Nhiều tỉnh, thành cấm
Mới đây, Sở TN-MT Hà Nội có văn bản gửi các quận, huyện, thị xã yêu cầu kiểm tra, báo cáo việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng từ 1.1.2017 đến hết 31.1.2022 đối với các thửa đất có diện tích lớn hơn 500 m2 (gồm: thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất), đã được UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Sở TN-MT Hà Nội cũng đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở (toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở) đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Trước đó ngày 22.3, UBND TP.Đồng Xoài (Bình Phước) cũng ban hành công văn hỏa tốc tạm dừng tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp và tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn. UBND tỉnh Khánh Hòa thì yêu cầu tăng cường kiểm tra, kiểm soát các hồ sơ xin chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân, nghiêm cấm việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các thửa đất nằm ngoài khu vực dân cư hiện có, dẫn đến hình thành các điểm dân cư mới chưa đáp ứng được điều kiện cơ sở hạ tầng khu vực, gây ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan trên địa bàn…
Sốt từ đất nền lan ra
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng về lâu dài, nên cấm phân lô tách thửa bán nền. Chỉ sử dụng cách thức này ở một số vùng nông thôn đang cần đất ở cho các hộ tách ra từ một hộ, không mang tính thị trường. Phân lô bán nền khiến người dân tích tiền trong đất, để nguyên đất mà không xây dựng hạ tầng, phát triển kinh doanh. Điều này chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn, lâu dài sẽ phát sinh nhiều hệ lụy, làm cạn kiệt tài nguyên.
Theo GS Đặng Hùng Võ, sau luật Đất đai 2003, đã có quy định dưới luật siết cấm phân lô bán nền hoàn toàn ở khu vực đô thị, phát triển quy hoạch đô thị. Nhưng sau đó vài năm, quy định lại mở hơn, cho phép phân lô bán nền ở thị trấn, nông thôn. Đến luật Đất đai 2013 thì cho phép phân lô bán nền ngay trong trung tâm TP. “Điều này là không hợp lý nên cơ chế chia lô bán nền phải dứt khoát bỏ. Đất sốt đầu tiên là ở đất nền, sau đó mới ở loại đất khác”, ông Võ nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), cho biết luật Đất đai 2003 và 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa đất ở tại nông thôn và tách thửa đất ở tại đô thị.
Tuy nhiên, Nghị định 43 lại quy định UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp… từ đó có thể dẫn đến tình trạng các nhà đầu cơ lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.
HOREA đã đề nghị Chính phủ xem xét, bãi bỏ quy định này vì không phù hợp với pháp luật Đất đai và có thể dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, khó kiểm soát.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đánh giá việc siết quy định phân lô tách thửa như Hà Nội và một số địa phương đang làm sẽ khiến giảm tình trạng nhộn nhịp mua bán đất phân lô, tách thửa, “hạ nhiệt cơn khát đất” của giới đầu cơ. Thực tế từ cuối năm 2018, nguồn cung bất động sản từ các dự án chính thống bị siết. Dịch bệnh Covid-19 khiến dòng tiền trong xã hội đang ùn ứ rồi chảy mạnh vào nhà đất để “trú ẩn”.
Nhu cầu mua bất động sản tăng cao nhưng thị trường lại thiếu hàng dự án chính thống nên nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội mua gom đất của một số hộ dân rồi phân lô, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại mỹ miều giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán. Đáng lo ngại là tại một số địa phương còn có tình trạng bạt đồi, rừng, hiến đất làm đường để chia lô, tách thửa… rồi đua nhau thổi giá, đẩy giá nhà đất lên cao, gây ra tình trạng hỗn độn trên thị trường bất động sản.
“Đầu cơ mua đi bán lại đất, chờ tăng giá rồi bán kiếm lời của bộ phận nhà đầu cơ không phát huy được tiềm năng của đất. Trái lại, gây ra nhiều hệ lụy như giá đất tăng cao gây khó khăn cho giải phóng mặt bằng, thực hiện dự án lớn.
Việc phân lô, tách thửa thường diễn ra manh mún, tự phát, không theo quy hoạch dễ dẫn đến làm khó cho triển khai đồng bộ hạ tầng xã hội nên cần thiết phải siết. Sau khi siết, trong ngắn hạn có thể khiến giá bất động sản đất phân lô, tách thửa đang có sẵn bị đẩy giá lên cao. Nhưng về lâu dài, sẽ giúp kiểm soát được cơn sốt đất vì giá cao sẽ khó có thanh khoản tốt, ít giao dịch”, ông Đính nói.
Không nên lạm dụng mệnh lệnh hành chính trong quản lý nhà nước
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, khuyến nghị: Việc siết chặt phân lô, tách thửa chỉ là biện pháp tình thế, ngắn hạn để kiểm soát tình hình. Không nên lạm dụng mệnh lệnh hành chính trong quản lý nhà nước. Như vậy là tư duy không quản được thì cấm. Về lâu dài, ở mỗi địa phương cần thiết phải làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn rồi công khai để người dân biết. Việc sử dụng đất vào mục đích nhà ở, bất động sản công nghiệp, du lịch, dịch vụ… cần đưa vào kế hoạch, quy hoạch dài hạn, có dự án bài bản để tạo ra sản phẩm bất động sản chính thống thay vì hàng lậu.
