Tuy nhiên, theo đánh giá của giới chuyên môn, một số quy định về tách thửa từ dự thảo tiếp tục “gây khó” cho người dân nếu thông qua.
3 năm góp ý cho dự thảo
Theo Sở TN-MT, sau khi sơ kết công tác tách thửa trên địa bàn TPHCM theo Quyết định 60 vào tháng 3-2020, sở này đã dự thảo quy định, chuyển các sở, ngành và UBND các quận huyện và TP Thủ Đức có ý kiến góp ý. Trên cơ sở tiếp thu ý kiến góp ý, Sở TN-MT đã chỉnh sửa nhiều lần vào các năm 2021, 2022 và 2023.
Theo góp ý của Sở Tư pháp, Sở TN-MT chuyển lại dự thảo đến Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TPHCM để cơ quan này cho ý kiến. Về tiến độ thực hiện, Sở TN-MT cho biết, hiện nay đơn vị đang phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TPHCM, tổ chức phản biện xã hội đối với dự thảo quy định về điều kiện tách thửa và hợp thửa, trước khi trình UBND TPHCM xem xét, quyết định.
Có hiệu lực từ ngày 1-1-2018, Quyết định 60 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TPHCM. Trong đó, có các quy định về tách thửa đất có hình thành đường giao thông, tách thửa đất nông nghiệp, tách thửa đất phi nông nghiệp.
Tuy nhiên, sau khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013 (Nghị định 148) có hiệu lực thi hành từ ngày 8-2-2021, Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT) TPHCM nhận thấy quy định tách thửa có hình thành đường giao thông của Quyết định 60 không còn phù hợp với nghị định này.
Trước tình hình này, tháng 4-2021 Sở QH-KT TP có văn bản hướng dẫn nội bộ, đề nghị tạm ngưng nhận hồ sơ giải quyết các trường hợp tách thửa đất trong thời gian chờ điều chỉnh Quyết định 60.
Kể từ thời điểm đó đến nay, UBND TPHCM vẫn chưa ban hành quyết định tách thửa thay thế, khiến việc tách thửa đất của người dân trên toàn địa bàn TPHCM gần như bị tạm dừng, nhất là đối với những thửa đất sau khi tách thửa có hình thành đường giao thông, gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người dân.
Kể từ tháng 4-2021 đến nay, việc tạm ngưng nhận hồ sơ giải quyết các trường hợp tách thửa đất đã ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất chính đáng của người dân.
Tại cuộc họp báo vào tháng 10-2023, ông Huỳnh Trịnh Phong, Trưởng phòng Quản lý sau quy hoạch - Pháp chế, Sở QH-KT, giải thích Nghị định 148 quy định về thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong việc ban hành quy định chi tiết tách thửa đất.
Với chức năng tham mưu chuyên ngành, Sở QH-KT nhận thấy Quyết định 60 có quy định về tách thửa đất có hình thành đường giao thông. Nội dung này không còn phù hợp với Nghị định 148.
Ông Phong cho biết, theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Quyết định 60 của UBND TPHCM không thể trái với Nghị định 148. Vì vậy, Sở QH-KT đã tham mưu bằng văn bản hướng dẫn nội bộ về việc tạm ngưng nhận giải quyết hồ sơ tách thửa. UBND TPHCM đã chấp thuận hướng dẫn nói trên và giao Sở TN-MT chủ trì soạn thảo quyết định mới thay thế Quyết định 60.
“Sở QH-KT chỉ hướng dẫn tạm ngưng tiếp nhận hồ sơ của các trường hợp tách thửa đất có hình thành đường giao thông. Còn các nội dung khác như tách thửa đất nông nghiệp hay tách thửa đất phi nông nghiệp vẫn tiến hành bình thường” - ông Phong nói.
Làm khó người dân?
Theo dự thảo, để được tách thửa phải căn cứ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, hoặc quy hoạch thiết kế đô thị tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt. Trong khi trước đây chỉ cần căn cứ quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 (là quy hoạch không gian, quy hoạch tổng mặt bằng).
Dự thảo này cũng yêu cầu thửa đất ở trước và sau khi tách đều phải tiếp giáp với đường giao thông. Điều kiện này của dự thảo khiến người dân băn khoăn vì sẽ khó đáp ứng. Bởi theo các chuyên gia, quy định căn cứ vào quy hoạch tỷ lệ 1/500 người dân gần như không thể thực hiện được. Theo đó, điều kiện tách thửa đất ở theo Quyết định 60 chỉ cần căn cứ quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 phù hợp hơn.
Thực tế, quy hoạch chi tiết 1/500 là quy hoạch dùng để xây dựng được triển khai từ quy hoạch 1/2.000. Theo quy định, việc lập các đồ án quy hoạch (tỷ lệ 1/5.000, 1/2.000, 1/500) là trách nhiệm, thẩm quyền của cơ quan nhà nước.
Một cán bộ phòng TN-MT của một quận phân tích, một người dân có vài trăm m2 đất phải đi lập tỷ lệ 1/500 là không khả thi, chưa nói đến cá nhân, hộ gia đình cũng không có chức năng lập quy hoạch 1/500. Hiện nay có rất nhiều hộ dân cần tách thửa để cho con cái, hoặc bán một phần để trang trải cuộc sống, nhưng quy định như vậy sẽ làm khó cho người dân.
“Việc dự thảo áp quy hoạch chi tiết 1/500 làm căn cứ tách thửa đất ở là khó khả thi cho người dân. Còn nếu không tách thửa theo quy định được, không khéo người dân lại tự ý tách thửa, chuyển nhượng giấy tay để giải quyết nhu cầu, và hệ quả của việc này cũng lại đến lượt cơ quan nhà nước phải giải quyết” - vị cán bộ này nói.
Phản ánh đến ĐTTC rất nhiều trường hợp cho biết họ có nhu cầu tách thửa để cho con, hay bán trang trải cuộc sống gia đình. Vậy nhưng, sau khi nộp hồ sơ đến cơ quan chức năng, họ đều mòn mỏi chờ đợi, và cuối cùng nhận câu trả lời là không được vì khu đất tách thửa hình thành đường giao thông mới.
Ông Tr. ở huyện Hóc Môn cho biết, ông có lô đất ở 500m2 cần tách ra một phần để cho con và chừa đường để đi vào phần đất phía sau cần tách. Tuy nhiên, khi nộp hồ sơ ông bị từ chối. “Đó là điều vô lý, vì đất của tôi chừa lại để làm đường nội bộ ra lô đất phía sau dự kiến tách, có phải đường công cộng đâu mà không giải quyết hồ sơ cho tôi”- ông Tr. bức xúc.
Người dân còn bức xúc hơn, khi lãnh đạo một quận còn có ban hành thông báo ngưng nhận hồ sơ tách thửa của người dân, bất kể là hồ sơ đó như thế nào. Sau khi người dân phản ứng quyết liệt, thậm chí khiếu nại, quận này mới tiếp nhận hồ sơ xin tách thửa trở lại.
