Nhà phố cho thuê dồn dập giảm giá vẫn không giữ nổi khách
Bà Nga, một nhà đầu tư bất động sản ở quận 8 - TPHCM đang cho thuê căn nhà phố diện tích 40m2 với giá 15 triệu đồng/tháng. Từ khi TPHCM dừng các hoạt động kinh doanh không thiết yếu vào cuối tháng 6, bà chấp nhận thương thảo với khách để giảm giá thuê xuống còn 7 triệu đồng/tháng.
Một căn nhà khác của bà có diện tích 29 m2 nằm trong hẻm gần đó, cũng đang được cho thuê để ở với giá là 3,5 triệu đồng/tháng. Khi dịch bùng phát, bà hạ giá thuê xuống còn 2,5 triệu đồng/tháng, và sau đó là miễn phí, bởi khách thuê than không còn thu nhập vì thất nghiệp.
"Ai cũng giảm giá, mình không giảm thì người ta trả mặt bằng. Mấy tháng không kinh doanh, không đi làm, người ta lấy tiền đâu ra mà đóng", bà Nga nói.
Cũng theo bà Nga, hầu như các mặt bằng xung quanh đều đã giảm giá 30-50% để chia sẻ với người thuê. Dù vậy, đã không ít khách thuê thông báo trả mặt bằng, do hết khả năng cầm cự sau nhiều tháng không có nguồn thu.
Ở Gò Vấp trước dịch, anh Minh thuê một ngôi nhà 3 tầng gần đường Lê Văn Sỹ (Tân Bình) với giá 50 triệu đồng/tháng để cho thuê lại. Trong đợt dịch bùng phát lần thứ 4, anh xin chủ nhà giảm tiền thuê xuống còn 32 triệu đồng/tháng, và chủ động bớt lợi nhuận để giảm thêm cho người thuê thứ cấp. Tuy nhiên, nhiều người vẫn không trụ được đã chấp nhận bỏ cọc, trả mặt bằng.
Khách này trả, anh Minh lại đăng cho khách khác thuê, có người thuê chưa đầy 2 tháng lại bỏ. Anh tính, tổng số tiền người thuê bỏ cọc đến nay đã lên đến 150 triệu đồng.
"Tình hình cứ thế này, có khi tôi cũng phải trả lại nhà, chứ không kéo dài mãi được", anh Minh chia sẻ.
Hình ảnh dễ thấy tại nhiều mặt tiền đường trung tâm TPHCM vài tháng nay là san sát cửa hàng đóng cửa, sang tên, rao cho thuê nhà. Ảnh: T. Tâm Đà giảm giá thuê đi kèm với làn sóng trả nhà, trả mặt bằng diễn ra mạnh mẽ, khiến hiệu suất kinh doanh từ mô hình nhà cho thuê sụt giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 3 năm trở lại đây.
Cụ thể, tỷ suất sinh lời trung bình (được tính bằng giá thuê nhà 12 tháng chia cho giá bán) của nhà phố cho thuê hiện chỉ dao động 1,9-2,7%. Ngay cả các khu nhà giàu mới nổi của TPHCM như quận 2 cũ, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê nhà phố cũng chỉ đạt 1,9%.
Nhà phố tại các quận Tân Phú, quận 9 cũ - nay là TP Thủ Đức, Bình Thạnh và quận 7, lần lượt ghi nhận tỷ suất sinh lời từ cho thuê dao động trong ngưỡng 2,3-2,7%.
Trái ngược với bức tranh ảm đạm trên thị trường cho thuê, giá bán nhà liền thổ dường như "miễn nhiễm" với dịch Covid-19. Theo ghi nhận trên batdongsan.com, giá rao bán nhà mặt phố ở khu vực trung tâm TPHCM vẫn tăng trưởng 1-5% trong quý II.
Còn theo Savills, trong quý II, giá bán biệt thự, nhà phố trên thị trường thứ cấp vẫn có mức tăng ấn tượng, với mức tăng khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước. Riêng tại quận 7, giá bán tăng đến 20% theo năm. Tiếp theo là quận 9, Nhà Bè, quận 2 và Gò Vấp có mức tăng 13-19% so với năm 2020.
Trên thị trường sơ cấp, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giá giao dịch nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương vẫn tăng, với mức tăng bình quân khoảng 3% so với quý trước.
Lý giải về nguyên nhân giá nhà liền thổ vẫn giữ đà tăng bất chấp kết quả kinh doanh không đạt kỳ vọng trên thị trường cho thuê, ông Nguyễn Ngọc Hiếu - Trưởng ban nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn, cho biết nhà phố và các sản phẩm cho thuê tốt được xem là nơi trú ẩn an toàn, tạo ra dòng tiền trong tương lai cả về dòng tiền hàng tháng lẫn tăng giá hàng năm.
Trái với bức tranh ảm đạm trên thị trường cho thuê, giá bán nhà phố được cho là "miễn nhiễm" với dịch Covid-19, khi vẫn đều đặn tăng. Ảnh: T. Tâm "Dữ liệu lịch sử cho thấy, dù thị trường trải qua các giai đoạn khủng hoảng hoặc đóng băng, thì sau đó đều có sự tăng trưởng nhanh vào các năm liền kề. Nhìn chung thị trường bất động sản nhà phố, đặc biệt là nhà mặt phố ở các quận trung tâm vẫn được đánh giá là loại hình bất động sản ổn định, mang tính đầu tư dài hạn hơn là ngắn hạn. Nếu dịch Covid-19 được kiểm soát, cũng như các hoạt động kinh tế, du lịch quay trở lại, tôi cho rằng loại hình này sẽ phục hồi nhanh trong thời gian tới", ông Hiếu chia sẻ.
Đồng quan điểm này, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam, cũng cho rằng nhà ở liền thổ đang "sống khỏe". Thống kê của đơn vị này cho thấy, lượng biệt thự/nhà phố giao dịch trong quý II-2021 tăng khoảng 49% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ bình quân trên thị trường đạt 53%, riêng nguồn cung mới lên đến 75%.
"Nguyên do bởi người Việt Nam vẫn ưu tiên nhà ở liền thổ hơn. Do đó, những sản phẩm nhà phố, đặt biệt là các sản phẩm được phát triển trong các dự án rất được nhà đầu tư quan tâm, tỷ lệ hấp thụ cũng rất tốt", bà Trang nhận định.
Có quan điểm thận trọng hơn, chuyên gia kinh tế - tài chính Đinh Thế Hiển cho rằng, thị trường cho thuê đang rất khó khăn thì giá bán nhà phố không thể có xu hướng đi lên. Theo ông, việc các báo cáo cho thấy mức giá bán đi lên, do hầu hết khảo sát dựa trên giá rao bán.
Số liệu này có thể phản ánh phần nào xu hướng thị trường trong bối cảnh bình thường, nhưng không phù hợp trong tình hình thanh khoản trầm lắng như hiện nay.
Theo ông Hiển, hơn một tháng nay, thị trường TPHCM đã xuất hiện thông tin rao bán những bất động sản thuộc loại tốt, ví dụ như khách sạn mini ở đường Bùi Thị Xuân (quận 1) hay nhà liên kế, nhà diện tích nhỏ ở đường Phạm Ngọc Thạch (quận 3). Những sản phẩm rất hiếm trên thị trường trước đó, nhưng hiện nay đã được rao bán. Điều đó cho thấy đã xuất hiện sự khó khăn của nhiều người.
Đây là thời điểm mà nhóm người sẵn tiền chờ cơ hội các nhà đầu tư bất động sản "ngộp" để chốt giá rẻ. Ảnh: VNE Theo ông, dễ nhận thấy nhóm người sẵn tiền muốn tranh thủ cơ hội những nhà đầu tư khác đang "ngộp" để mua vào với giá tốt, tin rằng bất động sản sẽ phải giảm giá và chờ.
Ngược lại, nhóm ôm tài sản biết rằng thanh khoản đang rất thấp, rao bán thời điểm này cũng không hiệu quả. Nếu họ giảm giá, lập tức người có nhu cầu mua sẽ càng tin rằng bất động sản còn giảm, và tiếp tục chờ. Do đó, nhóm này đang cố gắng "gồng" đến tháng 10. Đây là thời điểm mà nhiều đơn vị tư vấn dự báo sẽ là có một đợt bùng nổ về thanh khoản, dựa trên khảo sát rằng có nhiều người đang ôm tiền, chờ cơ hội mua giá tốt sau dịch.
"Thực tế trước đây, nhiều người tin rằng bất động sản sẽ tăng giá, và không chịu bán giảm giá dù đang rất khó khăn về tài chính, cuối cùng phải chịu mất nhà", ông Hiển chia sẻ.
Lời khuyên của vị chuyên gia này dành cho các nhà đầu tư đang "ôm" bất động sản và gặp khó khăn về dòng tiền, là cần xem xét kỹ vị thế tài chính của mình.
Nếu nhà đầu tư có thể vay mượn bạn bè hoặc người thân với lãi suất hợp lý, để xoay sở trong ít nhất là 3 tháng tới, thì có thể chờ. Trường hợp không cầm cự được, người vay nên có giải pháp tài chính quyết liệt hơn, chấp nhận bán bớt những tài sản có khả năng thanh khoản tốt, để có dòng tiền. Tuyệt đối không nên vay bên ngoài với lãi suất cao, vì con đường đó có thể dẫn đến mất trắng tài sản, hoặc phải bán tài sản với giá thấp hơn.
