Chung cư tăng mạnh
Dự án nhà ở chung cư trên địa bàn TPHCM trong những năm gần đây tăng mạnh, tuy nhiên quy định pháp luật cũng như công tác quản lý chung cư nhiều nơi chưa đáp ứng những phát sinh từ thực tiễn.
Dự án nhà ở chung cư trên địa bàn TPHCM trong những năm gần đây tăng mạnh, tuy nhiên quy định pháp luật cũng như công tác quản lý chung cư nhiều nơi chưa đáp ứng những phát sinh từ thực tiễn.
| Sự buông lỏng quản lý, phát hiện không kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước, năng lực và phẩm chất một số BQT nhà chung cư chưa đáp ứng yêu cầu, chưa đặt lợi ích cư dân lên trên hết, trong khi đơn vị quản lý, vận hành thiếu tính chuyên nghiệp… là những nguyên nhân chủ yếu làm phát sinh mâu thuẫn, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện tại nhiều chung cư thời gian qua. Ông TRẦN TRỌNG TUẤN, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM |
Theo Sở Xây dựng, hiện TP có 1.440 nhà chung cư với 141.062 căn hộ (gấp 2 lần so với năm 2009 và gấp 5 lần so với năm 1975), với tổng diện tích sàn xây dựng 10.645.970m2, diện tích bình quân căn hộ 75m2/sàn/hộ. Tỷ lệ căn hộ chung cư chiếm 8,4% tổng số nhà ở trên toàn TP.
Trong 1.440 chung cư có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 và một số chung cư xây dựng sau năm 1975 đến năm 2005, hầu hết không có Ban quản trị (BQT) và hoạt động theo mô hình tự quản, phù hợp với đặc điểm của chung cư và tình hình địa phương. Ngoài ra còn 212 chung cư chưa có BQT do nhiều nguyên nhân khác nhau.
Tại các quận, huyện đang trong quá trình đô thị hóa, dự án chung cư mọc lên quá nhanh gây áp lực rất lớn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho chính quyền địa phương. Đơn cử, phường Tân Thới Nhất (quận 12) được quy hoạch 48 block chung cư, số chung cư đã được xây dựng đến nay trên dưới 10 dự án. Điều này khiến các trường lớp trên địa bàn phường quá tải.
Ông Lưu Minh Đạt, Chủ tịch UBND phường, cho biết trong vài tháng nữa thêm 2 dự án với tổng cộng hơn 3.000 căn hộ đưa vào sử dụng, nếu như mỗi căn hộ có 1 trẻ đi học sẽ phát sinh thêm 1 trường học nữa. Tuy nhiên hiện nay trường lớp đã quá tải, các trường phải tận dụng các cơ sở lâu nay bỏ không để giải quyết việc thiếu trường lớp.
Theo Sở Xây dựng công tác quản lý nhà nước về chung cư đã được TP quan tâm, thực hiện. Tuy nhiên, vẫn còn tình trạng tranh chấp, mâu thuẫn trong công tác quản lý vận hành. Đặc biệt, vấn đề phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư còn nhiều bất cập. Mâu thuẫn này được Sở Xây dựng TP chỉ ra chủ yếu xuất phát từ tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng chung - riêng, nơi để xe…
Bên cạnh đó, một số cơ quan quản lý chuyên môn và chính quyền chưa thực hiện tốt vai trò, nhiệm vụ được giao, một số quy định về hoạt động đầu tư, xây dựng, quản lý, sử dụng nhà chung cư còn nhiều kẽ hở, chồng chéo.
Công tác quản lý chung cư chưa đáp ứng những phát sinh từ thực tiễn. Ảnh: TR. GIANG Điều chỉnh pháp luật phù hợp
Để tránh phát sinh mâu thuẫn do những bất cập về quy định của pháp luật, Sở Xây dựng kiến nghị Bộ Xây dựng ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn xác định nhà để xe đạp, xe cho người khuyết tật, xe gắn máy và xe ô tô. Từ đó xác định được phần diện tích sở hữu chung - riêng đối với nơi để xe trong hồ sơ thiết kế, cấp phép xây dựng, tránh phát sinh tranh chấp.
Theo đại diện Sở Xây dựng, thời điểm phát sinh tranh chấp rất đa dạng, trong quá trình thi công, đã hoàn thành, nghiệm thu đưa vào sử dụng; trong quá trình quản lý, cá biệt mâu thuẫn từ khi dự án chưa khởi công. Trong đó, chủ đầu tư vi phạm là nguyên nhân hàng đầu dẫn tới các tranh chấp. Cụ thể, có trường hợp chủ đầu tư bán diện tích căn hộ cho khách hàng nhưng không bán diện tích chung. Đây là điều không đúng vì giá bán đã bao phần diện tích thuộc sở hữu riêng và sở hữu chung.
Việc khiếu nại liên quan đến chủ quyền nhà cũng diễn ra gay gắt trong thời gian qua. Hiện trên địa bàn TP có 38 chung cư có khiếu nại, tranh chấp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở, quyền sử dụng đất, bãi giữ xe, quản lý vận hành chung cư, công tác phòng cháy chữa cháy chưa đảm bảo, chưa bàn giao đủ kinh phí bảo trì, trì hoãn việc tiếp nhận bàn giao hồ sơ và hệ thống kỹ thuật chung nhà chung cư, không tổ chức hội nghị nhà chung cư, tự ý thay đổi tên chung cư, chiếm dụng phần sở hữu chung, thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng…
Nhiều ý kiến cho rằng, để tránh phát sinh tranh chấp cần xây dựng bộ máy quản lý vận hành quản lý chung cư với nguồn lực được tuyển chọn chuyên nghiệp, hoàn thiện các quy trình, vận hành tòa nhà, cũng như xây dựng tiêu chuẩn dịch vụ để cư dân, chủ đầu tư giám sát, đánh giá.
Đặc biệt cần ứng dụng công nghệ quản lý thông minh vào hoạt động quản lý vận hành tòa nhà được thuận tiện, hiệu quả và an toàn hơn. Trong năm 2019, Sở Xây dựng tiếp tục phối hợp với UBND các quận huyện tăng cường tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư; kiểm tra, thanh tra và kiên quyết xử lý vi phạm.
Sở Xây dựng sẽ chịu trách nhiệm thực hiện xử lý việc chiếm dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, giải quyết tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành. Cần điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho BQT theo hướng các bên khởi kiện tại tòa án theo quy định của pháp luật.
Về lâu dài, Sở Xây dựng kiến nghị bỏ quy định giao chủ đầu tư thu phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Phần quỹ bảo trì sẽ do BQT chung cư thu của các chủ sở hữu nhà chung cư trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỷ lệ % do hội nghị nhà chung cư quyết định.
