Theo khảo sát, cuối quý II, thanh khoản thị trường bất động sản tiếp tục xu hướng giảm, tỷ lệ hấp thụ thấp, gây áp lực lên dòng tiền và lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp.
Số liệu báo cáo từ các địa phương cho thấy, trong quý II, cả nước có hơn 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% so với quý I và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.
Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, bằng 86,1% quý I và 77,1% cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, giao dịch đất nền giảm mạnh hơn, chỉ đạt 73.438 giao dịch, tương đương 67,4% quý I và 59,9% cùng kỳ năm 2025.
Thanh khoản suy giảm diễn ra trong bối cảnh lượng hàng tồn kho tiếp tục tăng. Theo báo cáo của 25/34 địa phương, tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý II-2026 khoảng 39.284 căn/nền, gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền.
Trong đó, tồn kho chung cư đạt 12.823 căn (tăng 22,2% so với quý I), nhà ở riêng lẻ 15.313 căn (tăng 46,4%), đất nền 11.148 nền (tăng 25,4%). Bộ Xây dựng đánh giá, nhìn chung lượng tồn kho bất động sản có xu hướng tăng nhẹ so với quý I.
Ở chiều ngược lại, nguồn cung mới đang có dấu hiệu phục hồi mạnh. Cả nước hiện có 1.735 dự án đang triển khai, với quy mô khoảng 878.589 căn, lô/nền. Riêng trong quý II, có 72 dự án hoàn thành xây dựng với khoảng 17.150 căn, lô/nền; 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với khoảng 59.073 căn.
Đáng chú ý, nguồn cung từ các dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới tăng mạnh. Trong quý II, có 113 dự án được cấp phép xây dựng mới, với khoảng 103.205 căn, trong đó 69.588 căn chung cư và 33.617 căn nhà ở riêng lẻ. Quy mô này bằng 194,8% quý I và hơn 300% so với cùng kỳ năm 2025.
Như vậy, thị trường đang xuất hiện một nghịch lý: nguồn cung được cải thiện nhanh nhưng sức hấp thụ lại suy yếu. Nếu thanh khoản không được cải thiện tương ứng, áp lực tồn kho và dòng tiền có thể tiếp tục đè nặng lên các chủ đầu tư, đặc biệt tại những dự án có giá bán cao hoặc chưa đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường.
Trong phân khúc nhà ở xã hội (NoXH), bức tranh tích cực hơn. Lũy kế đến năm 2026, cả nước có 875 dự án đang được triển khai với quy mô 771.971 căn. Trong đó, 289 dự án đã hoàn thành với 197.319 căn; 270 dự án đang xây dựng với 269.409 căn và 316 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với 305.243 căn.
Theo Bộ Xây dựng, số dự án đã hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2026 đạt khoảng 77% chỉ tiêu của Đề án 1 triệu căn hộ NoXH.
Riêng quý II, cả nước có 62 dự án NoXH được khởi công với quy mô 65.065 căn, gồm 56.001 căn để bán và 9.064 căn cho thuê. Lũy kế đến nay, số dự án đã khởi công đạt 270 dự án, với quy mô 269.409 căn.
Đáng chú ý, 14 địa phương có khả năng hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu được giao, trong đó đã có địa phương hoàn thành trên 90% kế hoạch. Đây được xem là điểm sáng trong bức tranh nguồn cung nhà ở, nhất là khi nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền vẫn rất lớn.
