PHÓNG VIÊN: - Thưa luật sư, đây không phải là lần đầu tiên xảy ra việc chủ đầu tư (CĐT) bán 1 căn hộ cho nhiều người. Theo ông lỗ hổng pháp luật nằm ở đâu và tại sao cơ quan chức năng chưa xử lý vấn đề này?
Luật sư NGUYỄN VĂN LỘC: - Lỗ hổng nằm ở cách áp dụng, thực thi các quy định pháp luật và các cơ quan chức năng chưa quyết liệt giải quyết. Cách đây hơn 1 năm, Viện Kiểm sát nhân dân TPHCM có văn bản trả lời khách hàng mua nhà về hành vi CĐT bán 1 căn hộ cho nhiều người, là không khởi tố tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” đối với CĐT này.
Lý do, chưa có cơ sở để phê chuẩn quyết định khởi tố, vì tiền thu được từ việc bán căn hộ như vậy đã sử dụng để đầu tư xây dựng chung cư, dự án này đã hoàn thành phần thô, không đủ tiền nên chưa tiếp tục hoàn thiện.
Xét về dấu hiệu tội phạm, việc xác định hành vi chiếm đoạt này có bằng thủ đoạn gian dối hay không, cần phải có cơ quan điều tra vào cuộc. Giả sử thủ đoạn gian dối ở đây có thể là CĐT cố ý thông qua lời nói, hành động xuất trình giấy tờ, bản vẽ đã được cố ý thay đổi số tầng, thiết kế, tên căn hộ, đưa ra những thông tin không đúng... để đánh lừa người mua nhà ký kết hợp đồng.
Tuy nhiên, Viện Kiểm sát còn xem xét đến yếu tố hậu quả và mối quan hệ nhân quả của hành vi - hậu quả. Có nghĩa trường hợp CĐT sử dụng số tiền nhận từ người mua nhà để thu lợi hoặc sử dụng mục đích khác ngoài kinh doanh, thì bị xem là lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Còn nếu số tiền thu được dùng cho việc xây dựng chung cư, do việc tính toán lỗ lãi, biến động thị trường… không có khả năng hoàn thành công trình để bàn giao, có thể chưa đủ yếu tố cấu thành tội phạm theo Bộ luật Hình sự. Những lý giải này của Viện Kiểm sát, theo tôi chưa hợp lý.
- Vậy ý kiến của ông về trách nhiệm của nhà môi giới, ngân hàng hay tổ chức tài chính bảo lãnh dự án trong vấn đề này?
- Việc bán các sản phẩm BĐS hiện nay chủ yếu thông qua nhà môi giới, nhà tư vấn. Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định, trách nhiệm người môi giới BĐS phải có nghĩa vụ cung cấp hồ sơ, thông tin về BĐS do mình môi giới; chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp; phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Về nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng khi CĐT không thực hiện cam kết của mình, họ có thể giải thích theo luật chỉ khi người mua nhà đã thắng kiện và CĐT không đủ tài chính để giải quyết, trách nhiệm bảo lãnh mới phát sinh. Thực tế áp dụng cho thấy, trừ các CĐT uy tín, năng lực tốt và có chính sách bảo lãnh cho từng giao dịch riêng lẻ, các tranh chấp nếu xảy ra rất khó giải quyết.
Lấy thí dụ trường hợp PVcombank thu giữ tài sản bảo đảm tại dự án Tokyo Tower nhằm xử lý nợ xấu của đơn vị này, đã không chịu trách nhiệm trực tiếp đối với người mua nhà tại thời điểm phát sinh trách nhiệm bảo lãnh.
Một điểm pháp lý thường gặp trong quan hệ bảo lãnh - thế chấp tài sản, đó là việc CĐT có quyền kinh doanh chuyển nhượng BĐS khi tài sản đang bị thế chấp tại ngân hàng, tổ chức tài chính? Nếu tài sản thế chấp bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (hình thành trong tương lai), CĐT chỉ được bán BĐS khi có sự chấp thuận của bên nhận thế chấp theo quy định.
Dẫu vậy, các hợp đồng mua bán vẫn có thể được ký kết khi CĐT lách luật bằng việc áp dụng các văn bản giao dịch như hợp đồng góp vốn, thỏa thuận hợp tác hay thỏa thuận giữ chỗ… và hứa hẹn sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS khi các thủ tục pháp lý hoàn tất.
- Vậy người mua nhà cần biết những gì để tránh rơi vào các tình huống mua trùng căn hộ, thưa ông?
- Để tránh phải mua trùng căn hộ với người khác, trước khi quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần tìm hiểu năng lực của CĐT. Do giao dịch BĐS hình thành trong tương lai có mức độ rủi ro cao hơn so với BĐS có sẵn, nếu người mua nhà quá tin tưởng vào những thông tin CĐT cung cấp, không thẩm định, hậu quả sẽ khó lường.
Bên cạnh đó, người mua cần đặc biệt lưu ý tính pháp lý của hợp đồng và nội dung thỏa thuận giữa các bên, để đảm bảo các điều khoản trong hợp đồng chặt chẽ và ràng buộc trách nhiệm của bên bán. Hợp đồng mẫu do CĐT đưa ra, người mua có quyền đàm phán với CĐT về những điều khoản trong hợp đồng vì đây là thỏa thuận dân sự.
Cụ thể, người mua cần đặc biệt chú ý đến các quy định về chất lượng công trình, diện tích đúng, việc chậm bàn giao, các chế tài bồi thường thiệt hại; các khoản chi phí có thể phát sinh trong tương lai (chi phí quản lý, phí dịch vụ phát sinh đi kèm với việc bảo trì, sử dụng); yêu cầu bên bán thể hiện rõ trong hợp đồng các vấn đề này để đảm bảo quyền lợi cho mình trong suốt thời gian sở hữu căn hộ sau này.
Vấn đề nữa cần quan tâm là tại thời điểm bàn giao, nếu việc bàn giao không đúng với những gì đã thỏa thuận, cần trao đổi và giải quyết ngay. Việc bàn giao nhà theo đúng thời hạn là nghĩa vụ của CĐT. Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định sau 50 ngày sau khi bàn giao, CĐT dự án phải thực hiện các thủ tục liên quan để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Tại thời điểm nhận bàn giao, cần kiểm tra nhà được bàn giao có đúng theo thiết kế, bản vẽ hoặc nhà mẫu.
- Xin cảm ơn ông.
| Xét về bản chất mua bán nhà hình thành trong tương lai, CĐT cam kết bàn giao tài sản (đúng và đủ) trong thời gian nhất định. Đây là cam kết pháp lý đối với quyền lợi tài chính CĐT được nhận. Việc bán 1 căn hộ cho nhiều người - tức cùng 1 tài sản hình thành trong tương lai để thu lợi từ nhiều người, đã cấu thành hành vi lừa đảo. Hậu quả rõ ràng của hành vi này là quyền lợi khách hàng bị xâm phạm, đó là tổn thất tài sản. Việc khởi tố đối với người đại diện CĐT vi phạm là có cơ sở, cần thiết áp dụng để răn đe. |
