Ban hành luật phải sửa chính sách
| Cách tính tiền sử dụng đất hiện nay cần chuyển đổi thành sắc thuế sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất”, thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. |
Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực từ ngày 1-1-2012 quy định các loại đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở tại đô thị là đối tượng chịu thuế; áp dụng thuế suất 0,03% trên bảng giá đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức; áp dụng thuế suất 0,07% đối với phần diện tích đất ở vượt không quá 3 lần hạn mức; và áp dụng thuế suất 0,15% đối với phần diện tích đất ở vượt trên 3 lần hạn mức. Trong khi đó giá đất tính thuế được tính theo bảng giá đất của TPHCM lại chỉ bằng khoảng 30-40% giá đất thực tế trên thị trường, nên mức thuế phải nộp cho ngân sách rất thấp, chỉ chiếm 0,03% GDP và 0,15% tổng thu ngân sách nhà nước. Thí dụ, căn nhà 100m2 ở đường Đồng Khởi, quận 1, có giá 194 triệu đồng/m2 theo bảng giá đất (trong lúc giá thị trường lên đến trên 1 tỷ đồng/m2), giá tính thuế 194 triệu đồng x 100m2 = 19,4 tỷ đồng, mức thuế người sử dụng đất ở phải nộp hàng năm 19,4 tỷ đồng x 0,03% = 5,82 triệu đồng/năm. Từ thực tế trên, cộng với việc nước ta vẫn chưa đánh thuế tài sản nhà ở, nên Bộ Tài chính đề xuất cần thiết phải xây dựng Luật Thuế tài sản. Cụ thể, luật thuế này hướng các nhà đầu tư thứ cấp đi vào lựa chọn thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thay vì kinh doanh cá thể như hiện nay. Bên cạnh chức năng tạo nguồn thu ngân sách nhà nước, thuế này còn là công cụ điều tiết nền kinh tế, điều tiết hoạt động và hành vi sản xuất, đầu tư, kinh doanh, dịch vụ.
Khi có Luật Thuế tài sản sẽ hạn chế đầu cơ khi mua nhà để bán lại. Ảnh: LONG THANH Luật Thuế tài sản có thể được nghiên cứu áp dụng đối với các trường hợp như sau: Đánh thuế tài sản đối với nhà, đất để tạo nguồn thu ngân sách nhà nước ổn định, dài hạn, bền vững. Đánh thuế đối với người có nhiều nhà, đất (từ nhà thứ 2 trở đi) để phòng chống đầu cơ và sử dụng lãng phí BĐS; tăng nguồn cung cho thị trường, tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở.
Trong trường hợp xuất hiện nguy cơ thị trường BĐS bong bóng, luật xem xét đánh thuế cao đối với trường hợp chuyển nhượng nhà, đất ngay sau khi mua (có thể tính trong năm đầu tiên) để phòng chống đầu cơ, giúp ổn định thị trường BĐS.
Tuy nhiên, việc ban hành Luật Thuế tài sản phải đồng thời với việc sửa đổi chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện đang rất bất cập. Tiền sử dụng đất không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí nhưng thực sự là khoản thu lớn trong ngân sách của địa phương, song cũng là gánh nặng của doanh nghiệp và người mua nhà, từ đó dễ không minh bạch và tạo cơ chế xin - cho.
Tuy nhiên, việc ban hành Luật Thuế tài sản phải đồng thời với việc sửa đổi chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện đang rất bất cập. Tiền sử dụng đất không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí nhưng thực sự là khoản thu lớn trong ngân sách của địa phương, song cũng là gánh nặng của doanh nghiệp và người mua nhà, từ đó dễ không minh bạch và tạo cơ chế xin - cho.
Tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành nhà ở, khoảng trên dưới 10% đối với nhà chung cư, trên dưới 30% đối với nhà phố, khoảng 50% đối với nhà biệt thự. Do vậy, nếu ban hành Luật Thuế tài sản mà không sửa đổi chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất sẽ không hợp lý.
Không thu thuế nhà tái định cư, dưới 1 tỷ đồng
Hiệp hội BĐS TPHCM vừa đề xuất một số giải pháp cụ thể để xây dựng Luật Thuế tài sản. Theo đó, không thu thuế này đối với nhà ở xã hội, nhà cấp 4 trở xuống ở nông thôn; trước mắt không thu thuế này đối với nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại có giá trị dưới 1 tỷ đồng; không thu thuế này đối với các hộ gia đình nghèo dù đã có 1 căn nhà nhưng đang ở chật (đối với TPHCM là dưới mức bình quân 10m2/người) nay mua thêm nhà thứ 2, thứ 3 nhưng tổng diện tích các căn hộ nhỏ này không vượt quá 77m2.
Trong giai đoạn đầu nên áp dụng mức thuế suất vừa phải, phù hợp với sức dân. Đối với người có từ căn nhà thứ 2 trở đi áp dụng thuế suất bậc thang tùy theo số lượng và giá trị tài sản. Trong trường hợp xuất hiện nguy cơ bong bóng BĐS, đề nghị Quốc hội giao Chính phủ thẩm quyền ban hành thuế suất chống đầu cơ, đánh thuế cao đối với trường hợp chuyển nhượng nhà, đất ngay sau khi mua (có thể tính thời gian trong năm đầu tiên), giúp ổn định nhanh thị trường.
Về lộ trình ban hành Luật Thuế tài sản theo đề nghị Bộ Tài chính là ban hành trước năm 2020. Đồng thời, đề nghị ban hành sắc thuế sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thay thế chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất hiện nay, để đảm bảo tính đồng bộ và sự thống nhất của pháp luật. Cần hoàn thành nhanh việc cấp sổ đỏ cho nhà, đất.
Không thu thuế nhà tái định cư, dưới 1 tỷ đồng
Hiệp hội BĐS TPHCM vừa đề xuất một số giải pháp cụ thể để xây dựng Luật Thuế tài sản. Theo đó, không thu thuế này đối với nhà ở xã hội, nhà cấp 4 trở xuống ở nông thôn; trước mắt không thu thuế này đối với nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại có giá trị dưới 1 tỷ đồng; không thu thuế này đối với các hộ gia đình nghèo dù đã có 1 căn nhà nhưng đang ở chật (đối với TPHCM là dưới mức bình quân 10m2/người) nay mua thêm nhà thứ 2, thứ 3 nhưng tổng diện tích các căn hộ nhỏ này không vượt quá 77m2.
Trong giai đoạn đầu nên áp dụng mức thuế suất vừa phải, phù hợp với sức dân. Đối với người có từ căn nhà thứ 2 trở đi áp dụng thuế suất bậc thang tùy theo số lượng và giá trị tài sản. Trong trường hợp xuất hiện nguy cơ bong bóng BĐS, đề nghị Quốc hội giao Chính phủ thẩm quyền ban hành thuế suất chống đầu cơ, đánh thuế cao đối với trường hợp chuyển nhượng nhà, đất ngay sau khi mua (có thể tính thời gian trong năm đầu tiên), giúp ổn định nhanh thị trường.
Về lộ trình ban hành Luật Thuế tài sản theo đề nghị Bộ Tài chính là ban hành trước năm 2020. Đồng thời, đề nghị ban hành sắc thuế sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thay thế chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất hiện nay, để đảm bảo tính đồng bộ và sự thống nhất của pháp luật. Cần hoàn thành nhanh việc cấp sổ đỏ cho nhà, đất.
Cần xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu quốc gia, trong đó có cơ sở dữ liệu nhà, đất quốc gia, liên thông các ngành, các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương và được cập nhật theo thời gian thực. Đặc biệt cần hoàn thành nhanh, chuẩn xác việc cấp thẻ căn cước công dân, xác định mã số định danh cá nhân, để biết rõ người đang sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở.
