"Mảnh đất vàng tương lai tươi sáng" là nhận định của Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc khi nói về tiềm năng của huyện Củ Chi và Hóc Môn - nơi ông ứng cử đại biểu Quốc hội.
Tiếp xúc, vận động cử tri nơi đây, ông nhiều lần khẳng định việc góp sức đưa Hóc Môn, Củ Chi thành đô thị sinh thái, là một cực tăng trưởng mới, thành phố xanh phía tây TPHCM.
Chủ tịch Nguyễn Xuân Phúc vạch ra 3 định hướng cho Hóc Môn, Củ Chi: Hình thành đô thị sinh thái; áp dụng mô hình như TP Thủ Đức; và phát triển công nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao và dịch vụ. Trong đó, trọng tâm là phát triển Khu đô thị Tây Bắc.
hQuốc lộ 22 kết nối Hóc Môn, Củ Chi với khu vực trung tâm đang tiếp tục được mở rộng. Ảnh: Quỳnh Danh. Việc cần làm hiện nay là thu hút nhà đầu tư để hiện thực hóa quy hoạch này.
Tại sao Khu đô thị Tây Bắc 10 năm chưa thành hình?
Theo Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM, hiện các đồ án quy hoạch chung và quy hoạch phân khu 1/2.000 Khu đô thị Tây Bắc đã phủ kín. Thế nhưng, sau nhiều lần TPHCM kêu gọi, các nhà đầu tư vẫn không mặn mà.
"Khi quỹ đất không còn nhiều thì cơ hội sẽ đến với đô thị Tây Bắc", Chuyên gia Nguyễn Đỗ Dũng.
Kiến trúc sư Khương Văn Mười, nguyên Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TPHCM, nhận định nguyên nhân là thời gian qua, khu đô thị Phú Mỹ Hưng và khu đô thị mới Thủ Thiêm, hay hiện nay là TP Thủ Đức, đã thu hút hết nguồn lực. Phía tây bắc chỉ có quốc lộ 22 là đường huyết mạch kết nối giao thông với trung tâm, các dự án giao thông khác mới chỉ là tên gọi. Hạ tầng thiếu thốn nên không hấp dẫn được nhà đầu tư.
Trong khi đó, chuyên gia quy hoạch Nguyễn Đỗ Dũng, đồng sáng lập, Tổng giám đốc Công ty EnCity (Singapore), lý giải các khu vực luôn được phát triển dưới sự ảnh hưởng của những động lực kinh tế vùng. TPHCM một thời gian dài phát triển về phía đông và phía tây nam, bởi lẽ đây là tuyến giao thông huyết mạch quốc gia nối TPHCM với các cụm công nghiệp lớn ở Đồng Nai, Bình Dương, cảng Cái Mép - Thị Vải (Vũng Tàu) và với Đồng bằng sông Cửu Long.
Trong khi đó, hướng tây bắc kết nối sang Campuchia - nơi chưa phải thị trường lớn của Việt Nam.
Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay so với nhiều năm trước đã khác khi dân số tăng, khu vực phía tây nam và phía đông quỹ đất ngày càng thu hẹp. Trong khi đó, phía tây bắc có quỹ đất lớn. Cụ thể, diện tích của toàn bộ 17 quận và TP Thủ Đức cộng lại mới bằng hơn 90% diện tích đất hai huyện Hóc Môn, Củ Chi (49.382 ha so với 54.439 ha).
“Khi quỹ đất phù hợp để phát triển ở phía đông, phía nam và phía tây nam không còn nhiều thì cơ hội sẽ đến với đô thị Tây Bắc”, ông Dũng chỉ ra bối cảnh hạ tầng ở TPHCM.
Địa hình cao, địa chất tốt, quỹ đất dồi dào
Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc cho rằng Hóc Môn, Củ Chi là khu vực có tiềm năng rất lớn so với các khu vực khác bởi nơi đây nền đất tốt hơn. Ông dẫn chứng chi phí xây dựng tại TP Thủ Đức cao gấp 1,3 lần so với Củ Chi, Hóc Môn và nhận định cần tận dụng, khai phá tiềm năng này.
Củ Chi có 76% diện tích là đất nông nghiệp, nền đất cao nên ít chịu ảnh hưởng của nước biển dâng hơn khu vực khác. Ảnh: Quỳnh Danh. Trong khi đó, khu vực tây bắc TPHCM có cao độ so với mặt nước biển khoảng 15 m. Về địa chất, khu vực tây bắc là đất phù sa cổ nên kết cấu tốt hơn các vùng ven biển. Đây là hai điều kiện tự nhiên thuận lợi cho thấy phát triển theo hướng tây bắc là phù hợp và bền vững trong tương lai.
"Phát triển Khu đô thị Tây Bắc còn giúp tái bố trí dân cư TP.HCM hợp lý hơn", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA
Khu đô thị Tây Bắc cũng có vị trí lan tỏa trong kết nối vùng Đông Nam Bộ. Cụ thể, phía đông sẽ tác động tới sự phát triển đô thị Bến Cát - Tân Uyên (Bình Dương), xa hơn là Đồng Xoài (Bình Phước); phía tây giáp Củ Chi là huyện Trảng Bàng và TP Tây Ninh (Tây Ninh), còn giáp Hóc Môn là huyện Đức Hòa (Long An).
"Phát triển Khu đô thị Tây Bắc còn giúp tái bố trí dân cư TPHCM hợp lý hơn, không còn tập trung ở trung tâm và ven biển", ông Châu phân tích.
Chuyên gia dẫn chứng Chính phủ đã phê duyệt nhiều dự án giao thông như cao tốc TPHCM - Mộc Bài (Tây Ninh), đường xuyên Á, mở rộng Quốc lộ 22, vành đai 3, 4... Đại diện Hiệp hội Bất động sản TPHCM đề xuất tuyến metro 2 Bến Thành - Tham Lương nên kết nối thêm đến Củ Chi, Hóc Môn. Cùng với đó, ông cho rằng cần phát triển đại lộ ven sông Sài Gòn làm trục cảnh quan cho Khu đô thị Tây Bắc.
Nói về lợi thế của huyện Hóc Môn, Củ Chi, ông Nguyễn Đỗ Dũng nhận định nơi đây có địa hình cao hơn. Tuy nhiên, điều này mang lại giá trị lâu dài hơn là giá trị trước mắt. Với tư nhân, việc tiếp cận nguồn đất quan trọng hơn địa hình.
“Nếu đất thấp thì san thành cao, không thành vấn đề. Tiếp cận được quỹ đất lớn mới là điều mấu chốt nhà đầu tư tư nhân quan tâm, bởi với họ yếu tố thời gian rất quan trọng. Nếu phải thu hồi đất đai nhỏ lẻ thì chi phí cơ hội sẽ rất lớn”, ông Dũng phân tích.
Đất nông nghiệp phân mảnh sẽ là một khó khăn trong thu hồi đất ở khu vực Củ Chi, Hóc Môn. Ảnh: Quỳnh Danh. Trong khi đó, đất ở Củ Chi phủ kín ruộng vườn nông nghiệp của người dân, chưa kể vùng này có nhiều khu vực mang giá trị lịch sử. Do đó, việc di dời sẽ không hề dễ dàng, đòi hỏi một cơ chế thu hồi vừa đảm bảo công bằng cho người dân, vừa thuận lợi cho doanh nghiệp. Nếu không, việc phát triển hạ tầng mới phải tập trung vào những khu vực có địa hình thấp, nơi không có dân cư, như khu Công nghiệp Tân Phú Trung.
Quỹ đất còn chưa bị đô thị hóa ở Hóc Môn cũng chủ yếu là khu vực địa hình thấp dọc kênh rạch như hai bên Kênh Xáng. Do địa chất nhạy cảm của khu vực này, quy mô và cách thức phát triển phải được tính toán phù hợp để không tạo ra rủi ro ngập lụt ở hạ nguồn.
Thêm TP Tây Bắc, TPHCM sẽ là đô thị đa cực
Áp dụng mô hình TP Thủ Đức cho khu vực Hóc Môn, Củ Chi, đồng thời, sớm đưa hai huyện này lên quận/thành phố là gợi ý của Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc nhằm đưa vùng đất tây bắc TPHCM đột phá.
Đồng tình cao với định hướng này, ông Lê Hoàng Châu cho biết tháng 2 vừa qua, HoREA đã có kiến nghị đến TPHCM và Trung ương về bổ sung quy hoạch TP Tây Bắc trên cơ sở hợp nhất huyện Hóc Môn và huyện Củ Chi. Mô hình tương tự như hợp nhất quận 2, 9, Thủ Đức thành TP Thủ Đức.
Để thực hiện hóa ý tưởng này, ông Châu cho rằng việc đầu tiên cần làm sau khi có đẩy đủ quy hoạch là phát triển hạ tầng, từ đó có cơ sở thu hút nhà đầu tư.
"Với tư nhân, việc tiếp cận nguồn đất quan trọng hơn địa hình", Chuyên gia Nguyễn Đỗ Dũng.
"Không tham vọng làm cùng lúc mà lựa chọn các trục chính, đầu tiên là quốc lộ 22, thứ hai là cao tốc TPHCM - Mộc Bài và ba là metro 2", chuyên gia gợi ý.
Củ Chi có nhiều khu công nghiệp quy mô lớn, nhiều ngành nghề như KCN Tân Phú Trung, KCN Tây Bắc Củ Chi... Ảnh: Quỳnh Danh. Ông phân tích đại dịch Covid-19 khiến các nước trên thế giới nhận ra tầm quan trọng của công nghiệp bởi đây là nội lực quốc gia. Khi khủng hoảng, ngành dịch vụ sẽ tổn hại đầu tiên, còn sản phẩm nông nghiệp và công nghiệp vẫn phát triển để đảm bảo nhu cầu tại chỗ và phục vụ xuất khẩu.
"Công nghiệp tạo ra sự ổn định về mặt xã hội, còn nhóm dịch vụ đời sống sẽ bấp bênh hơn", Chuyên gia Nguyễn Đỗ Dũng
Bên cạnh đó, việc phát triển các ngành công nghiệp sẽ tạo việc làm có, thu nhập ổn định với chế độ bảo hiểm được bảo đảm cho số đông lao động trình độ thấp. Đây là những yếu tố mà ngành dịch vụ khó đạt được.
"Công nghiệp tạo ra sự ổn định về mặt xã hội, còn nhóm dịch vụ đời sống sẽ bấp bênh hơn", ông Dũng chỉ ra.
Sau hơn 10 năm ấp ủ, một lần nữa, các chuyên gia kỳ vọng Khu đô thị Tây Bắc sẽ thực sự khả thi. Đây là yếu tố quan trọng để TPHCM phát triển thành công mô hình đô thị đa cực thay vì kiểu "vết dầu loang" như hiện nay, trở thành hình mẫu của cả nước.
Sự phát triển của Khu đô thị Tây Bắc không chỉ góp phần giúp TPHCM đón thêm nhiều “đại bàng” mà còn là động lực giúp cả vùng lân cận phát triển mạnh mẽ hơn.
