Phải giãn dân, không nén đô thị

TS.KTS NGÔ VIẾT NAM SƠN: 

TPHCM không cấm xây chung cư cao tầng ở khu vực trung tâm, chỉ hạn chế. Hiện tại, khu vực trung tâm TPHCM hạ tầng đã bị quá tải, áp lực dân số quá cao. Chủ trương của TP hạn chế xây chung cư cao tầng ở khu vực trung tâm hoàn toàn chính xác.

Còn việc HoREA kiến nghị tiếp tục cấp phép xây chung cư cao tầng ở do chỉ nghĩ đến lợi ích doanh nghiệp mà bỏ quên trách nhiệm xã hội. Khu trung tâm hiện hữu đã quá tải về hạ tầng, dân cư nếu xây thêm nhà cao tầng sẽ làm phá vỡ không gian đô thị, tạo áp lực lên hạ tầng.

Chẳng hạn đường cấp nước, cấp điện vốn chỉ đáp ứng đủ cho khu vực đó, khi xây dựng nhà cao tầng có thể dân cư về sinh sống bằng cả một khu phố, buộc phải nâng cấp hạ tầng, vừa tốn kém về mặt kinh tế, vừa gây xáo trộn sinh hoạt người dân. Chưa kể mặt bằng giao thông, đường sá không đủ điều kiện đáp ứng.

Trước đây, tôi đã từng kiến nghị lãnh đạo TP tạm ngừng cấp phép xây dựng nhà cao tầng ở khu trung tâm hiện hữu, chỉ tập trung ở các khu đô thị mới. Để giải quyết việc quá tải hạ tầng, giảm áp lực dân số ở khu vực trung tâm, TP phải tiến hành 2 biện pháp.

Thứ nhất, giãn dân ra ngoại thành. Đi kèm với đó đầu tư tốt hạ tầng giao thông, kỹ thuật.

Thứ hai, phải đầu tư hạ tầng xã hội ở khu vực ngoại thành. Hiện tại, các doanh nghiệp BĐS chỉ lo việc bán nhà kiếm lời. Còn việc đầu tư cở sở hạ tầng, bệnh viện, trường học… bị bỏ ngỏ.

Vì thế, dù người dân ở ngoại thành nhưng  họ vẫn đi vào khu trung tâm làm việc, học tập, có nghĩa kết quả của việc giãn dân không thực sự hiệu quả. Do đó, việc giãn dân ra ngoại thành muốn hiệu quả phải đi kèm với việc đầu tư hạ tầng xã hội.

Ông NGUYỄN THANH TOÀN, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM: 

Phải tuân theo quy hoạch

Tất cả khu vực, kể cả trung tâm hiện hữu 930ha hay ngoại thành đều phải tuân theo quy hoạch. Dưới quy hoạch chung là các quy hoạch phân khu. Hiện nay, chương trình phát triển nhà ở TPHCM đã được phê duyệt, nên một số khu vực nội thành như quận 1, quận 3 sẽ không cho phát triển nữa. Khu vực trung tâm hiện hữu chỉ ưu tiên giải quyết hồ sơ cấp phép cho việc cải tạo chung cư cũ, được xây dựng trước năm 1975 do đã bị quá tải về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội.

Vì vậy phải giãn dân về ngoại thành. Theo đó, khu vực ngoại thành sẽ hình thành các hạ tầng kỹ thuật, giao thông hiện đại và đồng bộ để thu hút doanh nghiệp ra khu vực vùng ven đầu tư. Như vậy, thay vì giãn dân bằng mệnh lệnh hành chính, nay sẽ giãn dân bằng quy hoạch.

Về việc HoREA kiến nghị UBND TP không dừng việc cấp phép chung cư cao tầng ở khu vực trung tâm, với lý do tránh các dự án chung cư hiện nay hưởng lợi thế độc quyền, là không khả thi. Bởi lẽ, chương trình phát triển nhà ở TPHCM đã được phê duyệt.

Việc hạn chế cấp phép xây dựng chung cư ở quận 1, quận 3 là một phần trong chương trình này. Chương trình phát triển nhà ở TPHCM đã được HĐND TPHCM xem xét và thông qua, không thể vì văn bản của HoREA mà sửa đổi. Hơn nữa, UBND TPHCM muốn sửa đổi phải lấy ý kiến phản biện của Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc rồi mới quyết định.

Chuyên gia BĐS TRẦN KHÁNH QUANG: 

TPHCM hạn chế phát triển nhà cao tầng khu vực trung tâm là hoàn toàn chính xác. Thứ nhất, hạ tầng kỹ thuật khu vực này đã có từ trước 1975, chưa kể hệ thống hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện còn thiếu. Cứ nhét mọi thứ vào khu vực trung tâm sẽ khiến đô thị bị nén.

Một đô thị tốt, xanh sạch đẹp cần phải có mảng xanh, trong khi ở quận 1, quận 3 toàn nhà cao tầng. TPHCM nên học cách làm của Đà Nẵng về quy hoạch. Ở Đà Nẵng, vẫn cho xây cao tầng khu vực trung tâm, nhưng cách đường lớn khá xa để có quỹ đất giao thông, giảm áp lực lên hạ tầng kỹ thuật.

Khi TPHCM cho xây nhà cao tầng ở khu vực trung tâm, người giàu sẽ tập trung về quận 1. Sau đó, người giàu ít hơn chút lại về Phú Nhuận, các khu vùng ven sẽ đi về đâu. Do đó, TP cần làm tốt chính sách giãn dân, không thể dồn về một nơi như vậy. Để giãn dân, chúng ta nên tập trung phát triển một số khu xa trung tâm TP để tạo điểm nhấn.

Chẳng hạn, tạo ra khu vực vui chơi giải trí ở quận 9, rồi khuyến khích doanh nghiệp xây dựng chung cư cao tầng ở đó. Khi đó, người dân sẽ tự động đổ về sinh sống.

Tiếp đó, tạo một khu đô thị khác với đầy đủ tiện ích ở Nhà Bè, Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn. Khi dân tự động giãn ra, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ… sẽ giãn ra theo. Lúc đó, Nhà nước chỉ cần hỗ trợ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật.