NƠXH lay lắt vì tắc vốn ưu đãi

TPHCM hiện đang triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án NƠXH với tổng số 44.701 căn hộ và đến năm 2020 dự kiến có thể xây dựng hoàn thành 20.000 căn. Thế nhưng, khả năng này sẽ khó hoàn thành mục tiêu đề ra vì nguồn vốn tín dụng ưu đãi đang bị tắc.

Khó hoàn thành mục tiêu

Từ đầu năm đến nay, TPHCM chỉ hoàn thành vỏn vẹn một dự án NƠXH quy mô 96 căn từ nguồn vốn ngân sách và 7 dự án khác đang trong quá trình triển khai. Điển hình là Công ty TNHH TM XD Lê Thành đang đầu tư dự án cho thuê gồm 930 căn đôi (phường Tân Tạo, quận Bình Tân) bằng nguồn vốn tư nhân; CTCP Đầu tư Nam Long đầu tư dự án EHomeS gồm 730 căn (phường Phú Hữu, quận 9) và dự án EHomeS gồm 1.007 căn (xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh) bằng nguồn vốn tư nhân.

Tương tự, Công ty Hoàng Quân cũng đã phải dùng thêm nguồn vốn tư nhân để tiếp tục xây dựng hoàn thiện các dự án NƠXH đang triển khai. Hoàng Quân là doanh nghiệp có nhiều dự án nhất tại TPHCM và các tỉnh phía Nam dành cho người thu nhập thấp với 18 dự án khoảng 24.781 căn hộ và nhà liền kề, tổng mức đầu tư trên 15.000 tỷ đồng. Trong 2 năm trở lại đây, Hoàng Quân đã bàn giao khoảng 4.000 căn hộ NƠXH. 

Về lâu dài, Nhà nước cần có cơ chế thực hiện chính sách tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH, theo quy định của Luật Nhà ở, trước hết là các dự án NƠXH cho thuê tương tự như Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 của Chính phủ trước đây, để làm giảm giá thành NƠXH.

Theo tìm hiểu, do chưa có nguồn vốn ưu đãi, người mua NƠXH hiện nay phải chấp nhận trả lãi vay mua nhà với lãi suất thỏa thuận. Như trường hợp khách hàng mua NƠXH tại dự án EHomeS, Nam Long có hỗ trợ 2% lãi vay, nhưng khách hàng vẫn phải trả lãi vay 7%/năm trong 2 năm đầu tiên, các năm kế tiếp tính theo lãi suất thả nổi. Đây là điểm bất cập lớn cần được giải quyết dứt điểm để mục tiêu phát triển NƠXH thời gian tới đạt được hiệu quả. 

Sau 3 năm thực hiện Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 của Chính phủ về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án NƠXH và người mua NƠXH, nhà ở thương mại có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng, rất nhiều đối tượng đã tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi tạo lập nhà ở. Riêng tại TPHCM đã có 10.316 đối tượng được vay gói 30.000 tỷ đồng với tổng số tiền được vay là 7.032 tỷ đồng, trong đó có 10.308 cá nhân (chiếm tỷ lệ 18,3% đối tượng được vay ưu đãi) đã vay 5.575 tỷ đồng và 8 chủ đầu tư dự án NƠXH vay 1.456 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sau khi Ngân hàng Nhà nước thông báo kết thúc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng (chấm dứt giải ngân đối với chủ đầu tư dự án NƠXH kể từ ngày 1-6-2016; chấm dứt giải ngân đối với người mua NƠXH kể từ ngày 31-12-2016), Chính phủ vẫn chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách NƠXH theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 100/2015/NĐ-CP. 

Cứu chủ đầu tư và người mua nhà

Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), lý do chưa được bố trí vốn xuất phát từ việc danh mục chi thực hiện chính sách NƠXH theo Luật Nhà ở 2014 chưa được cập nhật, bổ sung vào Nghị quyết 1023/NQ-UBTVQH13 về danh mục được ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016-2020, nên trong Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) chưa có danh mục chi này để Chính phủ có căn cứ thực hiện. Giữa năm 2017, UBTVQH đã có Văn bản 102/UBTVQH14-TCNS gửi Chính phủ về phương án phân bổ chi tiết kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016-2020, đồng ý bổ sung 2.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội, trong đó dành một phần để thực hiện chính sách NƠXH.

Qua tìm hiểu của HoREA, có 1.260 tỷ đồng được phân bổ để thực hiện chính sách NƠXH theo Nghị quyết của UBTVQH, song  nguồn vốn này chưa được bố trí để thực hiện tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại tham gia thực hiện chính sách NƠXH.

Thực tế hiện nay cả chủ đầu tư dự án NƠXH và các đối tượng thụ hưởng NƠXH đều không được tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi nên gặp rất nhiều khó khăn. Cụ thể, đối với khách hàng đã ký hợp đồng mua NƠXH nhưng chưa nhận nhà trong năm 2016 do dự án chưa hoàn thành,  kể từ ngày 1-1-2017 trở đi không còn được tiếp tục giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, và cũng chưa có nguồn vốn tín dụng ưu đãi khác thay thế, nên các đối tượng thụ hưởng NƠXH này lâm vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn, không thể thực hiện tiếp hợp đồng, hoặc phải vay thương mại với lãi suất cao kèm theo điều kiện phải có tài sản thế chấp.

Mặc dù khách hàng không thể thanh toán tiếp theo hợp đồng mua nhà, nhưng chủ đầu tư dự án NƠXH vẫn phải tiếp tục vay thương mại với điều kiện khắt khe hơn (kể từ ngày 1-6-2016) để thi công hoàn thành công trình.

Tuy lãi suất vay thương mại được tính vào giá thành công trình NƠXH theo quy định của Luật Nhà ở, nhưng cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà phải chia sẻ nguồn vốn tăng thêm này. Nhiều trường hợp do thiếu vốn chủ đầu tư phải giãn tiến độ thực hiện công trình, dẫn đến công trình dở dang kéo dài, gây lãng phí của cải xã hội, bào mòn nguồn lực của chủ đầu tư, người mua không được nhận nhà đúng theo tiến độ đã thỏa thuận.

Do đó, HoREA kiến nghị các đơn vị có liên quan phân bổ khoảng 1.000 tỷ đồng (trong nguồn vốn 2.000 tỷ đồng đã được UBTVQH phân bổ cho Ngân hàng Chính sách xã hội) cho 4 tổ chức tín dụng (TCTD) là Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV để sớm triển khai cấp tín dụng cho các đối tượng thụ hưởng NƠXH. HoREA cũng kiến nghị phân bổ ngân sách hàng năm khoảng từ 1.000-2.000 tỷ đồng trong giai đoạn từ năm 2018-2020 để cho các đối tượng thụ hưởng NƠXH vay với lãi suất khoảng 4,8%/năm.

Nguồn vốn trên có thể phân bổ cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 4 TCTD nói trên để triển khai thực hiện. Từ đó, có thể huy động thêm các nguồn vốn của các TCTD khác để thực hiện hiệu quả chính sách NƠXH.