Luẩn quẩn thị trường bất động sản

Bơm thổi quá đà

Một doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS có trụ sở tại TPHCM, chia sẻ: “Cách đây 5 năm công ty tiến hành đầu tư một dự án nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng nằm ngay mặt biển nhưng xa trung tâm. Thời điểm đó ít ai để ý đến nên giá đền bù, giải phóng mặt bằng chưa đến 5 triệu đồng/m2.

Nhưng cơn sốt đất của Đà Nẵng vừa qua đã đẩy giá đất khu vực này lên hơn 100 triệu đồng/m2. Nhiều người gặp tôi hay nói “trúng to” khi nhân số tiền với diện tích 36ha của toàn dự án. Nhưng trúng đâu chưa thấy, khi giá đất đẩy lên cao quá làm cho dự án khó khăn hơn khi triển khai. Bởi chỉ còn một ít diện tích chưa đền bù người dân không chịu thương lượng, doanh nghiệp không thể triển khai được”.

Và điều tương tự như vậy cũng vướng tại rất nhiều doanh nghiệp BĐS tại TPHCM. Mới đây, một công ty môi giới tung ra một dự án tại quận 12, giá bán đất nền được công bố tới hơn 100 triệu đồng/m2. Nếu so sánh với giá đất tại nhiều quận, huyện có vị trí đắc địa hơn như Bình Chánh (khu Phạm Hùng nối dài) hay Thủ Đức, quận 9… sẽ thấy sự bơm thổi tại khu vực này là quá hớp. 

Lý giải nguyên nhân giá nhà, đất thời gian qua được đẩy lên quá cao, nhiều chuyên gia cho biết do thời gian qua thủ tục đầu tư bị siết chặt, nên hầu như không có dự án mới ra thị trường. Theo thống kê từ đầu năm đến nay, tình hình các doanh nghiệp BĐS càng lo ngại hơn trước bởi  nhiều dự án BĐS bị ách tắc, hoặc không được cơ quan ban ngành xem xét, giải quyết kịp thời. Điều này làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, mà theo quan hệ cung-cầu sẽ kéo theo việc tăng giá BĐS. 

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Hưng Thịnh Corp cho rằng, dự án kéo dài doanh nghiệp bị tăng chi phí, mất cơ hội kinh doanh, khó khăn chồng chất, thậm chí có nguy cơ bị phá sản. Cách đây chưa lâu, thị trường BĐS “đóng băng”, hàng tồn kho tăng mạnh, khiến nhiều doanh nghiệp có nguy cơ phá sản. Lúc ấy buộc Chính phủ phải thực hiện một loạt giải pháp để “giải cứu hàng tồn kho” bằng các gói kích cầu, lãi vay… Giai đoạn khó khăn cũ đã qua nay lại vướng vào khó khăn mới. 

Chính sách không đồng bộ, thiếu thực tế

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea), cho rằng hiện nay môi trường kinh doanh bị suy giảm tính minh bạch, khó đoán định và có thể làm tăng tính rủi ro cho doanh nghiệp, vì nhiều dự án bị xem xét xử lý lại (hồi tố). Nguyên nhân khách quan là do hệ thống pháp luật chưa đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ.

Thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp, chồng chéo, dẫn đến cơ chế "xin-cho", tiêu cực. Nguyên nhân chủ quan là công tác thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế, cùng với đó một số cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến BĐS vừa có biểu hiện thiếu trách nhiệm, đùn đẩy, né tránh, chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám nêu chính kiến giải quyết; vừa nhũng nhiễu, "hành" doanh nghiệp. 

Hiện nay, gần như công tác tính tiền sử dụng đất dự án BĐS trên địa bàn TPHCM bị ngưng trệ, nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài cả năm nay vẫn chưa được giải quyết. Phản ánh từ các doanh nghiệp (ngại nêu tên), thời gian gần đây Sở TN-MT gần như không nhận hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất của doanh nghiệp. Đối với hồ sơ đã nhận  bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, chuyển lòng vòng, không trình được lên Hội đồng thẩm định giá đất, UBND TP. 

Nỗi khổ lớn nhất là các dự án có quỹ đất hỗn hợp xen cài diện tích đất công (đường nội bộ, hẻm, lối đi, đất hở, kênh mương nội đồng...), thường chiếm tỷ lệ trên dưới 10% diện tích dự án. Tất cả dự án này đang bị ách tắc việc tính tiền sử dụng đất. Bởi phần đất công này thường có hình dạng bất định, nằm rải rác, không thể hình thành dự án độc lập trong lòng các dự án. Nhưng theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, về nguyên tắc đất công phải thực hiện đấu giá.

Rõ ràng quy định này không thể áp dụng trong các trường hợp nêu trên vì không sát thực tế, không hợp tình, hợp lý, bất khả thi và đang ách tắc, dẫn đến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai thực hiện dự án. Cũng từ đây thị trường BĐS bị hụt nguồn cung sản phẩm, kéo theo ngân sách nhà nước cũng bị hụt nguồn thu. 

Có thể lấy thí dụ điển hình từ Công ty Khải Thịnh, chủ đầu tư dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy, phường Phú Thuận, quận 7, có diện tích 77.354,8m2, được giao đất theo Quyết định 1846/QĐ-UBND ngày 7-5-2018 của UBND TPHCM. Trong đó có 1.758,5m2 đất công, chiếm tỷ lệ 2,2% diện tích, nằm rải rác trong 5 thửa đất của dự án (còn được gọi là đất hở trong dự án). Trong đó đất có nguồn gốc đất rạch 284,5m2; đất thu hồi để mở đường giao thông khu vực 1.279m2; đất lưu không 194,5m2. Và cũng chính do có 1.758,5m2 đất công trong ranh dự án nên đến nay công ty chưa được cấp sổ đỏ.

Cần giải pháp ổn định thị trường 

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, cho biết  thị trường BĐS ổn định hay bất ổn là ở cung và cầu. Nguồn cầu thị trường hiện nay không phải bàn đến, vì thực tế nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng vẫn tăng trưởng. Như vậy nút thắt ở đây là nguồn cung. Vì thế, tất cả giải pháp đều tập trung giải quyết cho nguồn cung. 

Cũng theo ông Phúc, trong câu chuyện kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp xoay quanh 3 vấn đề chính: tài chính, đất và thủ tục pháp lý. Nếu doanh nghiệp BĐS mạnh có tài chính, thì Nhà nước mạnh về đất và thủ tục pháp lý. Vì thế, nên tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp làm, thay vì để doanh nghiệp đi mua đất của dân, Nhà nước có thể tạo ra quỹ đất sạch và khai thông pháp lý ở 4 trục của TPHCM để doanh nghiệp đấu giá làm dự án.

Nhà nước có đất, hỗ trợ pháp lý, doanh nghiệp có ý tưởng thiết kế, xây dựng. Nếu làm được điều này, doanh nghiệp nào mạnh về tài chính, công nghệ, xây dựng sẽ tạo ra cạnh tranh lành mạnh, người tiêu dùng được hưởng lợi.

Từ thực tiễn cho thấy, chính sách của Nhà nước đến nội lực từng doanh nghiệp đều cần phải có sự “minh bạch”, đủ lực để điều phối thị trường, đáp ứng những sản phẩm cần thiết cho thị trường cũng như hỗ trợ người mua, tạo tính thanh khoản và kết nối cung- cầu giữa doanh nghiệp và người mua nhà, nhất là những người có nhu cầu thực.