Luật Đất đai 2013 đi vào đời sống thực tiễn xã hội gần 10 năm, đã phát huy hiệu quả trên thực tế, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng an ninh. Tuy nhiên, sau gần 10 năm, Luật Đất đai 2013 vận hành trong thực tiễn Luật Đất đai 2013 vẫn còn nhiều điểm nghẽn cần phải được sửa đổi, bổ sung nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai, đưa loại tài sản đặc biệt này của quốc gia phát huy hiệu quả cao nhất, tạo bước đột phá về kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, làm cho đất đai thực sự trở thành một nguồn lực chủ yếu phát triển đất nước.
Luật Đất đai năm 2013 kế thừa và phát triển cơ chế tự thỏa thuận hay cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện từ Luật Đất đai năm 2003. Theo đó, Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 quy định về sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Như vậy, bên cạnh các dự án phải thu hồi đất theo Điều 61, Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 (chuyển dịch bắt buộc), Luật Đất đai năm 2013 cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại theo cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện trên cơ sở thỏa thuận giữa chủ đầu tư dự án và người sử dụng đất thuộc phạm vi dự án. Tất nhiên, để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiên dự án, chủ đầu tư phải chấp hành một số điều kiện như: phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ; phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; năng lực của chủ đầu tư; không còn quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư phù hợp .v.v.
Có thể nói, qua thực hiện Luật Đất đai năm 2013, cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện để triển khai các dự án thương mại đã phát huy tác dụng tích cực như: nhà nước đã giảm bớt can thiệp thu hồi đất hoặc can thiệp bất hợp lý trong thu hồi đất làm lợi cho doanh nghiệp, giảm bức xúc, khiếu nại của người dân; các doanh nghiệp chủ động thỏa thuận với người sử dụng đất theo giá phù hợp với giá thị trường trên cơ sở tự nguyện hoàn toàn…Do đó, định hướng sửa đổi Luật Đất đai lần này, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 cũng đã khẳng định “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở đô thị, nhà ở thương mại”.
Tuy nhiên, cơ chế này cũng đã bộc lộ nhiều hạn chế khi nhà nước hoàn toàn không can thiệp gì vào quá trình thỏa thuận. Hiện nay, xuất hiện tình trạng chủ đầu tư dự án và người sử dụng đất đã thỏa thuận trên 90% diện tích của dự án nhưng diện tích còn lại không thể thỏa thuận được do người sử dụng đất đưa ra đòi hỏi quá vô lý hoặc cố tình không chuyển dịch đất. Đơn cử như Dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển, Nhà Bè, TP.HCM có quy mô 91,69ha, chủ đầu tư đã thỏa thuận bồi thường với người dân được 93,2%. Diện tích còn lại không thể thực hiện được do do người sử dụng đất trong khu vực dự án đưa ra đòi hỏi quá cao so với giá thị trường, có trường hợp cố tình không chuyển dịch đất với bất cứ điều kiện nào. Dự án không thể triển khai, không những gây lãng phí xã hội, làm nản lòng nhà đầu tư, mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến tốc độ, chất lượng phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương mà nguyên nhân cốt lõi là do pháp luật bỏ ngỏ cơ chế giải quyết đối với trường hợp này . Vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ đánh giá “Có thể thấy chuyển dịch đất đai tự nguyện có nhược điểm là gần như không thể chuyển dịch được 100% diện tích đất đai cần thiết vì luôn có một tỷ lệ % nhất định người đang sử dụng đất đặt ra các yêu cầu bất hợp lý tới mức phá vỡ khả năng đồng thuận”. Nhược điểm này “gây tác động làm phát triển kinh tế chậm lại”
Đối với các vấn đề tồn tại vướng mắc trên, tác giả cho rằng cần định hướng và điều chỉnh, bổ sung Luật Đất đai theo hướng: i. đối với các dự án đã có sự đồng thuận đạt 80%, thì 20% còn lại đề xuất pháp luật đất đai cho phép thu hồi đất. Bởi vì bản chất của khiếu nại, khiếu kiện hiện nay không phải là thu hồi đất mà là giá bồi thường chưa tương tích, thỏa đáng khi thu hồi đất, bồi thường về đất, mà người bị thu hồi đất không đủ khả năng để mua lại nhà và đất tương tự khi nhận tiền bồi thường. Đồng thời, pháp luật đất đai cũng nghiên cứu và mạnh dạn quy định các điều khoản cho phép sử dụng cơ chế Tòa án để giải quyết sự thỏa thuận, nhằm giải phóng mặt bằng sớm để thực hiện dự án. Theo đó, pháp luật đất đai cho phép giao Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền lập hồ sơ để trình tòa án xem xét, quyết định cho phép thu hồi đất và quyết định giá bồi thường trên cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp giữa 3 bên là nhà nước, nhà đầu tư và chủ sử dụng đất ; ii. có hướng dẫn rõ ràng và cụ thể cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện; iii. tập trung hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu đất đai và thực hiện quyết liệt, đồng bộ việc chuyển nhượng đất đai qua sàn giao dịch và kiểm soát tốt giá chuyển nhượng cũng như phát huy vai trò thị trường quyền sử dụng đất.
