Nền kinh tế suy kiệt do lãi suất cao

BĐS - làm càng to nuôi nợ càng lớn

Thị trường bất động sản (BĐS) trở thành chủ đề nóng bỏng trong lĩnh vực kinh tế thời gian qua. Có một nghịch lý đang tồn tại, các DN có quy mô hoạt động lớn, báo cáo lợi nhuận khủng, nhưng khối nợ ngày càng phình ra, trở nên mong manh nếu xảy ra “biến cố” tài chính.

Mới đây, tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ thúc đẩy thị trường BĐS lành mạnh, bền vững, báo cáo trước Thủ tướng Chính phủ, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Địa ốc Nova (NVL), cho biết lãi suất từ cuối năm ngoái tăng khá nhanh, có khoản vay lãi suất đã tăng gần 30%.

Khó khăn bủa vây DN khi phê duyệt pháp lý dự án BĐS bị chững lại, vì hầu hết dự án hình thành từ vốn vay; dự án bị đứng lại nhưng DN phải trả lãi suất, phải duy trì bộ máy, cũng như những chi phí khác!

Theo thống kê từ báo cáo tài chính hợp nhất quý 4-2022 của 10 DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS có quy mô lớn niêm yết trên sàn chứng khoán, lãi vay đã trả trong năm trước 22.639,2 tỷ đồng, đi kèm với nợ phải trả lên tới 793.121 tỷ đồng và hàng tồn kho 314.983 tỷ đồng.

Từ báo cáo này, có thể điểm qua một số DN lớn có lãi vay đã trả nhiều trong năm qua. Đầu tiên là Tập đoàn Vingroup (VIC) với quy mô lớn nhất thị trường, đã trả lãi vay hơn 9.960 tỷ đồng, tính ra mỗi ngày phải trả lãi 27,2 tỷ đồng. Theo sau là NVL, từ bảng lưu chuyển tiền tệ, tập đoàn đã chi trả hơn 6.100 tỷ đồng tiền lãi trong năm 2022, mỗi ngày phải trả gần 17 tỷ đồng.

Dự án Novaword Phan Thiết - Bình Thuận. Ảnh: HOÀNG HÙNG

Tiếp đó là CTCP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TPHCM (mã chứng khoán CII), với lãi phải trả năm qua 1.560 tỷ đồng, trong đó nợ phải trả 20.264 tỷ đồng. Đối với Công ty Gelex (GEX), năm qua có lợi nhuận cả năm 1.553 tỷ đồng, nhưng đã trả lãi trong năm 1.455 tỷ đồng. Nhìn vào báo cáo tài chính của GEX cho thấy nợ phải trả 31.338 tỷ đồng, hàng tồn kho 9.132 tỷ đồng…

Phân tích sơ bộ báo cáo tài chính hợp nhất quý 4-2022 của các DN niêm yết trên sàn chứng khoán cho thấy, quy mô hoạt động của công ty BĐS càng lớn nợ phải trả tăng mạnh, đồng nghĩa “gánh” lãi vay càng nhiều.

Thí dụ, NVL cùng lúc triển khai 3 đại dự án: Novaworld Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu) có diện tích 1.000ha, dự án Aqua City (Đồng Nai) có diện tích 1.000ha và dự án Novaword Phan Thiết (Bình Thuận) cũng có diện tích 1.000ha. Cùng với nhiều dự án khác, NVL đã đẩy nợ phải trả là 212.435 tỷ đồng, hàng tồn kho lên tới 134.484 tỷ đồng, đều tăng mạnh so với năm trước, cũng như lãi vay đã trả tăng theo.

Một dự án bất động sản đang tạm ngưng xây dựng của Novaland tại TP Thủ Đức, TPHCM. Ảnh: HOÀNG HÙNG

Từ một góc nhìn khác, các khoản vay của DN BĐS phải trả lãi suất khá cao. Dẫn chứng từ trường hợp các khoản vay trái phiếu của CII vào năm 2020. Lúc đó, nền kinh tế đang diễn tiến thuận lợi, CII đã phát hành lô trái phiếu 2.000 tỷ đồng vào ngày 13-3-2020, trả lãi lên tới 11%/năm.

Hay Tổng Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) cũng có khoản vay 319 tỷ đồng tại NHTMCP Công thương Việt Nam với lãi 14%/năm, giải ngân đợt đầu tiên vào ngày 15-12-2022. Tại công ty này, năm qua mỗi ngày phải trả 1,3 tỷ đồng lãi suất, với nợ phải trả 17.067 tỷ đồng, hàng tồn kho 12.254 tỷ đồng.

Theo ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc CTCP BĐS Asian Holding, hiện nay lãi suất cho vay 13-15%/năm, khách hàng không trực tiếp vay được, phải nhờ một đơn vị môi giới hỗ trợ vay, mất thêm 2-3%/năm; rồi thanh toán trước hạn bị ngân hàng phạt 3%/năm. Như vậy, tổng chi phí lãi vay lên gần 20%/năm.

Vấn đề lớn nữa DN BĐS đối mặt lâu nay chính là pháp lý. Ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng Giám đốc Trần Anh Group, phân tích trước đây, với việc tiếp cận được lãi suất ngân hàng, lãi vay năm đầu khoảng 11%, sau một năm lãi suất thả nổi 12-14%/năm, chưa tính một số chi phí khác. Vòng đời một dự án BĐS nếu suôn sẻ 3-5 năm, lãi vay nằm ở mức dưới 5% trong tổng doanh thu của dự án. Còn dự án bị đình trệ, kéo dài tới 10 năm hoặc hơn nữa, lãi vay chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng doanh thu, có khi đối mặt với thua lỗ.

Lãi vay cao “bóp nghẹt” sản xuất kinh doanh

Lĩnh vực trụ cột của nền kinh tế là sản xuất kinh doanh cũng không thoát khỏi cảnh bị lãi vay đè nặng. Biên lợi nhuận, vốn đã quá mỏng, mỗi khi có sự biến động lớn về tỷ giá hoặc tăng lãi suất sẽ khiến doanh nghiệp lao đao.

Công nghiệp hỗ trợ được xem là nền tảng sản xuất bền vững của nhiều ngành sản xuất khác. Bởi đây là khâu mắt xích tạo ra các nguyên liệu, vật liệu, linh kiện và phụ tùng để cung cấp cho sản xuất sản phẩm hoàn chỉnh. Tuy nhiên, sự phát triển của ngành này gặp nhiều khó khăn. Ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch Hiệp hội DN TPHCM, chia sẻ, hầu hết DN sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ có quy mô nhỏ, vốn mỏng. Cơ cấu nợ vay trong hoạt động của các DN này chiếm từ 80% trở lên, số còn lại là từ nguồn vốn tự có.

Bà Lê Nguyễn Duy Oanh, Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển Công nghiệp hỗ trợ, Sở Công Thương TPHCM, thông tin, thực tế từ hoạt động kết nối đơn hàng cung ứng giữa DN công nghiệp hỗ trợ của Việt Nam với các DN FDI cho thấy, sản phẩm cung ứng của Việt Nam chỉ là sản phẩm sơ cấp, chưa phải là sản phẩm thiết yếu hoặc công nghệ cao có tính độc quyền. Những sản phẩm này sẽ phải chịu sức ép cạnh tranh về giá rất lớn với các DN khác trong chuỗi cung ứng.

Do đó, DN nội chỉ có thể duy trì biên độ lợi nhuận dưới 10% và không có khả năng đàm phán tăng hơn trước các DN FDI, nếu không muốn bị loại khỏi “cuộc chơi”. Do đó, nếu lãi suất vay vốn ngân hàng duy trì ở mức 12-16%/năm, cộng với tỷ giá đồng USD tăng, giá nguyên vật liệu, chi phí vận chuyển, giá xăng dầu… đồng loạt tăng từ cuối năm 2022 đến nay, các công ty khó trụ vững.

Bà Lý Kim Chi, Chủ tịch Hội Lương thực thực phẩm TPHCM, cho biết DN ngành lương thực thực phẩm gặp khó khăn do vừa phải duy trì ổn định sản xuất vừa phải tái đầu tư công nghệ sản xuất nhằm đáp ứng những rào cản kỹ thuật mới các thị trường xuất khẩu đang áp dụng. Do vậy, với mức lãi suất cao như hiện nay rất khó cho DN nếu muốn gia tăng hoặc tái đầu tư.

Để chia sẻ khó khăn với người dân do dịch Covid-19 kéo dài, hầu hết DN trong ngành lương thực thực phẩm đã giảm mức lợi nhuận xuống thấp, thậm chí 0%. Đến đầu năm 2022, khi tình hình dịch bệnh đã ổn định, các DN bắt tay phục hồi sản xuất nhưng khó khăn lại ập đến vì phải đối mặt hàng loạt vấn đề nguyên vật liệu đầu vào, xăng dầu, lãi suất vay tăng mạnh. Hiện nhiều DN đã phải thế chấp toàn bộ tài sản của công ty để vay vốn sản xuất, nhưng vẫn chật vật vì thiếu vốn để mở rộng sản xuất.

Thực tế ghi nhận, hiện đã có nhiều DN phải bán một phần cổ phần hoặc bán DN cho các quỹ đầu tư, DN FDI do khó khăn. Có thể kể đến như tại Công ty Nhựa Bình Minh, 51% cổ phần đã thuộc về Tập đoàn SCG (Thái Lan). Hay CTCP Thực phẩm Ba Huân đã phải bán 25% vốn cổ phần của DN mình. Trước đó, Công ty Chế biến hàng xuất khẩu Cầu Tre, Công ty TNHH MTV Việt Nam Kỹ nghệ súc sản VISSAN, Công ty TNHH Thực phẩm Minh Đạt… đã phải bán một phần cổ phần hoặc cổ phần chi phối cho các quỹ đầu tư tài chính hay DN Hàn Quốc.

Ông Nguyễn Ngọc Hòa cho rằng, “bán mình” là giải pháp đau đớn buộc phải chọn vì không ai muốn bán DN đã gầy dựng 10-20 năm. Thế nhưng làm sao DN trong nước có thể tồn tại, cạnh tranh với DN nước ngoài khi mức lãi suất vay trung và dài hạn ở ngưỡng 7-16%/năm (tùy từng thời điểm)? Trong khi đó, các DN Thái Lan, Hàn Quốc, Nhật Bản… chỉ phải vay vốn với mức lãi suất 2- 5%/năm.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM:

Luật vướng, tại sao không gỡ?

Theo thông lệ, cơ cấu vốn của một dự án BĐS vốn vay sẽ chiếm khoảng 70%, tức là dự án hình thành phần nhiều từ vốn vay. Suốt nhiều năm qua xảy ra tình trạng bị tắc pháp lý, dự án không được phê duyệt nhưng chủ đầu tư vẫn phải gồng trả lãi. Vấn đề đặt ra ở đây: luật vướng thì tại sao không gỡ, bởi vì luật do chúng ta làm ra. Ngân hàng nói rằng dự án đủ pháp lý thì được vay vốn, nhưng pháp lý không được phê duyệt thì làm sao vay được vốn? Nếu tình hình này kéo dài thêm 2 năm nữa thì lãi suất sẽ “gặm” toàn bộ dự án. Theo tôi, nếu tháo gỡ vướng mắc pháp lý kịp thời thì thị trường sẽ có nguồn cung, qua đó tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, cũng chính là tháo nút thắt cho nền kinh tế.

Ông Đặng Văn Thanh, Giám đốc Công ty Xây dựng - Địa ốc Việt Phú An: Lãi vay phải trả có thể gần 150.000 tỷ đồng

Báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cho thấy tình hình tín dụng BĐS: Tính đến ngày 31-12-2022, các doanh nghiệp BĐS đã vay gần 800.000 tỷ đồng, huy động vốn qua kênh trái phiếu tính đến ngày 25-12-2022 là 419.000 tỷ đồng. Nếu tính trung bình lãi vay khoảng 11%/năm qua kênh ngân hàng và 13%/năm qua trái phiếu, lãi đã phải trả có thể gần 150.000 tỷ đồng.