Mệt vì cho 'ông lớn' thuê mặt bằng

Từ Thế Giới Di Động đến Highlands

Những ngày vừa qua, Công ty CP Nhà Hòa Bình và Công ty CP dịch vụ cà phê Cao Nguyên (đơn vị chủ quản chuỗi cà phê Highlands) tranh chấp xoay quanh hợp đồng cho thuê mặt bằng cửa hàng Highlands Coffee tại tòa nhà Pax Sky (26 Ung Văn Khiêm, P.25, Q.Bình Thạnh, TP.HCM) đang gây sự chú ý của dư luận.

Theo đại diện Công ty CP Nhà Hòa Bình, tính đến ngày 10.11, phía Công ty Cao Nguyên đã nợ tiền thuê nhà gần 500 triệu đồng (tính từ tháng 7). Theo quy định tại điều 11.2 hợp đồng thuê giữa hai bên, trường hợp bên thuê chậm thanh toán tiền thuê quá 30 ngày kể từ ngày đến hạn thanh toán, thì bên cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và áp dụng các biện pháp chế tài…

“Mặc dù Nhà Hòa Bình đã rất nhiều lần thông báo, nhắc nhở để Highlands lưu ý thanh toán đúng hạn, đồng thời cũng có những chính sách hỗ trợ để Highlands vượt qua đại dịch, tuy nhiên Highlands vẫn không thực hiện việc thanh toán cho Nhà Hòa Bình. Vì vậy, bằng công văn này, Nhà Hòa Bình chính thức thông báo đến Highlands về việc chấm dứt hợp đồng thuê kể từ ngày 12.11”, công văn của Nhà Hòa Bình ký ngày 10.11 nêu.

Đến ngày 17.11, phía Nhà Hòa Bình cho biết Highlands vẫn chiếm hữu, sử dụng một phần diện tích tại tòa nhà để phục vụ cho việc kinh doanh. Không những thế, tại khu vực tòa nhà liên tục xuất hiện nhiều đối tượng lạ mặt có hành vi ngăn chặn Ban quản lý tòa nhà trong việc niêm phong, thu hồi phần thuê của Highlands sau khi chấm dứt hợp đồng.

Một lần nữa, Nhà Hòa Bình yêu cầu Highlands nhanh chóng di dời toàn bộ tài sản và nhân viên ra khỏi tòa nhà trước ngày 18.11, nhưng sự việc vẫn chưa được giải quyết.

Trước đó, Highlands đã đề nghị Nhà Hòa Bình giảm 50% tiền thuê từ ngày 1 - 8.7 và miễn phí 100% tiền thuê từ ngày 9 - 15.7. Nhưng phía Nhà Hòa Bình cho biết việc TP.HCM thực hiện giãn cách kéo dài “đã ảnh hưởng vô cùng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh của chúng tôi” tại tòa Pax Sky.

Nhà Hòa Bình cũng “chịu áp lực rất lớn về tài chính, một mặt phải thanh toán đúng hạn cho chủ nhà và mặt khác phải đảm bảo chi phí cho việc vận hành công ty”. Vì vậy, với tinh thần hỗ trợ để cùng vượt qua khó khăn, Nhà Hòa Bình đồng ý giảm 20% tiền thuê mặt bằng tháng 8... Dù vậy hai bên vẫn không đạt được thỏa thuận.

Trước khi xảy ra tranh chấp với Nhà Hòa Bình, Highlands Coffee cũng phát sinh mâu thuẫn với Công ty cổ phần đầu tư IMG (đơn vị chủ quản tòa Artemis tại Hà Nội) xoay quanh việc thanh toán tiền thuê mặt bằng với số nợ trong vòng 6 tháng ước trên 1 tỉ đồng. Thậm chí, vụ việc dẫn đến ẩu đả, xô xát nhau.

Tương tự trong tháng 10 vừa qua, một số chủ mặt bằng cho thuê cũng đã phát sinh tranh chấp với Công ty CP đầu tư Thế Giới Di Động sau khi cho rằng công ty này tự động đề nghị được giảm tiền thuê nhà từ 70 - 100% số tiền cho các tháng 6 - 8.

Khi chủ nhà không đồng ý thì Thế Giới Di Động đơn phương thông báo giảm tiền thuê mặt bằng với chủ nhà. Hai bên đã không thể thỏa thuận được với nhau và Thế Giới Di Động đã đơn phương chấm dứt hợp đồng, ngược lại cũng có trường hợp chủ nhà đề nghị thanh lý hợp đồng trước hạn vì cho rằng bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đã cam kết…

Theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI, trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế VN, nhiều người cho rằng việc dịch bệnh xảy ra là trường hợp “bất khả kháng”, nên thương lượng giảm cho người đi thuê nhà, thuê mặt bằng… là đúng. Nhưng ở đây có sự nhầm lẫn.

Bởi sự kiện bất khả kháng là một chế định cơ bản trong pháp luật, dù có hay không được đề cập trong hợp đồng thì vẫn được áp dụng khi xảy ra tranh chấp. Tức là khi xảy ra sự kiện bất khả kháng (như dịch bệnh chẳng hạn) thì có thể được miễn trách nhiệm nếu không trả tiền đúng hạn, chứ không phải là được miễn trừ nghĩa vụ trả tiền thuê nhà.

Sự kiện bất khả kháng không đồng nghĩa với việc được chấm dứt hợp đồng, không trả tiền hoặc trả thấp hơn số tiền đã ký kết.

Bên cạnh đó, nếu nói dịch bệnh là bất khả kháng thì vẫn còn nhiều doanh nghiệp, tòa nhà, nhà xưởng thuê khác vẫn không được giảm tiền thuê. Có chăng, chỉ giảm tiền phạt đóng trễ.

Thế nên, với doanh nghiệp tư nhân, khi xảy ra sự kiện bất khả kháng thì chỉ cho phép trả chậm, không bị phạt quá hạn, chứ vẫn có nghĩa vụ trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận cụ thể về việc được miễn giảm số tiền phải trả.

“Quan trọng nhất là thương lượng, đưa ra trọng tài thương mại hay ngay cả tòa án khởi đầu cũng một cách giải quyết như nhau, đó là thương lượng. Trong các vụ tranh chấp vừa qua liên quan đến 2 doanh nghiệp lớn, có thương hiệu trên thị trường, theo tôi cách thiện chí nhất là thương lượng. Nếu thỏa thuận không thành, có thể chấm dứt hợp đồng hoặc đưa ra trọng tài, tòa án.

Doanh nghiệp càng lớn, lối hành xử cần sòng phẳng, văn minh. Tuyệt đối không có chuyện áp đặt cho bên đối tác những điều trái hợp đồng. Hoặc khi chủ tòa nhà có hành xử đóng điện, đóng nước, hướng xử lý cũng nên bám theo nội dung hợp đồng”, luật sư Đức chia sẻ.

Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành thì cảnh báo trong bối cảnh dịch bệnh vẫn đang lây lan, thì những tranh chấp kiểu này sẽ tiếp tục gia tăng. Nếu không ngồi lại với nhau được, nên đưa nhau ra tòa là hành động văn minh nhất.

Nhìn theo góc độ các kênh bán lẻ, một chuyên gia tư vấn đầu tư quốc tế đặt vấn đề trong dịch bệnh, các chuỗi bán lẻ vẫn công bố lãi lớn. Họ có hệ thống phân phối lớn, nên có thể ở địa phương khác có doanh thu, lãi tốt, một số điểm lại bị lỗ. Nhưng kinh doanh chuỗi thì phải tính toán “bù qua sớt lại”, chứ không thể tính toán tiền thuê mặt bằng theo từng vị trí để “chây ì” không đóng tiền.

“Chẳng nhẽ anh công bố lãi hàng trăm tỉ đồng, nhưng tiền thuê nhà vài trăm triệu đồng lại từ chối đóng? Thực tế, chính các chủ nhà, chủ tòa nhà, họ vẫn phải vay tiền để xây cho thuê, vẫn phải vay để trả các chi phí bảo trì, nhân viên...