Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi quy định chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, đang tiếp tục tạo ra những băn khoăn cho nhiều doanh nghiệp.
Để làm rõ hơn vấn đề này, ĐTTC đã có cuộc trao đổi với Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam.
PHÓNG VIÊN: - Quy định phải có bảo lãnh khi bán nhà ở hình thành trong tương lai đang khiến rất nhiều doanh nghiệp lo lắng. Ông đánh giá như thế nào về tác động của chính sách này?
Ông NGUYỄN TRẦN NAM: - Dù luôn ủng hộ doanh nghiệp nhưng tôi cho rằng điều khoản được xem là siết này trong Luật Kinh doanh BĐS hoàn toàn cần thiết. Đây là điều khoản đảm bảo cho thị trường và người tiêu dùng đang được coi là bên yếu thế. Nó sẽ loại trừ được nhà đầu tư kém năng lực, kém uy tín, góp phần giảm cung ảo, các dự án mà trên thực tiễn sẽ khó hoàn thành, trong khi hàng tồn kho BĐS vẫn còn, không cần khuyến khích việc bán nhà ở hình thành trong tương lai.
 |
Như vậy, thị trường sẽ còn lại những doanh nghiệp không vay ngân hàng, có tiềm lực tài chính tốt hoặc những doanh nghiệp có uy tín, vay trả đúng hạn. Những doanh nghiệp này tôi tin rằng nếu có nhu cầu bảo lãnh sẽ được đáp ứng ngay. Còn lại những doanh nghiệp kém uy tín, tiềm lực kém sẽ khó khăn. Đó là điều đương nhiên bởi thị trường BĐS là một cuộc chơi sòng phẳng.
Nhiều chuyên gia đã dự đoán nếu chúng ta cứ siết như hiện nay, đến giai đoạn 2021-2022 có thể sẽ thiếu nếu nguồn cung nếu không khởi dộng từ bây giờ. Tuy nhiên, nếu khởi động quá nhiều lại đi vào vết xe đổ cũ. Vì thế, dù có khó khăn nhưng chắc chắn vẫn phải làm, bởi trước hết có lợi cho thị trường, đảm bảo cho thị trường.
- Thưa ông, nhiều doanh nghiệp lo ngại mức phí bảo lãnh sẽ cao, điều này sẽ tạo thêm gánh nặng cho họ?
- Vấn đề không nằm ở phí. Phí bảo lãnh sẽ rất thấp và linh hoạt. Ngân hàng, các tổ chức tài chính sẽ nhìn vào chính bản thân doanh nghiệp, vào uy tín tín dụng của doanh nghiệp để định phí. Tất nhiên những điều này sẽ được rõ hơn khi có nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành.
Theo đó, nếu anh là doanh nghiệp có uy tín, vay trả song phẳng, thực hiện tốt dự án phí sẽ rất thấp. Nếu anh kém, phí bảo lãnh sẽ cao. Trong Luật Các tổ chức tín dụng, bảo lãnh không phải là quy định mới. Trong các hợp đồng thương mại xưa nay bảo lãnh là việc làm quen thuộc, người mua phải bảo lãnh, người bán cũng phải bảo lãnh. Phí bảo lãnh thông thường rất thấp, như Hàn Quốc chỉ dưới 1%.
Nếu so sánh với đặt cọc, tôi cho rằng bảo lãnh có lợi nhiều hơn. Khi bảo lãnh, doanh nghiệp sẽ chỉ phải đóng phí, không mất khoản tiền chết nằm ở ngân hàng. Ngân hàng sẽ lo trả nếu như dự án đó gặp trục trặc hoặc không thể triển khai.
Kêu phí cao khiến DN bị áp lực là không chính xác khi chi phí này sẽ đổ vào người mua. Nhưng người mua trả thêm 1 chút phí để được bảo lãnh họ sẵn sàng trả, thay vì chấp nhận rủi ro Tôi nghĩ người dân sẽ quen với việc trả thêm phí dịch vụ để bảo đảm cho giao dịch của mình. Cũng giống như công chứng, dù mất thời gian, mất thêm phí nhưng ai cũng làm. Tuy nhiên, tôi có thể khẳng định tăng thêm nhiều là không có.
- Có một nỗi lo khác là ngân hàng, các tổ chức tài chính sẽ không mặn mà với việc bảo lãnh?
- Đây cũng là điều thực tế đã xảy ra. Bộ Xây dựng rất thông thoáng bởi không phải lo vấn đề tiền, Bộ XD muốn thị trường BĐS phát triển, muốn mở hết cỡ. Còn ngân hàng thì họ có thận trọng của họ, họ có những rủi ro cần phải kiểm soát nên sẽ khắt khe. Tuy nhiên, như trên tôi đã phân tích, việc khắt khe hay không phụ thuộc vào tiềm lực, vào uy tín của doanh nghiệp.
Hiện nay chúng ta không khuyến khích phát triển nhiều dự án. Hàng tồn kho cũng đang nhiều, cung đang lớn hơn cầu, không khuyến khích phát triển thêm nữa. Chính vì vậy dự án mới phát triển sẽ khó khăn hơn. Đây là điều đương nhiên và cũng là đúng hướng.
- Xin cảm ơn ông.
