Quá khứ huy hoàng của Pan Sutong
Theo Chỉ số tỷ phú Bloomberg, đó là một cú ngã nhanh chóng đối với Pan Sutong, 57 tuổi, người giàu thứ tư châu Á vào năm 2015 với giá trị tài sản 27 tỷ USD. Nhưng sau khi cổ phiếu của Goldin Financial Holdings của ông lao dốc và hầu hết tài sản của ông bị khóa làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay, ông đã bị loại khỏi danh sách 500 người giàu nhất thế giới.
Sự giàu có ban đầu của ông Pan đến từ việc kinh doanh và sau đó là sản xuất đồ điện tử, một lĩnh vực mà ông đã mạo hiểm đầu tư sau khi chuyển đến Hồng Kông từ California, nơi ông dành thời niên thiếu để trốn học và đi chơi tại chuỗi nhà hàng Trung Quốc của gia đình mình. Ông chuyển sang đầu tư vào bất động sản vào năm 2008, một vài năm sau khi bùng nổ một cơn sốt đỏ lửa sẽ tạo ra vô số vận may ở Hồng Kông và biến nó trở thành một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới.
Giờ đây, ông tham gia cùng các nhà đầu tư khác ở Hồng Kông, những người đã nỗ lực hết mình trong thời kỳ bùng nổ, chỉ để được hoàn tác sau nhiều tháng bất ổn dân sự và đại dịch Covid-19 đã đẩy thành phố vào cuộc suy thoái tồi tệ nhất được ghi nhận.
Tang Shing-bor, một nhà đầu tư kỳ cựu được biết đến với biệt danh “Vua mua sắm” với lượng tài sản bán lẻ khổng lồ, đang tìm cách bán bất động sản trị giá hàng tỷ USD. Một nhóm các nhà đầu tư đã trả 5,2 tỷ USD cho The Center trong thương vụ văn phòng đắt giá nhất thế giới, đã không thể lật sàn trong tòa nhà khi thị trường tạm dừng vào năm ngoái.
Edward Chan, một nhà phân tích tín dụng tại S&P Global Ratings ở Hồng Kông, cho biết: “Việc tịch thu tài sản rất đặc trưng cho từng công ty. Nếu việc tịch thu tài sản xảy ra, thì công ty phải ở trong tình trạng tài chính rất tồi tệ, với nợ và đòn bẩy tài chính cao.” Ông từ chối bình luận cụ thể về tình hình của Goldin vì S&P không đưa tin về nhà phát triển.
Điểm trượt dài từ khoản nợ hàng tỷ USD
Ông Pan và Goldin đã gánh khoản nợ khoảng 38 tỷ HKD (4,9 tỷ USD) từ 5-2017 đến 9-2020 cho bốn bất động sản ở Hồng Kông, theo hồ sơ và dữ liệu của sàn giao dịch chứng khoán do Bloomberg tổng hợp. Hồ sơ cho thấy ít nhất 1 tỷ USD trong số đó vẫn còn tồn đọng và gắn liền với Goldin.
Các số liệu hiện có mới nhất cho thấy nợ ròng của Goldin đối với Ebitda, một thước đo đòn bẩy quan trọng, là khoảng 9 lần vào cuối năm 2018. So với tỷ lệ 2,3 lần vào cuối năm 2019 của Sun Hung Kai Properties, nhà phát triển lớn nhất của thành phố. và khoảng 2 lần cho nhà phát triển nhỏ hơn HKR International.
Ngay cả khoản vay 1,1 tỷ USD vào tháng 9 từ CK Asset Holdings, được hậu thuẫn bởi ông trùm Hong Kong Li Ka-shing, cũng không đủ để giúp Goldin.
Khoản vay, được cung cấp cho một đơn vị sở hữu tòa tháp văn phòng Goldin Financial Global Centre hàng đầu của công ty ở Kowloon, là để hoàn trả khoản vay 3,4 tỷ HKD của các công ty mẹ trung gian, Debtwire đưa tin vào tháng 8. Người được ủy thác bảo đảm cho khoản vay đang nộp đơn lên tòa án Bermuda để Goldin Financial được giải quyết.
Ông Pan chuyển từ sản xuất thiết bị điện tử tiêu dùng như điện thoại di động và máy nghe nhạc MP3 sang tài sản vào năm 2008, khi ông đổi tên công ty điện tử Goldin Properties Holdings và mua một công ty niêm yết, đặt tên là Goldin Financial. Goldin Properties đã bị hủy niêm yết vào năm 2017 và ông Pan sở hữu cổ phần kiểm soát trong cả hai công ty.
Sự sụp đổ của Goldin Financial có thể bắt nguồn từ chiến lược của ông Pan trong việc chia tách quyền sở hữu tài sản giữa công ty và lợi ích cá nhân của riêng ông.
Từ 2011-2020, ông Pan và Goldin Financial đã mua một khu thương mại và hai khu dân cư. Goldin Financial đã nắm giữ 60% cổ phần sở hữu, trong khi ông Pan cuối cùng nắm giữ 40% tư nhân. Có cơ cấu sở hữu tương tự đối với phần lớn cổ phần trong lô đất thứ ba.
Nhưng bắt đầu từ năm 2018, ông Pan quyết định muốn có toàn quyền sở hữu một trong những bất động sản dân cư và phần lớn cổ phần của một bất động sản khác, nằm trong khu phố Hồ Mẫn Tín danh tiếng của Kowloon và có tiềm năng sinh lời tốt.
Đổi lại, ông bán cổ phần của mình trong hai tài sản còn lại cho công ty niêm yết của mình. Những khoản này bao gồm 40% cổ phần tại Trung tâm Tài chính Toàn cầu Goldin, tòa tháp văn phòng hàng đầu của công ty ông đang nợ nần chồng chất và một khu đất đắt tiền gần sân bay Kai Tak trước đây mà có lẽ sẽ rất tốn kém để phát triển.
Tòa tháp văn phòng Goldin Financial Global Centre ở Kowloon. Do đó, ông Pan trở thành người bảo lãnh duy nhất cho khoản vay 7,19 tỷ HKD cho một trong những dự án phát triển khu dân cư, theo những người quen thuộc với vấn đề này. Ít nhất bốn ngân hàng liên quan đến khoản vay đã không đồng ý với các điều khoản của thỏa thuận và thoát ra, họ nói, từ chối được xác định là họ không được phép nói công khai. Điều này khiến Goldin Financial khó đóng các hạn mức tín dụng tiếp theo.
Ông Pan đã không trả lời yêu cầu bình luận. Người phát ngôn của Goldin Financial cho biết công ty không bình luận về các khoản đầu tư của ông Pan không liên quan đến công ty.
Dự án Kai Tak sau đó đã thành công. Vào cuối năm 2019, Goldin Financial đã không huy động được một phần khoản vay để tài trợ cho việc phát triển trang web. Công ty sau đó đã bán lô đất với giá khoảng 3,5 tỷ HKD, thấp hơn một nửa so với số tiền họ đã trả vào năm 2018, hồ sơ trao đổi chứng khoán và một chương trình thông báo đấu thầu đất của chính phủ.
Trụ sở chính của công ty là tâm điểm của việc bị các chủ nợ thâu tóm tài sản sau khi Goldin Financial không thanh toán kịp thời khoản nợ chưa thanh toán của mình. Vào tháng 7, những người cho vay khoản vay 3,4 tỷ HKD yêu cầu trả nợ ngay lập tức, trong khi những người nắm giữ trái phiếu cao cấp trị giá 6,8 tỷ HKD đe dọa sẽ tiếp quản khối văn phòng, vốn đã được thế chấp.
Cuối cùng, những người nhận có liên kết với trái phiếu đã nộp đơn thành công lên Tòa án Tối cao Hồng Kông để nắm quyền kiểm soát tòa nhà 27 tầng và được cấp quyền sở hữu vào tháng 9. Kể từ đó, họ đã ký một thỏa thuận bán tòa nhà sau một cuộc đấu thầu kéo dài nhiều tháng.
Goldin cho biết trong một hồ sơ trao đổi vào 10-1 rằng người nhận đã thông báo việc bán tòa nhà chọc trời sẽ đủ để trả cả trái phiếu và khoản vay chưa thanh toán. Công ty niêm yết cũng cho biết hội đồng quản trị của họ tin tưởng rằng một khi việc mua bán hoàn tất, các thủ tục pháp lý liên quan đến trái phiếu và khoản vay “sẽ được giải quyết một cách thân thiện”.
Việc mua bán sẽ đặt Goldin Financial vào tình thế không thể tránh khỏi khi đi từ chủ nhà sang người thuê khi tòa nhà làm trụ sở chính chuyển từ quyền sở hữu, một động thái phản ánh sự suy giảm vận may của chính ông Pan.
