Trong 2 tháng qua, hoạt động đấu giá đất tại nhiều địa phương trên cả nước, đặc biệt là một số huyện ven thành phố Hà Nội đã thu hút sự quan tâm của dư luận khi nổi lên “làn sóng” thổi giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc, nhằm tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường bất động sản.
Trước thực trạng trên, nhiều ý kiến cho rằng các địa phương khi tổ chức đấu đất cần phải sàng lọc kỹ đối tượng tham gia đồng thời cần tính đến phương án rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá cũng như có các chế tài đi kèm để xử lý như: Tăng mức ký quỹ và yêu cầu bồi thường thiệt hại từ 30-50% giá trị tài sản đấu giá trong trường hợp bỏ cọc.
Có hiện tượng “thông đồng” trong đấu giá đất
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết bộ này vừa có báo cáo về thị trường bất động sản gửi Chính phủ, trong đó đề cập đến việc đấu giá đất. Đáng chú ý là trong quá trình tổ chức đấu giá đất, ở một số nơi còn có hiện tượng “cò đấu giá” thông đồng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia đấu giá.
Một số nơi còn xuất hiện "làn sóng" trả rất cao một số lô rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường. Việc mua đi bán lại nhiều lô đất nhằm thu lợi bất chính diễn ra phổ biến ở nhiều hơn, thậm chí mang tính tổ chức.
Chỉ riêng tại Hà Nội, nhiều phiên đấu giá đất diễn ra tại các huyện ven thành phố như Thanh Oai, Hoài Đức, đã gây xôn xao thị trường bởi một số cuộc thu hút hàng nghìn hồ sơ tham dự, gấp nhiều lần số lô đất được bán ra.
Đơn cử như huyện Hoài Đức, phiên đấu giá đất diễn ra xuyên đêm (kéo dài từ ngày 19/8 đến rạng sáng 20/8) đã thu hút hàng trăm nhà đầu tư tham gia đấu giá, đẩy giá hơn chục lô đất trúng với mức trên 100 triệu đồng mỗi m2, trong đó lô cao nhất trúng gấp 18 lần mức khởi điểm.
Trước đó, ngày 10/8, huyện Thanh Oai cũng tổ chức phiên đấu giá 68 lô đất tại xã Thanh Cao với giá khởi điểm 8,6-12,5 triệu đồng/m2, thu hút 1.545 người tham gia. Kết quả, 68 lô đất được bán thành công với mức trúng giá dao động 51,6-100,5 triệu đồng/m2, gấp 5-8 lần mức khởi điểm.
Phiên đấu giá đất tại huyện Thanh Oai đã tạo nên “cơn sốt” cho thị trường đất đấu giá vùng ven Hà Nội trong năm 2024. Thế nhưng đến ngày 18/9, chỉ có 12 lô đất trong phiên đấu giá 68 thửa đất tại xã Thanh Cao hoàn thành nghĩa vụ tài chính. 56/68 lô đất còn lại đều bị bỏ cọc, không nộp đủ tiền.
Theo Bộ Xây dựng, có 3 nguyên nhân chính đã tác động đến kết quả đấu giá đất vừa qua. Thứ nhất là do mức giá khởi điểm thấp thu hút lượng lớn người tham gia. Thứ hai là số tiền đặt cọc để tham gia đấu giá khá thấp.
Thứ ba là trong các cuộc đấu giá có nhiều hội nhóm đầu tư chuyên tham gia đấu giá rồi bán ngay để kiếm lời. Ngay bên ngoài khu vực đấu giá ở các huyện Thanh Oai, Hoài Đức vừa qua, nhiều hội, nhóm môi giới trực chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán với giá chênh 200 - 500 triệu đồng một lô đất.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng lưu ý hệ lụy từ việc “thổi” mức giá trúng cao để bán kiếm lời như trên, không chỉ ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư, mà còn kéo theo giá nhà ở, bất động sản ở gần nơi đấu giá tăng lên, dẫn tới “đội” chi phí đầu vào. Thực tế này khiến doanh nghiệp khó có cơ hội đầu tư dự án bất động sản bình dân với giá thấp, mà buộc phải làm nhà cao cấp, siêu sang, qua đó ảnh hưởng tới nguồn cung nhà ở trong tương lai.
Khu vực đất vừa đấu giá tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. (Ảnh: Hùng Võ/Vietnam+)
Ngoài ra, kết quả trúng đấu giá cao bất thường còn gây khó cho việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư với các dự án sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội. Người dân có đất bị thu hồi cũng dễ bị kích động, họ có thể khiếu nại và yêu cầu phương án bồi cao hơn...
Những giải pháp căn cơ cần sớm thực hiện
Trước những bất cập trên, đại diện Bộ Xây dựng cho biết cơ quan này đề xuất hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá đất như tăng tiền cọc, xác định giá khởi điểm sát thị trường. Thời gian nộp tiền trúng đấu giá cũng cần rút ngắn và hạn chế người tham gia với mục đích đầu cơ.
Bộ này cũng đề nghị có chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu nhiều nhà, đất để hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn.
Từ góc nhìn của chuyên gia kinh tế, Phó Giáo sư - Tiến sỹ Đinh Trọng Thịnh cho rằng để ngăn chặn tình trạng đấu giá bỏ cọc, việc đầu tiên là chính quyền các địa phương cần xác định đúng giá đất theo giá thị trường mới được đưa ra đấu giá. Từ đó giúp cho tiền đặt cọc nâng lên và việc bỏ cọc sẽ ít đi, giảm lượng người tham gia.
“Thực tế cho thấy người tham gia đấu giá chỉ phải nộp 20% giá khởi điểm, trong khi giá khởi điểm thấp dẫn đến chỉ cần cọc 100 - 200 triệu đồng/lô. Số tiền cọc thấp nên dễ dàng bỏ cọc và thu hút hàng ngàn bộ hồ sơ tham gia đấu giá,” ông Thịnh nói.
Ngoài ra, ông Thịnh cũng khuyến nghị một số thay đổi về cơ chế chính sách như cần rút ngắn thời gian đóng tiền sau đấu giá còn 15 ngày thay vì 90 ngày như quy định hiện nay; thay vì phân lô, đấu giá đất thì Nhà nước nên tính toán xây chung cư cho thuê với giá mềm để người thu nhập thấp, người không có nhà dễ dàng tiếp cận.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng để hạn chế người tham gia với mục đích đầu cơ, việc quan trọng là Nhà nước cần xem xét quy định rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá và cam kết thực hiện mục tiêu của việc đấu giá, tránh trường hợp đấu giá đất xong, không sử dụng, gây lãng phí; đặc biệt là cần có các chế tài đi kèm để xử lý và răn đe.
Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng trong tương lai, việc đấu giá đất nền cần đưa về đúng bản chất của nó là nhà nước giao đất cho người dân trong khu vực có nhu cầu về nhà ở. Nhiều chuyên gia đã kiến nghị, đối tượng tham gia đấu giá đất nền là người dân có đăng ký thường trú tại ngay tại địa phương.
Đi kèm với quy định trên có thể là áp dụng “mệnh lệnh hành chính” như người trúng đấu giá không được giao dịch trong khoảng thời gian nhất định (từ 2-3 năm không được chuyển nhượng), hoặc giải pháp về kinh tế khi mức thuế bất động sản có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu không triển khai xây dựng sau khi nhận đất…
“Quy định trên sẽ hạn chế các bất cập trong việc mua đi bán lại đất đấu giá, từ đó giảm tình trạng đẩy giá rồi bỏ cọc. Như vậy, với việc sàng lọc đối tượng và áp dụng các và các giải pháp bổ trợ thì việc đấu giá đất nền sẽ được nắn chỉnh và trở về đúng bản chất của nó,” ông Nguyễn Văn Đỉnh tin tưởng.
