Đó là nhận định của các chuyên gia đưa ra tại hội thảo “Xu hướng liên thông thị trường tài chính và thị trường BĐS” diễn ra ngày 25-10 tại TPHCM. Tuy nhiên, để có được sự liên thông này, trước tiên thị trường tài chính phải làm tốt việc hỗ trợ vốn, nhất là đối với nhu cầu vốn vay mua nhà, đồng thời Nhà nước phải có cách nhìn nhận thoáng hơn về các sản phẩm đầu tư mới trên thị trường BĐS.
Hoạch định rõ nhu cầu vốn
| Về lâu dài, để giải quyết những vấn đề còn gút mắc trong mối quan hệ của thị trường tài chính và thị trường BĐS do ảnh hưởng từ nợ xấu trong nhiều năm nay, rất cần có các giải pháp tạo điều kiện để thị trường BĐS kết nối với thị trường tài chính. |
Theo ông Lê Thành Trung, Phó Tổng giám đốc HDBank, từ đầu năm 2017 đến nay, xu hướng tiền gửi tiết kiệm vẫn tiếp tục gia tăng, đặc biệt là tiết kiệm dân cư. Có 2 nguyên nhân dẫn đến xu hướng này. Một là người dân đang giàu lên, thu nhập khá lên, điều này có cơ sở vì tốc độ tăng trưởng kinh tế sẽ đạt đến 6,7%.
Hai là dòng chảy của tiết kiệm vào các NH có thể do các kênh đầu tư khác không còn được ưa chuộng. Cách đây nhiều năm, một lượng tiền rất lớn chảy vào kênh đầu tư chứng khoán và BĐS đặc biệt ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM. Tuy nhiên, hiện nay dòng chảy của tiền đã bắt đầu hướng vào NH.
Sau khi trải qua thời kỳ thăng trầm các NH đã trở thành trung gian tài chính đúng nghĩa, đi vay vốn và phân bổ dòng tiền hợp lý cho nền kinh tế. Điều này cũng phù hợp với định hướng NH chịu trách nhiệm vốn ngắn hạn, còn các nhà đầu tư kể cả Nhà nước và tư nhân sẽ đóng góp vốn trung và dài hạn thông qua thị trường chứng khoán. Nếu điều này được thực hiện suôn sẻ, bài bản, kinh tế năm 2018 sẽ có nhiều điểm sáng.
Liên quan đến việc phân bổ tín dụng cho nền kinh tế, ông Lê Thành Trung nhận định, năm 2016 sự phân bổ dòng vốn vào các khu vực khác nhau cũng có sự khác biệt: tỷ trọng cho vay công nghiệp xây dựng đã tăng lên khoảng 1% và đạt khoảng 22%; tỷ trọng cho vay thủy sản, nông nghiệp giảm gần 1% còn 7,6%; tỷ trọng cho vay bán buôn bán lẻ cũng giảm gần 1%; tín dụng vào lĩnh vực xây dựng BĐS tăng lên khoảng 1% và hiện đang ở mức khoảng 19%. Đánh giá trên góc độ NH, phân bổ tín dụng vào các ngành với cơ cấu như vậy là hợp lý.
Tuy nhiên, đối với các NH, hiện nay câu chuyện quản trị dòng tiền vào lĩnh vực BĐS cũng rất được quan tâm. Trước kia nhà đầu tư BĐS đa số là nhỏ, nhu cầu vốn vừa phải, còn hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư lớn, vay vốn lớn để xây dựng cả khu dân cư thay vì một cao ốc. Do vậy, khi cho vay đối với nhà đầu tư BĐS, NH cũng phải phân định rõ họ cần nguồn vốn nào.
Thực tế nguồn vốn nhà đầu tư cần để xây dựng cơ sở hạ tầng như đường sá, công trình phụ trợ… còn bản thân các khu nhà chỉ cần thực hiện đúng tiến độ và có vốn mồi ban đầu đi kèm với giá cả hợp lý, vị trí tốt chắc chắn DN có đủ khả năng huy động vốn từ người mua để hoàn thành dự án. Vì vậy, trong tương lai các NH lẫn DN BĐS nên hoạch định rõ ràng về nhu cầu vốn vay để nguồn vốn cho vay trở thành động lực giúp thị trường BĐS phát triển, từ đó hỗ trợ thị trường xây dựng, vật liệu cùng phát triển.
Cần sự kết nối
9 tháng năm 2017, tín dụng cho xây dựng, cơ sở hạ tầng có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất. Tính đến ngày 20-9-2017, tín dụng cả nước tăng trưởng 11%, nhưng tín dụng cho xây dựng, cơ sở hạ tầng tăng 16-17%. Trong khi đó, tăng trưởng kinh tế trong quý III khởi sắc do được thúc đẩy bởi tăng trưởng công nghiệp chế biến chế tạo (12,8%), nhưng tín dụng cao nhất lại không phải cho lĩnh vực này mà là cho lĩnh vực xây dựng BĐS và đầu tư cơ sở hạ tầng. Nguyên nhân do gánh nặng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế đặt lên vai hoạt động tín dụng, nhưng tín dụng không đi vào những ngành thúc đẩy tăng trưởng nên tín dụng BĐS có thêm cơ hội.
Ông Huỳnh Thế Du, Đại học Fulbright Việt Nam, nhận định tín dụng tiêu dùng, cho vay mua nhà đối với những người mua không phải để đầu cơ mà để ở là hoạt động lành mạnh. Đó là xu hướng làm cho phúc lợi của con người tốt hơn và theo quy luật phát triển như các nước. Khi đó, ngay cả người mới đi làm cũng có thể vay mua một căn nhà để ở và trả góp, thay vì phải chờ tiết kiệm tích lũy hàng chục năm mới mua được nhà. Theo đó, cả thị trường tài chính và thị trường BĐS đều có lợi.
Nhưng muốn làm được phải có thị trường tài chính tốt, cung cấp các sản phẩm đầu tư tài chính linh hoạt, đa dạng đi kèm với các công cụ bảo vệ rủi ro, phù hợp để người có nhu cầu vay với các mức thu nhập khác nhau đều được đáp ứng
Thực tế trong 10 năm qua, nếu đầu tư trên thị trường chính thống, về cơ bản lợi nhuận của các kênh đầu tư đều thua chỉ số lạm phát, có nghĩa giá trị thực bị âm trong khi nền kinh tế vẫn tăng trưởng. Điều này cho thấy nguồn vốn đang chảy ra thị trường không chính thức và thị trường chính thức tại nước ta đang có vấn đề. Nguyên nhân do quản lý của Nhà nước không hợp lý, tạo những tác động không mong muốn, thị trường phát triển không lành mạnh và tạo có tâm lý đầu cơ thay vì đầu tư.
