Siết chặt bán nhà, đất 2 giá liệu khả thi?

Giao dịch rủi ro, Nhà nước thất thu

Thông thường, khi giao dịch mua bán nhà đất, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% tính trên giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng công chứng. Trường hợp giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định, sẽ nộp thuế theo giá nhà nước (bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định).

Phía người mua đóng lệ phí trước bạ nhà, đất 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành. Nếu giá chuyển nhượng được ghi thấp hơn trên hợp đồng, người bán sẽ đóng khoản này thấp hơn. Để giảm các khoản thuế này, người mua và người bán thường "bắt tay" nhau khai báo giá bán giảm xuống.

Với các căn hộ chung cư, thí dụ căn hộ có giá giao dịch 3 tỷ đồng, trong hợp đồng mua bán ra công chứng giá chuyển nhượng chỉ 1,8 tỷ đồng. Số tiền 1,2 tỷ đồng không phải chịu thuế. Tại nhiều dự án BĐS, khách mua nhà còn đồng thuận để chủ đầu tư ghi giá thấp trong hợp đồng mua bán, chấp nhận trả thêm tiền chênh lệch để giúp chủ đầu tư trốn thuế. Khoản tiền này được hợp thức bằng những hợp đồng tư vấn dịch vụ hoặc chủ đầu tư giao trực tiếp cho đơn vị môi giới thu.

Mới đây, Chi cục Thuế quận 10 (TPHCM) đã chuyển hồ sơ cho Cơ quan điều tra Công an quận 10, đề nghị điều tra dấu hiệu trốn thuế từ vụ chuyển nhượng căn hộ tại dự án Hado Centrosa Garden (quận 10). Theo hồ sơ, giá bán căn hộ thuộc dự án trên từ chủ đầu tư vào năm 2017 gần 5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, khi bán lại căn hộ, hợp đồng thể hiện giá chuyển nhượng chỉ 1 tỷ đồng. Theo Chi cục Thuế quận 10, hợp đồng này có dấu hiệu trốn thuế do 2 bên mua bán đều kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá bán ra năm 2017 và giá thực tế thời điểm hiện tại. Đây là phương thức lách thuế rất phổ biến hiện nay trong quá trình giao dịch BĐS. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), việc kê khai giá bán nhà thấp hơn giá trị thực là hành vi vi phạm pháp luật về thuế, gây thất thu cho Nhà nước. Doanh nghiệp, cá nhân khi ký hợp đồng mua bán nhà đất giá thấp hơn giá thực tế và thu giá chênh không hóa đơn là hành vi trốn thuế.

Các cá nhân tham gia đều liên đới chịu trách nhiệm về tội trốn thuế, tội thiếu trách nhiệm gây hậu quả, tội không tố giác tội phạm... Thậm chí, hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng dù đã được công chứng nhưng vẫn có thể bị tòa án tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả lại cho nhau tiền, đồng thời phải nộp đủ số tiền thuế trốn, gian lận vào ngân sách nhà nước.

Siết chặt đến đâu?

Một cán bộ Cục Thuế TPHCM cho biết, việc xác định những biểu hiện trốn thuế trong giao dịch chuyển nhượng nhà, đất hay căn hộ tại các dự án mới hình thành tương đối dễ dàng. Bởi các dự án này khi được cấp giấy chủ quyền từng căn hộ, nhà phố  đều có quyết toán dự án…

Do đó cơ quan chức năng có thể biết được giá thành của từng BĐS. Do vậy cá nhân hay doanh nghiệp cố tình ghi giá trị mua bán trong hợp đồng thấp hơn giá trị thực tế rất dễ bị phát hiện. Tuy nhiên, với những dự án đã hình thành từ lâu, hay các căn nhà hiện hữu tại các khu dân cư lâu đời, sẽ rất khó để xác định hành vi lách thuế. 

Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc BĐS HASG, cho rằng 2 căn nhà cùng con đường, có kết cấu, giá trị thương mại như nhau, nhưng căn này bán thấp hơn căn kia 1-2 tỷ đồng là chuyện bình thường. Bởi chủ nhân căn bán thấp có thể đang cần tiền gấp để giải quyết công việc làm ăn.

Chính vì vậy cơ quan thuế cũng khó xử lý nếu giá kê khai dù thấp nhưng vẫn ngang bằng với bảng giá UBND cấp tỉnh, TP quy định. Trường hợp này chi cục thuế có thể gửi đi xác minh tại các văn phòng công chứng. Tuy nhiên hầu hết trường hợp văn phòng công chứng đều trả lời kê khai đúng giá.

Để tránh thất thoát ngân sách, cơ quan thuế yêu cầu khi tiếp nhận và xử lý hồ sơ chuyển nhượng BĐS, cơ quan thuế phải làm thêm bước kiểm tra lịch sử các lần giao dịch của BĐS chuyển nhượng, so sánh giá và chấn chỉnh nếu phát hiện người nộp thuế khai thấp hơn giá thực tế. Đây là một trong các giải pháp nhằm siết tình trạng lách thuế chuyển nhượng BĐS.

Một số chuyên gia cho rằng, việc thu 2% thuế thu nhập cá nhân hiện nay còn nhiều mâu thuẫn. Bởi có những trường hợp chuyển nhượng bị lỗ nhưng vẫn phải chịu mức thuế nói trên. Do đó cần phải có quy định hợp lý hơn để tạo sự công bằng, cũng như sự tự nguyện của người dân về nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước khi tham gia chuyển nhượng BĐS.