Theo quy định tại Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, chủ đầu tư dự án tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/500 khu vực được giao đầu tư. Đồ án quy hoạch chi tiết này là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng.
Tuy nhiên, hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đã bị Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM không chấp nhận, dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP. Nguyên nhân do người nộp hồ sơ đứng tên là “nhà đầu tư”, trong khi Luật Quy hoạch đô thị quy định “chủ đầu tư” mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết.
Nhiều doanh nghiệp bức xúc, do không rõ ràng từ ngữ trong các văn bản luật đã tạo ra cách hiểu khác nhau của các địa phương, như với TPHCM cho rằng “nhà đầu tư” chưa phải là “chủ đầu tư”. Trong khi đó, khái niệm “nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư có nội hàm rộng, bao gồm cả “chủ đầu tư”.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ông Đặng Hùng Võ giải thích, thực ra đó chỉ là thuật ngữ của các văn bản pháp luật khác nhau do người soạn thảo luật viết ra. Nhà đầu tư đúng là mang tính danh từ chung, chỉ những ai có tiền mà không cần có dự án. Còn chủ đầu tư mới gắn với dự án.
Tuy nhiên, phải xét đến ngữ nghĩa cụ thể trong văn bản pháp luật đó là gì và hoàn toàn có thể giải thích được. Tức xét đến bản chất nhà đầu tư trong văn bản đề xuất quy hoạch chi tiết đó là gì, nếu họ là người thực hiện dự án thì từ đó có thể đồng nhất nhà đầu tư cũng là chủ đầu tư.
Ở các nước trong văn bản pháp luật, nếu gặp trường hợp này sẽ giải thích thế nào là nhà đầu tư, thế nào là chủ đầu tư, nhưng với nước ta thì không. Có nghĩa là các thuật ngữ trong văn bản pháp luật không được định nghĩa, mà chỉ giải thích một số thuật ngữ.
Và từ đây, như TPHCM có thể dựa vào nội dung văn bản quy phạm pháp luật đó để ra văn bản hướng dẫn, thậm chí theo thẩm quyền UBND TPHCM hoàn toàn có thể ra văn bản hướng dẫn như thế nào là nhà đầu tư và chủ đầu tư trong trường hợp cụ thể.
Hiện nay Luật Quy hoạch đô thị và Luật Xây dựng thường dùng chủ đầu tư công trình đó, nhưng với Luật Đầu tư lại thường sử dụng nhà đầu tư. Và theo quan điểm của Luật sư Trần Đức Phượng, đoàn Luật sư TPHCM, nhà đầu tư và chủ đầu tư là hai khái niệm tuy có giống nhưng cũng có cái khác nhau, do chúng ta không phân biệt những điểm khác nhau nên mới làm khó nhau về câu chữ.
Đầu tiên là nhà đầu tư đi tìm cơ hội đầu tư, khi xác định cơ hội và tiến hành đầu tư một dự án cụ thể, thì nghiễm nhiên trở thành chủ đầu tư. Trong Luật Đầu tư hiện nay cũng quy định rất rõ, nhà đầu tư có liên quan đến dự án đó thì chính là chủ đầu tư (theo mẫu nhà đầu tư không thành lập pháp nhân).
Còn trường hợp các nhà đầu tư thành lập một tổ chức kinh tế, công ty… để quản lý dự án đó, xem như là chủ đầu tư dự án đó. Do vậy khi xét đến khái niệm nhà đầu tư hay chủ đầu tư, phải xét đến yếu tố dòng chảy của quá trình dự án đang xin đề xuất làm quy hoạch 1/500, bởi chẳng ai chỉ mới là nhà đầu tư đang tìm cơ hội và chưa xác định cơ hội lại xin làm quy hoạch 1/500 cho dự án.
Rõ ràng chúng ta đang tự làm khó nhau bằng thuật ngữ tiếng Việt, bởi thực tế hai ngữ nghĩa nhà đầu tư và chủ đầu tư khác nhau, nhưng bản chất của nhà đầu tư khi trình dự án họ đã là chủ đầu tư. Rất tiếc tại buổi tọa đàm đã không có lãnh đạo của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM tham dự để lắng nghe nhằm giải tỏa những thắc mắc này, và đến nay vẫn là nỗi ấm ức của nhiều doanh nghiệp về thuật ngữ “nhà đầu tư” và “chủ đầu tư”.
