhà quản lý và quyền lợi của người dân, nên đề xuất, hiến kế giải pháp cho nhà quản lý.

Đại diện Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) TP, cơ quan có thẩm quyền giải quyết việc tách thửa, cho biết đang nỗ lực tìm hướng giải quyết vướng mắc cho người dân. Ông Dư Huy Quang, Trưởng phòng Quản lý đất, Sở TN-MT xác nhận đang dự thảo sửa đổi Quyết định 60, trong tháng 10 này sẽ gửi các quận huyện để lấy ý kiến, sau đó trình UBND TPHCM ký ban hành. Định hướng sửa Quyết định 60 nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân muốn tách thửa, đồng thời đáp ứng được sự quản lý của nhà nước về quy hoạch và phát triển đô thị. Qua đó, có thể giải quyết được những vướng mắc, ách tắc nhiều năm qua. 

Những bất cập của Quyết định 60 là có thật và đã được Cục Kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp) đề nghị xem xét sửa đổi. UBND TP cũng đã có văn bản chỉ đạo Sở TN-MT chủ trì cùng với các sở ngành, tổng hợp ý kiến để nhanh chóng khắc phục những bất cập, tháo gỡ quyền lợi cho dân. Tuy nhiên qua rất nhiều lần góp ý, những bất cập trên vẫn chưa được sửa đổi. 

Đây là một trong những lý do dẫn đến tình trạng hàng ngàn hồ sơ xin tách thửa bị vướng thời gian qua. Theo phân tích của nhiều chuyên gia, những quy định này trong Quyết định 60 không phù hợp với Luật Đất đai 2013.